상가 임대차

전대차로 넘겨받은 가게를 인테리어하던 중 임차인이 다시 차지하면 어떻게 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

전차인은 가게를 다시 차지한 임차인에게 점유의 회수, 즉 가게 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다. 민법 제204조 제1항이 점유를 침탈당한 점유자에게 이 권리를 주고, 침탈당한 날부터 1년 안에 행사해야 합니다. 지금은 가게를 빼앗긴 날짜와 현장 사진부터 남겨 두십시오.

건물주가 「당사자끼리 해결하라」고 해도 건물주를 먼저 설득할 필요는 없습니다. 전차인은 가게를 차지한 임차인에게 직접 청구합니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2026년 5월 건물주 동의를 받아 상가 임차인 A씨와 전대차계약을 맺고 보증금 4,000만 원, 월세 250만 원에 주점 자리를 넘겨받았습니다. 6월부터 인테리어 공사를 하던 중 A씨가 「사정이 바뀌었다」며 가게에 들어와 자물쇠를 바꾸고 비워 주지 않았습니다. 건물주는 당사자끼리 해결하라며 관여하지 않고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전차인이 임차인에게 가게를 돌려달라고 할 수 있나요?

있습니다, 임대인 동의를 받아 전대차계약을 맺고 가게를 넘겨받은 전차인은 점유자이므로, 임차인이 정당한 이유 없이 가게를 다시 차지했다면 점유를 침탈당한 것으로 보고 가게 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다.

같은 청구를 전대차계약으로도 할 수 있습니다. 전대인인 임차인은 전차인에게 가게를 넘겨주고 계약기간 동안 사용·수익에 필요한 상태를 유지해 줄 의무를 지므로, 가게를 다시 차지한 것은 전대차계약상 의무 위반입니다. 인테리어 공사 지연으로 생긴 공사비 추가분이나 영업 개시 지연 손해는 채무불이행 손해배상으로도 청구합니다.

손해배상 범위는 채무불이행의 일반 원칙을 따릅니다. 공사업체와의 계약서, 추가 비용 견적서, 개업 예정일을 알린 자료를 모아 두면 손해액 증명에 씁니다.

가게를 빼앗긴 뒤 직접 되찾아도 되나요?

빼앗긴 직후가 아니라면 직접 되찾는 것은 허용되지 않습니다. 부동산 점유를 침탈당한 경우 점유자는 침탈 후 곧바로 가해자를 배제해 되찾을 수 있을 뿐이고, 시간이 지난 뒤 자물쇠를 부수고 들어가면 오히려 분쟁이 커집니다.

임차인이 가게를 완전히 차지하지 않고 공사를 막거나 짐을 쌓아 두는 정도라면 점유의 방해에 해당해 방해의 제거와 손해배상을 청구합니다. 이 청구도 방해가 끝난 날부터 1년 안에 해야 합니다.

소송 전에 가게를 먼저 확보하는 방법은 없나요?

있습니다, 판결을 기다리는 동안 임차인이 가게를 다른 사람에게 넘길 염려가 있으면 점유이전금지가처분을, 영업 개시가 급박하면 임시의 지위를 정하는 가처분을 법원에 신청할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」 제300조가 근거입니다.

점유이전금지가처분을 해 두면 임차인이 가게를 제3자에게 넘겨도 판결로 집행할 수 있습니다. 가게가 넘어간 뒤에는 새로 점유한 사람이 침탈 사실을 알았을 때만 점유 회수를 청구할 수 있어서 가처분이 중요합니다. 대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결도 침탈자의 특별승계인에 대해서는 악의인지를 먼저 따져야 한다고 보았습니다.

전대차 점유 침탈 대응 순서

• 현장 기록 - 임차인이 가게를 차지한 날짜와 모습을 사진·영상으로 남깁니다. 1년 기간의 기산점이 됩니다.
• 동의 자료 정리 - 건물주의 전대 동의 문자나 서면, 전대차계약서를 모읍니다. 전차인의 점유가 정당하다는 근거가 됩니다.
• 반환 요구 통지 - 임차인에게 가게 반환과 공사 재개 협조를 내용증명으로 요구합니다. 손해배상 청구의 출발점이 됩니다.
• 점유이전금지가처분 - 임차인이 제3자에게 가게를 넘길 염려가 있으면 먼저 신청합니다. 집행 대상이 바뀌는 것을 막습니다.
• 점유회수 소송 - 가게 반환과 공사 지연 손해배상을 함께 청구합니다. 침탈일부터 1년 안에 소를 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 전대차계약 해지를 주장하거나 건물주 동의 여부에 다툼이 있으면 계약서와 동의 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 점유회수 청구는 언제까지 해야 하나요?
  가게를 빼앗긴 날부터 1년 안에 해야 합니다. 민법 제204조 제3항은 점유회수 청구권을 침탈을 당한 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다고 정합니다. 이 기간은 제척기간이어서 재판 밖에서 요구하는 것만으로는 부족하다고 보는 것이 실무이므로, 1년 안에 소를 제기하는 것을 기준으로 준비합니다.
• 인테리어 공사가 늦어진 손해도 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 민법 제204조 제1항은 점유를 침탈당한 점유자가 물건의 반환과 함께 손해의 배상을 청구할 수 있다고 정합니다. 공사 중단으로 늘어난 공사비, 자재 보관비, 개업 지연 기간의 월세처럼 침탈과 인과관계가 있는 손해를 견적서와 계약서로 증명합니다.
• 임차인이 제3자에게 가게를 넘기면 어떻게 되나요?
  새 점유자가 침탈 사실을 알았을 때만 그에게 반환을 청구할 수 있습니다. 민법 제204조 제2항은 점유회수 청구권을 침탈자의 특별승계인에게는 행사하지 못하되, 승계인이 악의인 때에는 예외로 합니다. 이런 상황을 막으려면 점유이전금지가처분을 먼저 해 두는 것이 안전합니다.
• 자물쇠를 바꿔 달고 다시 들어가면 안 되나요?
  빼앗긴 직후가 아니면 피하는 것이 좋습니다. 민법 제209조 제2항은 부동산 점유를 침탈당한 경우 침탈 후 곧바로 가해자를 배제해 탈환할 수 있다고만 허용합니다. 며칠이 지난 뒤 강제로 들어가면 자력구제의 범위를 벗어나 오히려 전차인이 민사·형사상 책임을 질 수 있습니다.
• 건물주 동의가 없는 전차인도 반환을 청구할 수 있나요?
  임차인에게는 청구할 수 있습니다. 점유회수 청구는 점유 자체를 보호하는 권리여서 전차인이 가게를 넘겨받아 점유하고 있었다면 동의 여부와 관계없이 임차인의 침탈에 대해 행사할 수 있고, 전대차계약도 임차인과 전차인 사이에서는 유효합니다. 다만 건물주에게는 권리를 주장하기 어렵습니다.
• 가처분은 어떤 경우에 신청하나요?
  판결 전에 가게 상태가 바뀌어 권리 실행이 어려워질 염려가 있을 때 신청합니다. 민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분을, 제2항은 임시의 지위를 정하기 위한 가처분을 정합니다. 가게를 넘길 우려에는 점유이전금지가처분, 급박한 영업 손해에는 임시지위 가처분을 검토합니다.

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