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먼저 빼앗은 건물을 되빼앗기면 점유회수를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

남의 점유를 먼저 빼앗은 사람은 상대가 다시 빼앗아 가도 특별한 사정이 없으면 점유회수를 청구할 수 없습니다. 상대의 탈환이 자력구제 범위를 넘었어도 같습니다. 대법원 2022다269675 판결로 상호침탈의 기준과 유치권 현장 대응을 정리했습니다.

아니요, 먼저 남의 점유를 빼앗은 사람은 상대가 다시 빼앗아 가도 특별한 사정이 없는 한 점유회수를 청구할 수 없습니다. 상대의 탈환이 자력구제 요건을 갖추지 못했어도 결론은 같습니다. 이 경우 점유를 되찾은 사람은 먼저 빼앗긴 사실을 들어 방어하면 되고, 별도로 소송을 낼 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 상가 신축공사대금 수억 원을 받지 못해 2023. 6.부터 건물을 점유하며 유치권을 행사해 왔습니다. 2025. 11. 7. 건물을 사들인 B사 직원들이 밤사이 자물쇠를 바꾸고 A씨 측 관리인을 내보냈습니다. A씨는 2025. 11. 12. 인부들과 함께 출입문을 열고 다시 건물을 지키기 시작했습니다. 그러자 B사는 A씨가 점유를 침탈했다며 건물을 돌려 달라는 소장을 보냈습니다. A씨는 B사의 청구가 받아들여지는지, 지금 무엇을 준비해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

먼저 점유를 빼앗은 쪽의 점유회수 청구를 받아들이지 않았습니다. 사안에서 공사업자는 신축공사대금 29억 5,000만 원을 받지 못해 2012. 10.부터 건물을 점유하며 유치권을 행사했습니다. 2019. 5. 회사 대표가 공사업자를 폭행하고 다시 찾아오자, 위협을 느낀 공사업자가 건물에서 나갔고 회사가 단독으로 점유를 시작했습니다. 나흘 뒤 공사업자는 용역직원 약 30명을 데리고 들어가 회사 직원들을 내보내고 다시 점유했습니다.

회사는 점유를 침탈당했다며 건물 인도를 구했습니다. 대법원은 “점유자의 점유탈환행위가 민법 제209조 제2항의 자력구제에 해당하지 않는다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 상대방은 자신의 점유가 침탈당하였음을 이유로 점유자를 상대로 민법 제204조 제1항에 따른 점유의 회수를 청구할 수 없다고 보는 것이 타당하다.”라고 판시했습니다. 회사의 청구를 받아들여도 공사업자가 다시 점유회수를 청구해 되찾을 수 있다면 소송이 무용하다는 것이 이유입니다.

자력구제로 되찾을 수 있는 범위는 어디까지인가요?

부동산은 빼앗긴 직후 곧바로 되찾는 경우만 자력구제로 인정됩니다. 동산은 현장에서 또는 추적해서 되찾을 수 있습니다. 판결 사안처럼 나흘이 지나 사람을 동원해 들어간 것은 자력구제의 한계를 벗어난 것으로 보았지만, 상대가 먼저 침탈한 이상 민사상 점유회수 청구는 막혔습니다.

다만 이 판결은 점유회수 청구에 관한 민사 판단입니다. 탈환 과정에서 폭력을 쓰거나 다른 사람의 업무를 방해했다면 형사책임은 따로 따집니다. 빼앗겼다고 바로 힘으로 맞서기보다, 침탈 사실을 기록하고 법적 절차로 되찾는 편이 안전합니다.

점유를 빼앗긴 유치권자는 유치권을 잃나요?

유치권은 점유를 잃으면 소멸하지만, 점유회수로 점유를 되찾으면 점유를 잃지 않은 것으로 봅니다. 그래서 유치권자는 빼앗긴 날부터 1년 안에 점유회수를 청구하거나 점유를 회복해야 유치권을 지킬 수 있습니다. 점유가 불법행위로 시작된 경우에는 유치권이 생기지 않습니다.

상대가 소유자라면 점유회수 청구와 별개로 소유권에 기한 인도청구를 할 수 있습니다. 점유의 소와 소유권 같은 본권의 소는 서로 영향을 미치지 않아, 점유 다툼에서 이겨도 유치권이 없으면 본권 소송에서 건물을 내줄 수 있습니다. 「도난당한 자전거를 나중에 발견해 강제로 가져오면 도둑이 반환을 청구할 수 있나요?」에서 본소와 반소가 함께 걸린 경우를 자세히 설명했습니다.

점유 상호침탈 대응 순서

• 침탈 경위 기록 - 누가 언제 어떻게 들어왔는지 영상, 출입 기록, 경찰 신고 내역으로 남깁니다.
• 선후 관계 정리 - 어느 쪽이 먼저 상대 의사에 반해 점유를 가져갔는지 시간순으로 정리합니다.
• 1년 기한 관리 - 점유를 빼앗긴 쪽은 빼앗긴 날부터 1년 안에 점유회수 소송을 냅니다.
• 본권 확인 - 유치권의 피담보채권과 점유 개시 경위, 상대의 소유권을 확인합니다.
• 점유 유지 조치 - 되찾은 뒤에는 점유이전금지가처분 등으로 점유 상태를 고정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 누가 먼저 점유를 빼앗았는지와 탈환까지 걸린 시간, 유치권의 성립 여부에 따라 결과가 달라집니다. 법무법인 윤성은 유치권 분쟁과 건물 인도·점유회수 소송, 점유이전금지가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상대가 먼저 침탈했다는 사실은 누가 증명해야 하나요?
  점유회수 청구를 막으려는 쪽이 상대가 먼저 자기 점유를 빼앗았다는 사실을 주장하고 증명해야 한다고 볼 수 있습니다. 출입 기록과 영상, 신고 내역이 핵심 자료입니다.
• 위협을 받아 스스로 나간 것도 점유를 빼앗긴 것인가요?
  판결 사안에서는 폭행과 위협 끝에 점유자가 나가고 상대가 단독 점유를 시작한 것을 점유 침탈로 보았습니다. 스스로 넘겨준 것인지는 나간 경위와 상대의 행동으로 판단합니다.
• 점유를 되찾으면 유치권도 다시 살아나나요?
  점유회수로 점유를 되찾으면 점유를 잃지 않은 것으로 봅니다. 다만 빼앗긴 날부터 1년 안에 점유를 회복해야 하고, 공사대금 채권과 건물의 관련성 등 유치권 요건은 따로 갖추어야 합니다.
• 점유 다툼에서 이기면 소유자에게도 건물을 내주지 않아도 되나요?
  아닙니다. 점유의 소와 소유권에 기한 소는 서로 영향을 미치지 않습니다. 소유자가 인도를 구하면 유치권 등 점유할 권리가 있는지가 따로 판단됩니다.
• 건물을 빼앗긴 지 1년이 지났으면 아무 방법이 없나요?
  점유회수 청구는 할 수 없지만, 소유권이나 임차권 같은 본권이 있다면 그 권리에 기해 인도를 구할 수 있습니다. 유치권은 점유를 잃어 소멸했을 가능성이 높습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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