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계약 권리가 불분명한 점포 문을 잠갔는데 점유권으로 막을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 점유권에 의한 방해배제청구권은 가게를 사실상 지배하고 있으면 성립하고, 점유를 정당화할 계약이나 소유권이 있어야 하는 것은 아닙니다. 민법 제205조와 제208조는 점유 방해 다툼을 본권에 관한 이유로 재판하지 못하도록 정합니다. 지금은 자물쇠가 채워진 날짜와 출입 차단 장면을 사진으로 남겨 두십시오.

임대차계약이 유효하다는 것부터 증명하려고 서류를 모을 필요는 없습니다. 점유 방해 다툼은 지금 그 가게를 실제로 쓰고 있다는 사실에서 출발합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 3. 지하상가 운영사와 점포 전대차 계약을 맺은 상인에게서 점포를 넘겨받아 옷가게를 운영해 왔습니다. 2025. 10. 운영사는 「A씨와는 계약한 적이 없다」며 밤사이 점포 출입문에 자물쇠를 채우고 출입을 막았습니다. A씨는 계약상 권리가 불분명하더라도 가게 안에 물건을 두고 1년 넘게 영업해 온 이상 출입 방해를 멈추게 할 수 있는지 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

점유할 권리가 없어도 점유권으로 방해를 막을 수 있나요?

막을 수 있습니다. 점유권에 의한 방해배제청구권은 물건을 사실상 지배하는 상태가 방해받으면 성립하고, 그 점유를 정당화할 계약이나 소유권 같은 권원이 있는지는 묻지 않습니다. 가게 출입 키를 갖고 물건을 두고 영업해 왔다면 그 사실상 지배 자체가 보호 대상입니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 점유권에 근거한 소송을 본권, 즉 소유권이나 임차권에 관한 이유로 재판하지 못하도록 정합니다. 운영사가 「계약 당사자가 아니니 권리가 없다」고 반박해도, 점유 방해 소송에서는 그 주장만으로 결론이 나지 않습니다.

점유권으로 전기·수도 공급까지 요구할 수 있나요?

요구할 수 없습니다. 점유권은 물건을 사실상 지배하는 권리일 뿐이어서, 남의 물건을 사용·수익할 권능까지 생기지는 않습니다. 같은 결정도 출입문 시정·폐쇄·출입 방해 금지는 받아들였지만, 단전·단수 금지 부분은 점유권으로 구할 수 없다고 보아 기각했습니다.

전기·수도 공급을 계속 요구하려면 임대차나 전대차처럼 사용·수익을 약속받은 계약상 권리를 따로 주장해야 합니다. 이때는 계약서와 차임 지급 내역이 필요합니다.

문을 잠그기 전에 미리 막을 수 있나요?

막을 수 있습니다. 점유자는 점유의 방해를 받을 염려가 있으면 그 방해의 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있습니다. 운영사가 「며칠 뒤 문을 잠그겠다」고 통지해 왔다면 그 통지문이 방해 염려의 증거가 됩니다.

실제로는 본안 소송보다 출입방해금지 가처분을 먼저 신청하는 경우가 많습니다. 영업 중단으로 생기는 손해가 커서 임시의 지위를 정할 필요가 인정되기 쉽기 때문입니다.

운영사가 소유자라며 문을 잠근 것은 정당한가요?

정당하다고 보기 어렵습니다. 점유권에 근거한 소와 본권에 근거한 소는 서로 영향을 미치지 않으므로, 소유자라도 점유자를 내보내려면 명도 소송을 거쳐야 합니다. 스스로 문을 잠그는 방식은 점유 방해가 되고, 점유자는 부정한 방해를 자력으로 막을 수도 있습니다.

점유 방해 대응 순서

• 점유 사실 기록 - 출입 키 보관, 집기·재고 반입, 영업 기간을 사진과 매출 자료로 남깁니다. 사실상 지배를 증명하는 기본 자료가 됩니다.
• 방해 행위 증거화 - 자물쇠 설치 장면, 출입 차단 문자, 통지문을 날짜와 함께 보관합니다. 방해가 언제 시작됐는지가 기간 계산의 기준이 됩니다.
• 내용증명 발송 - 방해 중지와 원상회복을 요구하는 뜻을 서면으로 보냅니다. 운영사의 반응이 가처분 필요성 판단 자료가 됩니다.
• 출입방해금지 가처분 - 영업 손해가 급박하면 본안 전에 가처분을 신청합니다. 출입문 시정 금지처럼 구체적인 행위를 특정해야 받아들여집니다.
• 본안과 손해배상 - 방해제거와 영업손실 배상을 청구합니다. 방해가 끝난 날부터 1년이 지나기 전에 소를 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 운영사와 직접 맺은 계약이 있거나 명도 판결이 이미 나온 상태라면 계약서와 판결문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 점포 명도·출입방해금지 가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 불법으로 들어온 점유자도 점유권이 있나요?
  있습니다. 민법 제192조 제1항은 물건을 사실상 지배하는 자에게 점유권이 있다고 정하고, 점유를 정당화할 권원을 요건으로 두지 않습니다. 다만 점유권으로 막을 수 있는 것은 방해 행위이고, 소유자가 명도 판결을 받아 집행하는 것까지 막을 수는 없습니다.
• 점유 방해 청구는 언제까지 해야 하나요?
  방해가 끝난 날부터 1년 안에 해야 합니다. 민법 제205조 제2항이 정한 기간입니다. 공사로 인한 방해는 공사 착수 후 1년이 지나거나 공사가 끝나면 방해제거를 청구할 수 없으므로(같은 조 제3항), 공사형 방해라면 더 서둘러야 합니다.
• 자물쇠를 제가 직접 뜯어도 되나요?
  부정한 방해에 대해서는 점유자가 자력으로 방위할 수 있습니다(민법 제209조 제1항). 부동산을 빼앗긴 경우에는 침탈 후 즉시 탈환할 수 있을 뿐이고, 시간이 지난 뒤 자물쇠를 부수면 재물손괴 등 다른 분쟁이 생길 수 있습니다. 시간이 지났다면 가처분으로 해결하는 편이 안전합니다.
• 운영사가 소유자라고 주장하면 지나요?
  점유 방해 소송에서는 소유권 주장만으로 결론이 나지 않습니다. 민법 제208조는 점유권에 기인한 소와 본권에 기인한 소가 서로 영향을 미치지 않고, 점유권에 기인한 소를 본권에 관한 이유로 재판하지 못한다고 정합니다. 운영사가 권리를 주장하려면 별도의 명도 소송을 내야 합니다.
• 단전·단수도 점유 방해로 막을 수 있나요?
  점유권만으로는 어렵습니다. 대구고등법원 2007. 2. 20.자 2007라4 결정은 점유권에서 타인 소유 물건을 사용·수익할 권능이 생기지 않는다고 보아, 출입 방해 금지는 인정하면서 단전·단수 금지 신청은 기각했습니다. 전기·수도 공급은 계약상 권리로 따로 주장해야 합니다.
• 문을 잠그겠다는 통지만 받았는데 대응할 수 있나요?
  대응할 수 있습니다. 민법 제206조 제1항은 점유 방해를 받을 염려가 있을 때 방해의 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다고 정합니다. 통지문이 방해 염려를 보여 주는 자료가 되므로, 받은 날짜와 함께 보관하고 가처분 신청을 검토합니다.

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