주택 임대차

가압류 뒤에 확정일자를 받았으면 가압류채권자보다 먼저 배당받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 먼저 받지는 못하지만 가압류채권자와 채권액 비율로 나눠 받는 안분배당을 받습니다. 대법원은 확정일자가 가압류보다 늦으면 가압류채권자가 선순위이지만 둘은 평등배당 관계라고 판단했습니다. 지금은 전입일·확정일자·가압류 등기일을 나란히 적어 보십시오.

가압류가 먼저 들어왔다고 보증금을 포기할 필요는 없습니다. 가압류채권자와는 같은 순위로 나눠 받고, 대항력이 있으면 매수인에게 나머지를 청구할 길도 있습니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2024년 7월 빌라를 보증금 2억원에 빌려 입주와 전입신고를 마쳤지만 확정일자는 바빠서 미뤘습니다. 그 사이 2024년 8월 집주인의 채권자가 1억원을 청구금액으로 가압류를 등기했고, N씨는 9월에야 확정일자를 받았습니다. 2026년 집이 경매되자 N씨는 가압류채권자보다 먼저 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가압류 뒤에 확정일자를 받았으면 가압류채권자보다 먼저 받나요?

먼저 받지는 못하고 같은 순위로 나눠 받습니다. 대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결은 가압류채권자가 임차인보다 선순위인지는 확정일자 받은 날을 기준으로 보므로, 대항요건을 미리 갖췄더라도 확정일자가 가압류보다 늦으면 가압류채권자가 선순위라고 보았습니다.

그런데 가압류채권자는 담보권자가 아니어서 뒤에 오는 우선변제권자를 이기지 못합니다. 같은 판결은 확정일자 임차인의 권리를 부동산 담보권과 비슷하게 보아, 선순위 가압류채권자와는 채권액에 비례한 평등배당 관계에 있다고 판단했습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」의 우선변제권도 대항요건과 확정일자를 모두 갖춰야 생깁니다.

안분배당은 어떻게 계산하나요?

배당할 돈을 가압류 채권액과 보증금의 비율로 나눕니다. 예를 들어 임차인 몫으로 쓸 수 있는 매각대금이 1억 5천만원, 가압류 채권액이 1억원, 보증금이 2억원이면 1대 2 비율로 가압류채권자 5천만원, 임차인 1억원을 받습니다.

이 계산은 가압류채권자와 임차인 둘만 있을 때의 단순한 예입니다. 가압류 뒤에 근저당권자나 다른 확정일자 임차인이 더 있으면 안분한 뒤 우선순위에 따라 다시 흡수하는 방식으로 계산이 복잡해집니다. 보증금이 소액임차인 기준 이하라면 그 일정액은 가압류채권자보다 먼저 받습니다.

다 못 받은 보증금은 매수인에게 받을 수 있나요?

가압류보다 먼저 입주와 전입을 마쳤고 그보다 앞선 근저당이 없다면 받을 수 있습니다. 대항력은 확정일자와 관계없이 인도와 주민등록만으로 생기고, 보증금을 다 받지 못한 대항력 있는 임차권은 매각으로 소멸하지 않습니다.

이 경우 매수인은 임대인의 지위를 이어받으므로, 배당에서 부족한 보증금을 매수인에게 청구하며 그 집에 계속 살 수 있습니다. 반대로 내 전입보다 앞선 근저당이 있으면 대항력이 없어 부족분은 원래 집주인에게 청구해야 합니다.

가압류 후 확정일자 임차인 대응 순서

• 날짜 대조 - 입주·전입일, 확정일자, 가압류 등기일, 근저당 설정일을 나란히 적습니다. 순위와 대항력이 여기서 정해집니다.
• 소액 해당 확인 - 보증금이 소액 기준 이하인지 봅니다. 해당하면 일정액은 가압류보다 먼저 받습니다.
• 배당요구 - 종기 전에 권리신고 겸 배당요구를 합니다. 늦으면 안분배당에서도 빠집니다.
• 배당표 검토 - 안분 비율과 금액이 맞는지 계산해 봅니다. 틀렸으면 배당기일에 이의합니다.
• 부족분 청구 - 대항력이 있으면 매수인에게, 없으면 원래 집주인에게 남은 보증금을 청구합니다. 이사는 그 뒤에 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가압류 뒤에 근저당권자나 다른 임차인이 여럿 있으면 흡수배당 계산이 달라지므로 배당표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전입을 가압류보다 먼저 했는데도 안분인가요?
  우선변제 순위는 확정일자 기준이라 안분입니다. 대법원 92다30597 판결은 대항요건을 미리 갖췄더라도 확정일자가 가압류보다 늦으면 가압류채권자가 선순위이고 평등배당 관계라고 보았습니다. 다만 전입이 앞선 사정은 대항력에서 의미가 있습니다.
• 가압류채권자도 배당요구를 해야 하나요?
  첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자는 따로 배당요구를 하지 않아도 배당받을 채권자입니다. 민사집행법 제148조 제3호가 이렇게 정합니다. 임차인은 제88조 제1항에 따라 배당요구를 해야 합니다.
• 소액임차인이면 가압류보다 먼저 받나요?
  보증금 중 일정액은 먼저 받습니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항은 소액임차인이 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 받는다고 정하고, 가압류채권자보다도 앞섭니다. 나머지 보증금은 가압류채권자와 안분합니다.
• 대항력은 어떻게 판단하나요?
  내 입주·전입이 경매로 소멸하는 가장 앞선 권리보다 빠른지로 판단합니다. 가압류가 가장 앞선 권리이고 전입이 그보다 빠르면 주택임대차보호법 제3조의5 단서에 따라 보증금을 다 받지 못한 임차권은 매각으로 소멸하지 않습니다.
• 확정일자는 언제 받는 게 좋나요?
  계약서를 쓰고 입주·전입하는 날까지 받는 것이 안전합니다. 주택임대차보호법 제3조의6 제1항에 따라 주민센터와 등기소 등에서 받을 수 있습니다. 전입과 확정일자 사이에 가압류나 근저당이 들어오면 우선변제 순위가 뒤로 밀립니다.
• 안분 계산이 틀렸으면 어떻게 하나요?
  배당기일에 이의하고 1주 안에 배당이의의 소를 냅니다. 민사집행법 제154조 제3항에 따라 기간 안에 소 제기 증명을 내지 않으면 이의가 취하된 것으로 봅니다. 배당표 원안은 기일 전에 열람할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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