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점유만 있는 상가 점포, 점유권으로 단전·단수를 막고 계속 영업할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

출입 방해는 막을 수 있지만 단전·단수까지 막기는 어렵습니다. 점유권에 기한 방해배제청구권은 점유를 정당화할 권원이 없어도 성립하지만, 여기에 남의 물건을 사용·수익할 권능은 포함되지 않는다는 것이 하급심 결정입니다. 지금은 출입 방해 금지와 전기·수도 공급 요구를 서로 다른 근거로 나눠 준비하십시오.

점유를 정당화할 계약서가 없다고 해서 출입 방해를 그냥 참을 필요는 없습니다. 점유권에 의한 방해배제는 권원을 묻지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 지하상가 운영사에게서 점포를 빌린 B씨와 전대차계약을 맺고 옷가게를 열었습니다. 2026년 8월 운영사는 B씨와의 계약이 끝났다며 A씨 점포 출입문을 잠그고 다음 주 단전·단수를 하겠다는 안내문을 붙였습니다. A씨는 점포 출입 키와 재고를 그대로 가지고 있습니다. A씨는 점유권을 근거로 출입 방해와 단전·단수를 모두 막고 영업을 계속할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

점유권으로 남의 물건을 계속 쓰게 해 달라고 할 수 있나요?

아니요, 점유권에 기한 방해배제청구권이나 방해예방청구권에는 타인 소유 물건을 사용·수익할 권능이 포함되지 않습니다. 대구고등법원 2007. 2. 20.자 2007라4 결정은 점유권이 물건을 사실상 지배하는 권리일 뿐이어서, 점유 방해나 방해 염려를 없애 달라는 권리에 남의 물건을 쓸 권능은 들어 있지 않다고 보았습니다.

그래서 같은 결정은 점포 출입문 시정·폐쇄·출입 방해를 금지하는 부분은 받아들였지만, 단전·단수 등 영업을 방해하지 말라는 부분은 점유권만으로는 근거가 없다며 기각했습니다. 전기·수도를 계속 공급받아 영업하는 것은 점유 보호를 넘어 건물을 사용·수익하는 문제로 본 것입니다.

점유 방해 금지는 계약이 없어도 구할 수 있나요?

네, 구할 수 있습니다. 2007라4 결정은 점유권에 의한 방해배제청구권은 물건에 대한 사실상 지배, 즉 점유에 방해행위가 있으면 성립하고 점유를 정당화할 권원이 있어야 하는 것은 아니라고 보았습니다. 점유의 소는 본권에 관한 이유로 재판하지 못하므로, 임대차가 끝났는지 같은 다툼은 이 단계에서 판단하지 않습니다.

점유 방해를 받은 점유자는 방해의 제거와 손해배상을 청구할 수 있고, 이 청구권은 방해가 끝난 날부터 1년 안에 행사해야 합니다. 방해 염려가 있을 때는 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있습니다.

영업에 필요한 전기·수도는 어떤 권리로 요구하나요?

임대차나 전대차 같은 사용·수익 권원으로 요구해야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 소유자에게 사용·수익·처분 권리를 주고, 남의 물건을 쓰려면 그 소유자나 권한 있는 사람과의 계약이 필요합니다. 그래서 단전·단수를 막으려면 계약상 사용권이 남아 있다는 사실을 소명해 임대차에 기한 가처분을 구하는 것이 순서입니다.

관리회사가 강제로 쫓아내면 어떻게 되나요?

점유자는 점유를 부정하게 침탈하거나 방해하는 행위에 대해 자력으로 방위할 수 있고, 부동산 점유를 빼앗기면 곧바로 가해자를 배제해 되찾을 수 있습니다. 다만 물리력 행사는 형사 문제로 번질 수 있어 사진·영상 기록과 가처분 신청이 현실적인 대응입니다.

점유 방해 가처분 대응 순서

• 점유 사실 정리 - 출입 키 보관, 영업 기간, 집기 반입 기록으로 사실상 지배를 증명합니다. 방해배제의 출발점입니다.
• 방해 행위 기록 - 출입문 시정, 단전·단수 예고문, 날짜를 사진으로 남깁니다. 방해 사실의 증거입니다.
• 청구 범위 나누기 - 출입 방해 금지는 점유권으로, 전기·수도 공급은 임대차·전대차 권원으로 나눠 구합니다. 기각 위험을 줄입니다.
• 가처분 신청 - 출입 방해 금지 가처분을 신청하고 필요하면 사용권 근거를 함께 소명합니다. 급박한 영업 손해를 막습니다.
• 본안 정리 - 계약 존속 여부와 손해배상을 본안으로 다툽니다. 방해가 끝난 날부터 1년 기한을 지킵니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대차가 이미 해지됐거나 관리회사와 소유자의 권한 관계가 복잡하면 계약서와 관리 계약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 점유 방해 가처분과 명도·임대차 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 점유권만 있으면 방해배제를 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 대구고등법원 2007. 2. 20.자 2007라4 결정은 점유권에 의한 방해배제청구권은 물건에 대한 사실상 지배에 방해행위가 있으면 성립하고, 점유를 정당화할 권원이 있어야 하는 것은 아니라고 보았습니다. 계약이 끝났는지 여부와 관계없이 출입 방해 금지를 구할 수 있습니다.
• 점유권으로 단전·단수를 막을 수 없는 이유는 무엇인가요?
  점유권에는 남의 물건을 사용·수익할 권능이 없기 때문입니다. 2007라4 결정은 점유방해배제청구권이나 점유물방해예방청구권은 사실상 지배에 대한 방해를 없애는 권리일 뿐 타인 소유 물건을 사용·수익할 권능을 포함하지 않는다고 보아 단전·단수 금지 신청을 기각했습니다.
• 점유의 소에서 임대차 종료를 다툴 수 있나요?
  다투지 않습니다. 점유권에 기인한 소와 본권에 기인한 소는 서로 영향을 미치지 않고, 점유권에 기인한 소는 본권에 관한 이유로 재판하지 못합니다. 그래서 관리회사가 임대차가 끝났다고 주장해도 점유 방해 여부만 판단하고, 계약 종료 문제는 명도 소송 같은 본권 소송에서 다룹니다.
• 방해배제 청구는 언제까지 해야 하나요?
  방해가 끝난 날부터 1년 안에 해야 합니다. 점유자가 점유 방해를 받으면 방해 제거와 손해배상을 청구할 수 있는데, 이 청구권은 방해가 종료한 날로부터 1년 내에 행사해야 합니다. 공사로 인한 방해는 공사 착수 후 1년이 지나거나 공사가 끝나면 제거를 청구하지 못합니다.
• 전기·수도 공급은 어떤 근거로 요구하나요?
  임대차나 전대차 같은 사용·수익 권원으로 요구합니다. 소유자는 법률 범위에서 소유물을 사용·수익·처분할 권리가 있으므로, 남의 건물을 쓰려면 소유자나 권한 있는 사람과의 계약이 있어야 합니다. 계약상 사용권이 남아 있다는 자료로 가처분을 구하는 것이 순서입니다.
• 관리회사가 출입문을 잠그면 제가 직접 열어도 되나요?
  자력 방위가 허용되는 범위가 있습니다. 점유자는 점유를 부정하게 침탈하거나 방해하는 행위에 대해 자력으로 방위할 수 있고, 부동산 점유를 빼앗기면 침탈 후 곧바로 가해자를 배제해 되찾을 수 있습니다. 다만 시간이 지난 뒤 물리력을 쓰면 형사 문제가 될 수 있어 가처분이 안전합니다.
• 이 결정은 대법원 판례인가요?
  아닙니다. 2007라4 결정은 대구고등법원의 가처분 항고심 결정입니다. 점유권에 사용·수익 권능이 없다는 판단은 민법 제192조의 점유권 개념과 맞아 실무에서 자주 인용되지만, 구체적 사건에서는 사용권 근거와 방해 행위 내용을 함께 보고 판단합니다.

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