주택 임대차

건축 중 다가구에 전입했는데 다세대로 바뀌면 대항력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

건축 중인 다가구주택 일부를 임차해 전입했더라도 이후 다세대로 바뀌어 등기부 표시가 달라졌다면, 그 표시를 보고 근저당권을 설정한 사람에게는 대항력을 주장하기 어렵습니다. 대법원 99다15597 판결이 이렇게 보았습니다. 지금은 건축물대장과 등기부의 동·호수가 주민등록 주소와 같은지 확인하십시오.

처음 전입신고가 잘못됐다고 해서 계약을 다시 쓰거나 확정일자를 새로 받을 필요는 없습니다. 주민등록 주소를 등기 표시와 맞추는 것이 먼저입니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2024년 5월 아직 보존등기가 되지 않은 신축 다가구주택 3층 일부를 보증금 1억 원에 임차해 지번과 층으로 전입신고를 했습니다. 건축주는 사용승인 직전 용도를 다세대주택으로 바꾸어 호실별로 등기했고, J씨가 사는 호실은 다른 사람에게 팔린 뒤 은행 근저당권이 설정됐습니다. 경매 이야기가 나오자 J씨는 처음 전입신고로 은행보다 앞설 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건축 중에 한 전입신고가 등기 표시와 달라지면 대항력이 없나요?

보존등기 뒤 등기부상 표시가 달라졌다면, 그 표시를 보고 근저당권을 설정한 제3자에게는 대항력을 주장하기 어렵습니다. 대법원 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결은 건축 중인 주택 일부를 임차해 전입할 당시 주소가 현황과 맞았더라도, 이후 사정변경으로 등기부상 주택 표시가 달라졌다면 그 표시를 전제로 이해관계를 가진 제3자로서는 임차인이 산다고 인식하기 어렵다고 보았습니다.

판단 기준은 일반 사회통념상 그 주민등록으로 해당 주택에 임차인이 주소를 가진 사람으로 등록돼 있다고 인식할 수 있는지입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 주민등록을 대항력 요건으로 두고 있어 이 기준이 그대로 쓰입니다.

다가구주택이 다세대로 바뀌면 무엇이 달라지나요?

다가구용 단독주택은 한 채의 건물이라 지번만으로도 그 집을 특정할 수 있습니다. 그런데 다세대주택으로 바뀌어 층·호마다 따로 등기되면 각 호실이 별개의 집이 됩니다. 이때 동·호수 없이 지번만 적힌 주민등록이나 예전 호수 표시로는 특정 호실의 임차인임을 알기 어렵습니다. 새 소유자나 근저당권자는 바뀐 등기 표시를 보고 거래하기 때문입니다.

그래서 등기 표시가 바뀐 뒤 설정된 근저당권보다 앞서려면, 근저당권 설정 전에 주민등록 주소를 새 동·호수로 정정해 두어야 합니다. 정정한 날의 다음 날부터 그 표시에 맞는 대항력이 생깁니다.

대항력을 인정받을 수 있는 예외는 무엇인가요?

처음 주민등록 주소가 건축물관리대장 기재에 근거해 된 것이라면 예외가 인정될 수 있습니다. 99다15597 판결도 이런 특별한 사정이 있으면 달리 볼 여지를 남겼습니다. 또 등기 표시가 달라지기 전에 이미 권리를 취득한 제3자와의 관계는 따로 따집니다. 예외를 주장하려면 전입 당시 건축물관리대장 사본처럼 주소의 출처를 보여 주는 자료가 필요합니다.

건축 중 주택 전입 대항력 대응 순서

• 건축물대장 확인 - 사용승인 후 대장에 적힌 동·호수를 확인합니다. 등기 표시는 대장을 따라 만들어집니다.
• 등기부 대조 - 보존등기된 표시와 내 주민등록 주소를 비교합니다. 다르면 공시 효력이 문제됩니다.
• 정정 전입신고 - 주민센터에 새 동·호수로 주소 정정을 신청합니다. 정정한 날 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
• 확정일자 점검 - 계약서 호수가 달라졌다면 변경 사실을 기록해 둡니다. 배당 단계에서 동일성을 증명하는 자료입니다.
• 근저당 설정일 확인 - 정정 전후 근저당권 설정일을 확인합니다. 누가 앞서는지가 여기서 정해집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 처음 주소가 건축물관리대장에 근거한 것인지 다툼이 있거나 이미 경매가 진행 중이라면 대장·등기부·주민등록초본을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 다가구주택은 지번만 적으면 되나요?
  다가구용 단독주택은 한 채의 건물이어서 지번으로 특정되는 것이 보통입니다. 다만 다세대로 바뀌어 호실별로 등기되면 호실 표시가 필요해집니다. 대법원 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결은 등기 표시가 달라진 뒤의 제3자에 대한 공시 효력을 부정했습니다.
• 주소를 정정하면 언제부터 대항력이 생기나요?
  정정 전입신고를 한 날의 다음 날부터입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다고 정합니다. 처음 전입일로 소급하지는 않습니다.
• 처음 주소가 건축물대장에 따른 것이면요?
  예외가 인정될 수 있습니다. 대법원 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결은 주민등록상 주소가 건축물관리대장 기재에 근거해 된 것이라는 등의 특별한 사정이 있으면 달리 볼 수 있다고 했습니다. 당시 대장 사본을 확보하십시오.
• 공시 효력은 어떤 기준으로 판단하나요?
  일반 사회통념상 그 주민등록으로 임차인이 그 집에 주소를 가진 사람으로 등록돼 있다고 인식할 수 있는지로 판단합니다. 대법원 1989. 6. 27. 선고 89다카3370 판결이 이 기준을 제시했습니다.
• 집이 팔리면 새 주인에게 대항할 수 있나요?
  새 주인이 소유권을 취득하기 전에 유효한 대항요건을 갖췄다면 대항할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 양수인이 임대인 지위를 승계한다고 정합니다. 표시가 달라진 뒤 정정하지 않았다면 승계가 문제될 수 있습니다.
• 확정일자 계약서 호수가 달라도 되나요?
  계약서 표시가 조금 다르더라도 실제 임차한 집과 동일성이 인정되면 확정일자 효력에는 큰 문제가 없는 경우가 많습니다. 다만 우선변제권은 유효한 대항요건을 전제로 하므로 주민등록 정정이 먼저입니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항이 두 요건을 함께 요구합니다.

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