주택 임대차

건축물대장에는 공장인데 주거용으로 고친 건물을 빌렸다면 주택임대차보호법이 적용되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 계약할 때 이미 내부가 주거용으로 개조돼 있었고 실제로 살고 있다면 공장 용도 건물이라도 주택임대차보호법이 적용됩니다. 주거용 건물인지는 공부상 표시가 아니라 실제 용도로 판단한다는 것이 판례입니다. 다만 계약 뒤 임차인이 임대인 동의 없이 고쳤다면 결론이 달라지므로 개조 시점부터 확인하십시오.

건축물대장 용도를 주택으로 바꿔야만 보호받는 것은 아닙니다. 대장 변경 없이도 실제 용도로 판단합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 1월 건축물대장상 공장으로 등록된 2층 건물의 2층을 보증금 8천만원에 임차했습니다. 2층은 이전 소유자가 방 두 칸과 부엌, 욕실을 갖춘 주거 공간으로 고쳐 둔 상태였고, A씨는 가족과 입주해 전입신고를 마쳤습니다. 2026년 건물이 경매에 넘어가자 은행은 공장 건물이라 주택임대차보호법이 적용되지 않는다고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공장으로 등록된 건물도 주택이 될 수 있나요?

될 수 있습니다. 주택임대차보호법의 주거용 건물은 공부상 표시만이 아니라 실제 용도에 따라 정합니다. 건축물대장에 공장으로 적혀 있어도 임차 부분이 주거 구조를 갖추고 임차인이 그곳에서 생활한다면 주택으로 봅니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 주거용 건물의 전부 또는 일부 임대차에 적용됩니다.

건축법상 용도변경 허가를 받지 않은 개조라면 행정상 위반 문제는 따로 남을 수 있습니다. 그러나 주택임대차보호법 적용 여부는 행정상 적법성과 별개로 실제 용도로 판단합니다. 미등기·무허가 건물도 주거용으로 쓰이는 주택이면 법 적용 대상이 된다는 전원합의체 판례가 있습니다. 다만 위반건축물로 이행강제금이 부과되거나 원상복구 명령이 나오면 임차인의 거주에도 영향이 생길 수 있어, 계약 전에 건축물대장의 위반건축물 표시를 확인하는 편이 좋습니다.

개조가 언제 이루어졌는지가 왜 중요한가요?

판례는 이 법이 적용되려면 임대차계약 체결 당시를 기준으로 건물의 구조상 주거용 또는 그와 겸용될 정도의 형태가 실질적으로 갖춰져 있어야 한다고 봅니다. 계약 당시에는 주거 부분이 없었는데 임차인이 그 뒤 임의로 주거용으로 개조했다면, 임대인이 승낙하는 등 특별한 사정이 없는 한 법이 적용되지 않습니다.

이 사례처럼 이전 소유자가 이미 주거용으로 고쳐 둔 공간을 빌린 경우에는 계약 당시 주거 형태를 갖추고 있었으므로 적용 요건을 충족합니다. 입주 당시 사진, 중개대상물 확인·설명서의 기재, 이전 거주자의 전입 기록이 증거가 됩니다.

주택으로 인정되면 경매에서 무엇이 달라지나요?

입주와 전입신고 다음 날부터 대항력이 생기고, 확정일자를 받았다면 배당에서 순위대로 받습니다. 보증금이 지역별 소액 기준 이하라면 일정액을 담보권자보다 먼저 받습니다. 매수인에게 대항할 수 있는지는 전입일과 말소기준 권리의 선후로 정합니다.

공장 건물 주거 임차 대응 순서

• 개조 시점 확인 - 입주 당시 사진과 중개대상물 확인·설명서로 계약 전 주거 구조가 있었는지 확인합니다.
• 임대인 승낙 자료 - 계약 뒤 고친 부분이 있다면 임대인의 승낙 문자나 합의서를 찾습니다. 특별한 사정의 근거가 됩니다.
• 생활 실태 정리 - 가족 전입, 공과금, 우편물 기록을 모읍니다. 실제 주거로 썼다는 증거가 됩니다.
• 순위 계산 - 전입일·확정일자를 근저당권 설정일과 비교합니다. 매수인 대항 여부와 배당 순위가 정해집니다.
• 배당요구 - 배당요구 종기 전에 자료를 붙여 배당요구를 합니다. 은행이 이의하면 배당이의 소송으로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물 일부만 개조돼 공장 가동 공간과 섞여 있거나 개조 공사를 임차인이 직접 했다면 계약서와 공사 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 용도변경 허가 없이 고친 건물도 보호되나요?
  주택임대차보호법 적용은 실제 용도로 판단하므로 허가 여부와 별개로 보호될 수 있습니다. 미등기·무허가 건물도 주거용으로 쓰이는 주택이면 법 적용 대상이 된다는 것이 전원합의체 판례입니다. 다만 행정상 위반 문제는 임대인에게 따로 남습니다.
• 제가 입주 뒤 방을 새로 만들었다면요?
  계약 당시 주거 구조가 없었고 임차인이 그 뒤 임의로 개조했다면 임대인의 승낙 같은 특별한 사정이 없는 한 법이 적용되지 않습니다. 개조 전에 임대인 동의를 받은 기록이 있으면 결론이 달라질 수 있습니다.
• 공장과 주거를 함께 쓰면 어떻게 판단하나요?
  겸용이라면 임대차 목적, 전체 건물과 임차 부분의 구조·형태, 이용관계, 일상생활 여부를 종합해 판단합니다. 주거 부분이 독립된 생활 공간이고 하나뿐인 주거라면 보호받을 여지가 큽니다.
• 전입신고를 받아 주지 않으면 어떻게 하나요?
  주민등록은 실제 거주지로 하는 것이므로 공장 건물이라도 실제로 살면 전입신고를 할 수 있습니다. 전입신고가 늦어지면 대항력도 늦게 생기므로 입주한 날 바로 신고하십시오. 담당 공무원이 거주 여부를 확인할 수 있으니 생활 흔적을 보여 줄 수 있게 해 두십시오.
• 소액임차인 최우선변제도 받을 수 있나요?
  주택으로 인정되고 보증금이 지역별 기준 이하이며 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖췄다면 받을 수 있습니다. 그 밖의 지역은 보증금 7천500만원 이하 임차인이 2천500만원까지입니다. 기준은 선순위 담보물권 설정 당시 시행령을 따릅니다.
• 은행이 공장이라며 배당에 이의하면요?
  은행이 이의하면 배당이의 소송에서 실제 용도를 두고 다툽니다. 입주 당시 사진, 중개대상물 확인·설명서, 가족 전입 기록, 공과금 내역이 주거용이라는 증거가 됩니다. 계약 당시 주거 형태를 보여 주는 자료가 가장 중요합니다.

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