공유·경계

옆 건물이 제 땅을 크게 침범해 20년이 지났는데 시효취득을 주장하면 넘겨줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 건물을 지으며 통상의 착오를 넘어 옆 땅을 상당히 침범했다면 그 부분 점유는 소유의 의사가 없는 타주점유로 보아 20년이 지나도 점유취득시효가 인정되지 않습니다. 건축주는 자기 대지의 위치와 면적을 확인하고 짓는 것이 보통이어서, 크게 침범했다면 침범 사실을 알았다고 보기 때문입니다. 지금은 상대 대지 면적과 건물 바닥면적, 침범 면적을 측량 성과도로 정리하십시오.

20년이 지났다고 해서 땅 주인이 권리를 잃었다고 단정할 필요는 없습니다. 점유가 소유의 의사로 한 것이 아니라면 기간이 아무리 길어도 시효는 완성되지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 자기 땅에 건물을 새로 지으려고 측량을 했다가, 2005년 B씨가 46㎡ 대지 위에 1층 바닥면적 55.46㎡의 2층 상가주택을 지으면서 A씨 땅 19㎡를 침범한 사실을 알게 되었습니다. A씨가 땅을 돌려주거나 사용료를 내라고 하자, B씨는 20년이 지나 점유취득시효가 완성되었다고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

옆 땅을 침범한 건물주의 점유는 자주점유인가요?

침범 정도에 따라 다릅니다. 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되고, 경계를 정확히 확인하지 않아 착오로 조금 침범한 것이라면 그것만으로 소유의 의사를 부정하지 않습니다. 하지만 침범 면적이 통상의 시공 착오를 넘어 상당한 정도에 이르면 이야기가 달라집니다.

대법원 2009. 5. 14. 선고 2009다1078 판결은 자기 대지에 건물을 지으려는 사람은 건물이 들어설 부지의 위치와 면적을 도면으로 미리 확인하는 것이 보통이므로, 침범 면적이 통상의 착오를 넘어 상당한 정도라면 건축 당시 침범 사실을 알았다고 보는 것이 상당하고, 그 점유는 권원의 성질상 소유의 의사가 있는 점유가 아니라고 보았습니다.

어느 정도 침범이면 「상당한 정도」인가요?

정해진 비율은 없고 대지 면적, 건물 규모, 침범 면적을 함께 봅니다. 46㎡ 대지에 1층 바닥면적 55.46㎡인 건물을 지어 19㎡를 침범했다면 대지보다 건물이 더 큰 셈이어서 착오로 보기 어렵습니다. 반대로 담장 몇 뼘 정도의 경계 착오라면 자주점유 추정이 유지될 수 있습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 사람만 등기해 소유권을 취득하도록 합니다. 타주점유로 판단되면 20년이 넘어도 이 요건을 채우지 못합니다.

땅 주인은 무엇을 청구할 수 있나요?

침범 부분의 인도와 그 위 건물 부분의 철거를 청구할 수 있습니다. 소유자는 소유권을 방해하는 사람에게 방해 제거를 청구할 수 있고, 권원 없이 점유하는 사람에게 반환을 청구할 수 있습니다. 건물 일부 철거가 현실적으로 어렵다면 협의로 침범 부분을 매도하는 방법도 함께 검토합니다.

그동안의 사용료도 받을 수 있습니다. 권원 없이 남의 땅을 쓴 사람은 토지 사용료 상당의 부당이득을 반환해야 하고, 부당이득반환청구권은 10년의 소멸시효에 걸리므로 보통 최근 10년분을 청구합니다.

경계 침범 대응 순서

• 측량 확정 - 한국국토정보공사 경계복원측량으로 침범 부분과 면적을 확정합니다. 모든 청구의 출발점입니다.
• 건축 자료 확인 - 옆 건물의 건축물대장과 설계도면으로 대지 면적, 바닥면적, 건축 연도를 확인합니다. 침범 정도가 착오를 넘는지 판단하는 자료입니다.
• 내용증명 발송 - 침범 사실과 인도·사용료 지급을 요구하는 내용증명을 보냅니다. 요구한 날짜가 이후 협의와 소송의 기준이 됩니다.
• 협의 방안 비교 - 철거·인도, 침범 부분 매도, 토지 임대차 중 현실적인 방안을 비교합니다. 건물 구조상 철거가 어렵다면 매도 협의가 빠를 수 있습니다.
• 소송 제기 - 협의가 안 되면 토지 인도·건물 일부 철거와 부당이득 반환을 함께 청구합니다. 상대방의 시효취득 반소에는 타주점유로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건축 뒤 건물이나 땅의 소유자가 바뀌었거나 침범 사실을 서로 알고 묵인해 온 경위가 있다면 등기부와 당시 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 인도·건물 철거 소송과 취득시효 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 조금만 침범했어도 시효취득이 안 되나요?
  조금 침범했다면 시효취득이 될 수 있습니다. 민법 제197조 제1항에 따라 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되고, 경계를 확인하지 않아 생긴 통상의 시공 착오 정도라면 이 추정이 유지됩니다. 대법원 2009. 5. 14. 선고 2009다1078 판결도 상당한 침범일 때만 타주점유로 보았습니다.
• 타주점유는 누가 증명하나요?
  땅 주인이 증명해야 합니다. 점유자는 소유의 의사가 추정되므로 이를 깨려면 상대방이 침범 면적이 착오를 넘는다는 사정 등을 증명해야 합니다. 대지 면적과 건물 바닥면적, 침범 면적을 비교한 자료가 핵심 증거가 됩니다.
• 건물 일부만 철거하라고 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 민법 제214조에 따라 소유자는 방해 제거를 청구할 수 있어 침범 부분에 걸친 건물 부분의 철거와 토지 인도를 구할 수 있습니다. 다만 철거로 건물 전체의 효용이 크게 떨어지는 경우가 많아 실무에서는 매도나 임대 협의로 끝나는 사례가 많습니다.
• 밀린 사용료는 몇 년 치를 받을 수 있나요?
  보통 최근 10년분입니다. 권원 없이 남의 땅을 사용한 사람은 민법 제741조에 따라 사용료 상당의 부당이득을 반환해야 하고, 부당이득반환청구권은 민법 제162조 제1항에 따라 10년간 행사하지 않으면 소멸합니다. 금액은 감정으로 정한 임료를 기준으로 합니다.
• 옆 건물이 팔리면 새 주인에게 청구하나요?
  청구할 수 있습니다. 철거와 인도는 현재 건물을 소유하며 토지를 점유하는 사람을 상대로 청구하므로 새 건물주가 상대방이 됩니다. 과거 사용료는 그 기간에 점유한 사람에게 청구해야 하므로 전 소유자와 새 소유자의 기간을 나눠 계산합니다.
• 상대방이 시효취득 소송을 먼저 내면요?
  타주점유라는 사정으로 다툽니다. 소장에서 상대방은 20년 점유와 자주점유 추정을 내세울 것이므로, 측량 성과도와 건축물대장으로 침범 정도를 증명하고 반소로 인도·철거와 부당이득 반환을 함께 청구하는 것이 효율적입니다.

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