상가 임대차

임대차계약이 무효라며 건물주가 단전하고 입구를 막으면 방해배제를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 무효인 임대차로 들어왔더라도 점포를 실제로 쓰고 있다면 점유권이 있어 건물주의 단전이나 출입 차단에 점유 방해배제를 청구할 수 있습니다. 점유권은 사실상 지배라는 사실에 주어지는 권리이고, 점유권에 기한 소는 본권에 관한 이유로 재판하지 못합니다. 지금은 단전과 차단이 시작된 날부터 사진과 함께 기록하십시오.

임대차계약이 무효라는 말을 들었다고 해서 점유자가 그 자리에서 물건을 비우고 나가야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 3월 건물 관리인 B씨와 계약을 맺고 1층 점포를 보증금 3천만원, 월세 150만원에 빌려 식당을 열었습니다. 2026년 건물주 C씨는 「B씨에게 임대 권한을 준 적이 없어 계약은 무효」라며 점포 앞에 화분과 입간판을 세워 입구를 막고 전기 공급도 끊었습니다. A씨는 계약이 무효라면 자신은 아무 권리도 주장할 수 없는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

무효인 임대차로 들어온 점유자도 점유 방해배제를 청구할 수 있나요?

네, 청구할 수 있습니다. 점유권은 물건을 사실상 지배하는 사실에 주어지는 권리여서, 사용·수익할 수 있는 본권이 있는지와 관계없이 생깁니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제192조 제1항은 물건을 사실상 지배하는 자에게 점유권이 있다고 정합니다. 무효인 임대차로 들어온 사람도 점포를 실제로 쓰고 있다면 점유자입니다.

점유자가 점유의 방해를 받은 때에는 방해의 제거와 손해배상을 청구할 수 있습니다. 출입구 차단, 단전·단수처럼 사실상의 지배를 침해하는 행위가 방해에 해당합니다.

소유자가 계약이 무효라며 막으면 점유자가 이기나요?

점유 소송에서는 점유자가 이길 수 있습니다. 점유권에 기한 소는 본권에 관한 이유로 재판하지 못하므로, 소유자가 「계약이 무효이니 점유할 권리가 없다」고 주장해도 그 이유만으로 점유자의 방해배제 청구를 배척할 수 없습니다.

대법원 2021. 2. 4. 선고 2019다202795, 202801 판결도 점유회수 청구에서는 침탈 당시 점유하고 있었는지만 살피면 되고, 침탈자가 본권이 있다는 주장으로 점유회수를 배척할 수 없다고 보았습니다. 다만 같은 판결은 소유자가 소유권에 기한 반소를 내 둘 다 이유 있으면 본소와 반소를 모두 인용해야 한다고 했으므로, 점유자가 끝까지 그 자리를 지킬 수 있다는 뜻은 아닙니다.

소유자는 무효인 임대차 점유자를 어떻게 내보내야 하나요?

소유자는 스스로 막거나 끊지 말고 소유권에 기한 인도 소송으로 내보내야 합니다. 자력구제는 점유를 부정하게 침탈당한 직후처럼 좁은 범위에서만 허용되고, 이미 자리 잡은 점유자를 단전·출입 차단으로 몰아내는 것은 점유 방해가 됩니다.

소유자는 소유물반환청구로 인도를 구할 수 있고, 무효인 임대차는 점유할 권리가 되지 않습니다. 점유자는 보증금을 받은 관리인에게 반환을 청구해야 하고, 소유자가 관리인의 행위를 알고 차임을 받아 왔다면 표현대리나 추인 여부를 따져 볼 수 있습니다.

무효 임대차 점유 방해 대응 순서

• 방해 행위 기록 - 입구 차단물, 단전 시각, 영업 중단 기간을 사진과 영상으로 남깁니다. 방해 사실과 손해의 증거입니다.
• 방해 중지 요구 - 소유자에게 방해 행위 중지와 전기 재공급을 내용증명으로 요구합니다. 요구한 날짜를 남깁니다.
• 방해금지가처분 - 영업이 멈춰 급박하면 가처분을 신청합니다. 단전·출입 차단을 빨리 멈추게 합니다.
• 계약 효력 검토 - 관리인의 대리권, 소유자의 차임 수령 여부를 확인합니다. 본권 소송에서 점유 권원을 다툴 자료입니다.
• 보증금 회수 준비 - 계약이 무효로 확정될 경우를 대비해 관리인에게 보증금 반환을 청구할 준비를 합니다. 관리인 재산 가압류도 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 관리인이 소유자에게서 임대 권한을 받았다고 볼 사정이 있거나 소유자가 차임을 받아 왔다면 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 방해금지가처분과 명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 점유권은 계약이 유효해야 생기나요?
  아닙니다. 민법 제192조 제1항은 물건을 사실상 지배하는 자에게 점유권이 있다고 정할 뿐 본권을 요구하지 않습니다. 무효인 임대차로 들어왔더라도 점포를 실제로 쓰고 있다면 점유자이고, 방해를 받으면 민법 제205조 제1항에 따라 방해 제거와 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• 소유자가 계약 무효를 주장하면 점유 소송에서 지나요?
  지지 않습니다. 민법 제208조 제2항은 점유권에 기인한 소를 본권에 관한 이유로 재판하지 못한다고 정합니다. 대법원 2021. 2. 4. 선고 2019다202795, 202801 판결도 침탈자가 본권이 있다는 주장으로 점유회수를 배척할 수 없다고 보았습니다.
• 그러면 점유자는 계속 그 자리에 있을 수 있나요?
  그렇지는 않습니다. 소유자는 민법 제213조에 따라 소유권에 기한 인도를 따로 청구할 수 있고, 무효인 임대차는 점유할 권리가 되지 않습니다. 대법원 2021. 2. 4. 선고 2019다202795, 202801 판결은 점유 본소와 소유권 반소가 모두 이유 있으면 둘 다 인용해야 한다고 보았습니다.
• 건물주가 단전한 것도 점유 방해인가요?
  사실상의 지배를 침해하는 행위라면 방해입니다. 점포 출입구를 막거나 전기를 끊어 영업을 못 하게 하는 것은 점유는 유지되지만 쓰지 못하게 하는 방해의 전형입니다. 민법 제205조 제1항에 따라 방해 제거와 손해배상을 청구하고, 급하면 방해금지가처분을 신청합니다.
• 소유자가 스스로 쫓아내는 것은 허용되나요?
  원칙적으로 허용되지 않습니다. 민법 제209조의 자력구제는 점유를 부정하게 침탈 또는 방해당할 때 방위하거나, 침탈 직후 탈환하는 좁은 범위에서만 인정됩니다. 이미 자리 잡은 점유자를 단전·차단으로 몰아내는 것은 자력구제가 아니라 점유 방해입니다.
• 보증금은 누구에게 돌려받나요?
  계약을 맺고 보증금을 받은 사람에게 청구합니다. 관리인이 권한 없이 계약했다면 관리인에게 반환과 손해배상을 청구하고, 소유자가 관리인의 계약을 알고 차임을 받아 왔다면 소유자에게 계약 효과가 미친다고 다툴 여지가 있습니다. 소 제기 전 관리인 재산 가압류를 검토합니다.

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