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유치권 경고문만 붙인 건물, 세입자가 쓰는 부분도 점유회수를 청구하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

경고문만 붙였다면 세입자가 쓰는 부분의 점유회수는 어렵습니다. 건물 소유자와 임대차계약을 맺은 세입자는 소유자에게만 반환청구권을 인정하며 점유하므로, 경고문을 붙인 유치권 주장자와 세입자 사이에는 간접점유의 요건인 점유매개관계가 없습니다. 대법원 2011다61424 판결도 직접점유한 부분만 점유회수를 인정했으니, 지금은 직접 사용·관리한 부분이 어디인지 도면으로 특정하십시오.

경고문을 붙이지 않았다고 점유를 잃는 것은 아닙니다. 점유는 경고문이 아니라 실제 지배 여부로 판단합니다.

이런 상담이 많습니다

C건설은 2024년 5층 상가 리모델링을 마쳤지만 공사대금 약 6억원을 받지 못하자 건물 정문과 후문에 유치권 경고문을 붙이고 2층 일부를 현장 사무실로 썼습니다. 나머지 층은 건물 소유 회사와 임대차계약을 맺은 세입자들이 영업 중이었습니다. 2025년 가을 소유 회사가 출입문 자물쇠를 바꾸자 C건설은 건물 전체에 대한 점유회수를 검토했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

점유회수의 소에서 말하는 점유는 무엇인가요?

물건이 사회통념상 사람의 사실적 지배에 속한다고 보이는 객관적 관계를 말합니다. 물리적으로 붙잡고 있어야만 인정되는 것은 아니고, 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인 지배를 배제할 가능성을 함께 봅니다. 점유회수의 소는 침탈당했다고 주장하는 당시에 점유하고 있었는지만 따집니다.

점유자는 점유를 침탈당하면 물건의 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 원안 당시와 같은 내용입니다.

세입자가 쓰는 부분은 왜 간접점유로 인정되지 않나요?

간접점유가 성립하려면 직접점유자가 간접점유자의 반환청구권을 인정하면서 점유하는 관계, 곧 점유매개관계가 있어야 합니다. 세입자는 건물 소유자와 임대차계약을 맺었으므로 반환청구권을 가진 사람은 소유자뿐입니다. 유치권을 주장하는 사람이 건물 관리에 관여했다는 사정만으로는 이 관계가 생기지 않습니다.

임대차 등의 관계로 타인에게 점유하게 한 사람만 간접점유자가 됩니다. 세입자에게 물건을 내준 사람이 누구인지가 기준입니다.

직접 쓰던 부분은 점유회수를 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 같은 사건에서 대법원은 유치권 주장자가 사무실로 직접 쓰던 2층 일부에 대해서는 점유 침탈을 인정하고 반환을 명한 원심을 유지했습니다. 직접 쓰던 공간의 범위를 도면과 사진으로 특정해야 판결과 집행이 가능합니다. 공용 복도나 계단처럼 여러 사람이 드나드는 곳은 경고문만으로 점유를 인정받기 어려우므로, 출입 통제나 경비 배치 같은 실제 지배 사실을 함께 보여 주어야 합니다.

점유를 잃으면 유치권도 없어지나요?

없어집니다. 유치권은 점유를 잃으면 소멸합니다. 다만 점유를 침탈당한 뒤 점유회수의 소로 점유를 되찾으면 점유권은 소멸하지 않은 것으로 봅니다. 유치권자가 점유회수 기간 1년을 넘기면 유치권 주장 자체가 흔들립니다.

유치권 점유회수 대응 순서

• 침탈일 확정 - 출입이 막힌 날, 자물쇠가 바뀐 날을 사진과 문자로 확인합니다. 1년 기간의 기산점입니다.
• 점유 범위 특정 - 직접 쓰던 방·층을 도면에 표시하고 사용 흔적을 모읍니다. 점유회수가 인정되는 범위가 정해집니다.
• 임차 부분 분리 - 세입자가 쓰는 부분의 임대인이 누구인지 확인합니다. 소유자 임대 부분은 점유매개관계가 없습니다.
• 가처분 검토 - 침탈자가 제3자에게 넘기기 전에 점유이전금지 가처분을 신청합니다. 특별승계인에 대한 청구 제한을 피합니다.
• 소 제기 - 직접점유 부분 반환과 손해배상을 청구합니다. 판결 후 인도 집행으로 점유를 회복합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 세입자와 따로 전대차나 관리 계약을 맺어 임대료를 직접 받아 온 경우라면 계약서를 보고 점유매개관계를 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 유치권 점유 분쟁과 점유회수·건물명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 점유회수 청구는 언제까지 해야 하나요?
  침탈당한 날부터 1년 안에 해야 합니다. 민법 제204조 제3항은 점유회수청구권을 침탈을 당한 날로부터 1년 내에 행사하도록 정합니다. 이 기간은 소를 제기해야 지켜지는 기간으로 보는 것이 실무여서 내용증명만으로는 부족합니다.
• 간접점유가 되려면 무엇이 필요한가요?
  점유매개관계가 필요합니다. 대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다61424, 61431 판결은 직접점유자가 간접점유자의 반환청구권을 승인하면서 점유하는 경우에 점유매개관계가 인정된다고 보았습니다. 임대차·임치 같은 법률관계가 대표적입니다.
• 경고문을 붙이면 건물 전체를 점유한 것인가요?
  아닙니다. 민법 제192조 제1항은 물건을 사실상 지배하는 사람에게 점유권을 인정합니다. 경고문은 점유 사실을 알리는 표시일 뿐이고, 세입자가 소유자와 계약해 쓰는 부분처럼 실제로 지배하지 않는 공간까지 점유로 만들지는 못합니다.
• 침탈자가 건물을 다른 사람에게 넘기면 어떻게 되나요?
  새로 넘겨받은 사람에게는 원칙적으로 점유회수를 청구할 수 없습니다. 민법 제204조 제2항은 침탈자의 특별승계인에게는 청구하지 못하되, 승계인이 악의이면 예외로 합니다. 넘기기 전에 점유이전금지 가처분을 해 두어야 합니다.
• 점유를 빼앗기면 유치권도 없어지나요?
  원칙적으로 없어집니다. 민법 제328조는 유치권이 점유의 상실로 소멸한다고 정합니다. 다만 민법 제192조 제2항 단서에 따라 점유회수로 점유를 되찾으면 점유권이 소멸하지 않은 것으로 보므로, 1년 안에 점유회수 소송을 내는 것이 유치권 유지의 조건입니다.
• 빼앗긴 점유를 직접 되찾아도 되나요?
  부동산은 침탈 직후에만 가능합니다. 민법 제209조 제2항은 부동산 점유가 침탈되면 침탈 후 직시 가해자를 배제해 탈환할 수 있다고 정합니다. 시간이 지난 뒤 자물쇠를 부수고 들어가면 오히려 형사 문제가 될 수 있으므로 소송으로 회복하십시오.

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