경매 낙찰

건물 가압류 뒤에 점유를 넘겨받았는데 경매 매수인에게 유치권을 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 건물에 가압류등기만 되어 있을 때 점유를 넘겨받아 취득한 유치권은 그 뒤 경매의 매수인에게 주장할 수 있습니다. 대법원은 점유 이전은 가압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위가 아니라고 보았습니다. 지금은 점유 개시일과 경매개시결정 기입등기일을 등기부로 비교하십시오.

가압류등기가 먼저 되어 있다는 이유만으로 유치권을 포기할 필요는 없습니다. 가압류는 점유 이전을 막는 처분금지효가 없다는 것이 대법원 판단입니다.

이런 상담이 많습니다

건물 내부공사를 맡은 A사는 공사대금 3억원을 받지 못한 상태였습니다. 2024년 4월 건물이 있는 토지에 근저당권자의 임의경매가 개시되었고, 2024년 9월에는 건물에 다른 채권자의 가압류등기가 되었습니다. 건축주는 2024년 11월 A사에 건물 출입 카드와 관리 권한을 넘겨주었고, A사는 그때부터 직원을 상주시키며 건물을 점유했습니다. 2025년 3월 건물에 강제경매가 개시되어 2026년 초 매수인이 토지와 건물을 함께 낙찰받았고, 매수인은 A사에 유치권이 없다며 건물을 비우라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가압류등기 뒤에 점유를 넘겨받아도 유치권을 주장할 수 있나요?

주장할 수 있습니다. 가압류등기가 되면 채무자는 부동산을 양도하거나 담보물권 등을 설정하는 처분행위로 가압류채권자에게 대항하지 못하지만, 점유의 이전 같은 사실행위는 원칙적으로 처분행위가 아닙니다. 그래서 가압류만 되어 있고 현실적인 매각절차가 진행되지 않는 동안 점유를 넘겨받아 취득한 유치권은 이후 경매의 매수인에게 주장할 수 있습니다.

대법원 2009다19246 판결은 토지에 담보권 실행 경매가 개시된 뒤 지상건물에 가압류등기가 되었고, 그 후 채무자에게서 건물 점유를 넘겨받은 공사대금 채권자가 건물 강제경매의 매수인에게 유치권을 주장할 수 있다고 보았습니다. 각색 사례도 같은 구조입니다.

경매개시결정 뒤에 점유를 넘겨받았다면?

이 경우에는 매수인에게 대항할 수 없습니다. 건물에 경매개시결정 기입등기가 되어 압류의 효력이 생긴 뒤 채무자가 점유를 넘겨 유치권을 취득하게 하면, 그 점유 이전은 압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위로 봅니다. 매수인이 현황조사보고서에 드러나지 않은 유치권 부담을 떠안게 되면 경매의 공정성이 무너지기 때문입니다.

압류는 채무자에게 경매개시결정이 송달된 때 또는 경매개시결정 기입등기가 된 때에 효력이 생깁니다. 그래서 점유를 넘겨받은 날과 건물 등기부의 경매개시결정 기입등기일을 하루 단위로 비교해야 합니다. 토지에 먼저 개시된 경매는 건물에 대한 압류가 아니므로 이 비교에 넣지 않습니다.

매수인은 유치권자에게 무엇을 해야 하나요?

매수인은 유치권자에게 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」은 경매에서 유치권을 인수주의로 처리합니다. 매수인이 공사대금을 갚지 않으면 유치권자는 건물 인도를 거절할 수 있습니다.

다만 유치권의 피담보채권은 그 물건에 관하여 생긴 채권이어야 합니다. 건물 공사대금은 건물에 관한 채권이지만 토지에 관한 채권은 아니므로, 토지까지 유치권으로 버틸 수는 없습니다.

유치권 경매 대항 대응 순서

• 날짜 대조 - 점유 개시일, 가압류등기일, 경매개시결정 기입등기일을 등기부로 확인합니다. 점유가 압류보다 앞서야 대항할 수 있습니다.
• 점유 증거 확보 - 출입 카드 인수 확인서, 상주 기록, 사진, 관리비 납부 내역을 모읍니다. 점유가 끊기지 않았음을 보여 주는 자료입니다.
• 유치권 신고 - 경매법원에 유치권 신고서를 내고 공사계약서와 정산서를 첨부합니다. 매수희망자에게 부담이 알려집니다.
• 점유 유지 - 매수인의 명도 요구에도 점유를 넘기지 않습니다. 점유를 잃으면 유치권이 소멸합니다.
• 변제 협의 또는 소송 대응 - 매수인과 공사대금 변제를 협의하고, 명도소송이 오면 유치권 항변을 합니다. 채권 자체의 시효도 함께 관리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 점유를 넘겨받은 날짜가 경매개시결정 등기일과 가깝거나 공사대금 액수에 다툼이 있다면 등기부와 공사 정산 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사대금 청구와 유치권·명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 유치권은 어떤 경우에 성립하나요?
  타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제기가 되었을 때, 변제를 받을 때까지 물건을 유치할 수 있는 권리입니다. 건물 공사대금은 건물에 관하여 생긴 채권입니다. 다만 점유가 불법행위로 시작되었다면 유치권은 성립하지 않습니다.
• 가압류와 압류는 유치권에서 어떻게 다른가요?
  가압류등기 뒤 점유를 넘겨받아 생긴 유치권은 매수인에게 대항할 수 있지만, 경매개시결정으로 압류의 효력이 생긴 뒤 점유를 넘겨받아 생긴 유치권은 대항할 수 없습니다. 가압류 단계에서는 현실적인 매각절차가 진행되지 않기 때문이라고 대법원은 설명합니다.
• 압류 효력은 언제 생기나요?
  경매개시결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매개시결정 기입등기가 된 때에 생깁니다. 둘 중 먼저 된 때가 기준입니다. 점유를 넘겨받은 날이 이보다 뒤라면 그 유치권은 매수인에게 대항하기 어렵습니다.
• 매수인은 공사대금을 갚아야 하나요?
  갚아야 합니다. 매수인은 유치권자에게 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있습니다. 매수인이 변제하지 않으면 유치권자는 건물 인도를 거절할 수 있고, 매수인이 명도소송을 내면 유치권 항변으로 다툴 수 있습니다.
• 점유를 잠시 비우면 어떻게 되나요?
  유치권은 점유를 잃으면 소멸합니다. 직원이 철수하거나 출입 권한을 넘겨주는 등 점유가 끊기면 유치권을 더는 주장할 수 없습니다. 매수인과 협의하는 동안에도 상주 인원이나 잠금장치를 유지하고, 그 사실을 사진과 기록으로 남겨 두십시오.
• 토지에 먼저 경매가 진행되었으면 달라지나요?
  건물 유치권의 대항 여부는 건물에 대한 압류와의 선후로 판단합니다. 대법원 2009다19246 판결 사안도 토지에 먼저 경매가 개시되었지만 건물에는 가압류만 된 상태에서 점유를 넘겨받아 유치권 주장이 인정되었습니다. 다만 건물 공사대금으로 토지까지 유치할 수는 없습니다.

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