주택 임대차

가압류된 집을 산 사람에게 세 들었는데 경매되면 매수인에게 대항하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 가압류된 집을 산 사람에게서 임차했다면 가압류채권자의 경매로 집을 산 매수인에게는 대항하지 못합니다. 대법원은 가압류등기 뒤 임차한 사람은 대항력을 갖췄더라도 본안 판결 집행으로 부동산을 산 매수인에게 대항할 수 없다고 보았습니다. 지금은 가압류 청구금액과 예상 매각가를 비교해 배당 가능성을 확인해 두십시오.

전입신고와 확정일자를 갖추면 누구에게나 대항할 수 있다고 믿기 쉽지만, 먼저 등기된 가압류에는 대항하지 못합니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2024년 9월 경기도의 한 빌라를 보증금 9천만원에 임차했습니다. 집주인은 그해 초 빌라를 산 사람이었는데, 등기부에는 전 소유자 앞으로 청구금액 6천만원의 가압류가 남아 있었고 집주인은 곧 풀린다고 말했습니다. S씨는 전입신고와 확정일자를 마쳤지만, 2026년 가압류채권자가 본안 소송에서 이겨 강제경매를 신청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가압류 뒤 바뀐 집주인과 계약하면 매수인에게 대항할 수 있나요?

대항하기 어렵습니다. 가압류 집행 뒤 채무자가 한 처분은 가압류채권자에 대한 관계에서 효력이 없습니다. 가압류된 집을 산 새 소유자에게서 임차한 임차인도, 가압류채권자가 본안 판결로 경매를 신청해 집을 산 매수인에게 임대차를 주장할 수 없습니다.

대법원 1983. 4. 26. 선고 83다카116 판결은 가압류등기 뒤 그 채무자에게서 부동산을 임차한 사람은 전입신고와 입주로 대항력을 갖췄더라도 가압류의 본안 판결 집행으로 부동산을 산 매수인에게 대항할 수 없다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」의 대항력도 먼저 등기된 가압류보다 앞설 수는 없습니다.

매각대금에서 배당은 받을 수 있나요?

가압류 청구금액 범위에서는 받지 못하고, 그 나머지에서는 받을 수 있습니다. 가압류 뒤 소유권이 제3자에게 넘어간 경우 가압류채권자의 강제집행은 가압류결정 당시 청구금액 한도에서만 옛 소유자의 책임재산에 대한 집행이고, 새 소유자의 채권자는 그 범위의 매각대금에서 배당받지 못합니다.

가압류채권자에게 청구금액 한도까지 배당하고 남는 매각대금은 새 소유자의 재산을 판 대금으로 봅니다. 새 소유자에게서 임차한 임차인은 이 나머지 부분에서 대항요건·확정일자 순위나 소액임차인 요건에 따라 배당에 참가할 수 있습니다.

가압류가 있는 집을 계약할 때 무엇을 확인해야 하나요?

등기사항증명서의 갑구에서 가압류·압류 기입이 있는지, 그 청구금액이 얼마인지 확인해야 합니다. 가압류는 금전채권의 강제집행을 보전하기 위한 것이어서, 청구금액이 집값에 비해 작다면 나머지 매각대금에서 배당받을 여지가 크고, 크다면 보증금을 회수할 여지가 줄어듭니다.

집주인이 가압류를 풀겠다고 약속했다면 잔금 지급 전에 해제를 마치도록 하거나, 잔금 일부로 가압류채권자에게 직접 갚게 하는 방식을 씁니다. 약속이 지켜지지 않으면 계약을 해제할 수 있다는 특약도 넣어 둡니다.

가압류 주택 임차인 대응 순서

• 등기부 갑구 확인 - 가압류 날짜, 채권자, 청구금액을 확인합니다. 대항 가능 여부가 여기서 정해집니다.
• 배당요구 - 경매가 시작되면 배당요구의 종기 전에 배당요구를 합니다. 가압류 한도를 넘는 매각대금에서 배당받는 근거가 됩니다.
• 청구금액 대비 계산 - 예상 매각가에서 가압류 청구금액을 뺀 금액을 계산합니다. 배당 가능 금액을 가늠합니다.
• 임대인에게 반환 청구 - 배당받지 못한 보증금은 임대인에게 청구합니다. 임대인 재산에 대한 가압류도 검토합니다.
• 해제 약속 기록 - 가압류가 풀린다고 했던 문자나 특약을 모읍니다. 임대인에 대한 손해배상 청구의 근거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가압류가 경매 전에 해제·취소됐거나 가압류채권자가 옛 소유자가 아닌 새 소유자를 상대로 집행했다면 등기부와 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가압류 뒤 임차한 사람은 매수인에게 대항하지 못하나요?
  가압류채권자의 경매로 산 매수인에게는 대항하지 못합니다. 대법원 1983. 4. 26. 선고 83다카116 판결은 가압류등기 뒤 채무자로부터 임차한 사람은 대항력을 갖췄더라도 가압류의 본안 판결 집행으로 부동산을 산 매수인에게 임대차의 효력을 주장할 수 없다고 보았습니다.
• 집주인이 바뀐 뒤 임차해도 마찬가지인가요?
  마찬가지입니다. 가압류 뒤 소유권을 넘겨받은 새 소유자의 취득도 가압류채권자에 대해서는 청구금액 한도에서 효력이 없으므로, 그 새 소유자에게서 임차한 임차권도 가압류채권자에게 주장할 수 없습니다. 대법원 1998. 11. 10. 선고 98다43441 판결의 법리입니다.
• 확정일자가 있으면 배당은 받나요?
  가압류 청구금액 범위에서는 받지 못하고, 가압류채권자에게 배당하고 남은 금액에서는 받을 수 있습니다. 대법원 2005. 7. 29. 선고 2003다40637 판결은 그 나머지 부분을 새 소유자의 재산 매각대금으로 보아 새 소유자의 채권자가 배당받을 수 있다고 보았습니다.
• 가압류채권자는 이자까지 먼저 가져가나요?
  가압류결정 당시 청구금액 한도까지만 먼저 가져갑니다. 대법원 1998. 11. 10. 선고 98다43441 판결은 소유권이 제3자에게 넘어간 경우 가압류채권자가 청구금액을 넘는 이자와 소송비용은 그 매각대금에서 배당받을 수 없다고 보았습니다.
• 못 받은 보증금은 누구에게 청구하나요?
  임대인에게 청구합니다. 임대인은 임차인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무와 보증금 반환의무를 지므로, 경매로 집을 잃고 배당받지 못한 보증금은 임대인에 대한 채권으로 남습니다. 재산 도피 우려가 있으면 민사집행법 제276조 제1항에 따른 가압류를 먼저 검토합니다.
• 가압류가 풀린다는 말만 믿어도 되나요?
  믿으면 안 됩니다. 가압류는 해제신청이나 취소결정으로 등기가 말소되어야 효력이 사라집니다. 계약서에 잔금 전 해제 조건과 불이행 시 해제 특약을 넣고, 이행이 없으면 민법 제544조에 따라 상당한 기간을 정해 최고한 뒤 계약을 해제할 수 있습니다.

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