새 건물주가 보증금을 받은 적 없다며 거부하면요?

거부 사유가 되지 않습니다. 대항력 있는 임차인에 대해서는 새 건물주가 임대인 지위와 보증금 반환 채무를 함께 승계합니다. 매매대금에서 보증금을 정산했는지는 이전 건물주와 새 건물주 사이의 문제입니다.

이전 건물주에게도 함께 청구할 수 있나요?

대항력이 있다면 원칙적으로 어렵습니다. 판례는 양수인이 임대인 지위를 승계하면 양도인의 보증금 반환 채무는 소멸한다고 봅니다. 다만 대항력이 없었다면 승계가 일어나지 않으므로 이전 건물주에게 청구합니다.

새 건물주와 계약서를 다시 써야 하나요?

다시 쓰지 않아도 기존 계약이 그대로 승계됩니다. 새 계약서를 쓰면서 보증금이나 기간을 바꾸면 변경된 내용에 새 확정일자를 받아야 할 수 있습니다. 조건이 같다면 기존 계약서를 그대로 보관하는 것으로 충분합니다.

경매로 건물주가 바뀐 경우도 같은가요?

경매 매수인도 양수인에 해당하지만, 대항력이 경매로 소멸하는 최선순위 담보권보다 앞서야 승계가 인정됩니다. 뒤라면 매수인에게 대항할 수 없고 배당으로 보증금을 받아야 합니다. 등기부의 근저당 설정일과 사업자등록 신청일을 비교합니다.

계약이 끝났는데 보증금을 안 주면 계속 영업해도 되나요?

보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계는 존속하는 것으로 보므로 점유를 유지할 수 있습니다. 다만 계속 영업하면 그 기간 차임 상당액을 부담하게 되므로, 월세는 보증금에서 공제하는 방식으로 정산하는 경우가 많습니다.

새 건물주가 건물을 또 팔면 어떻게 되나요?

대항력이 유지되고 있다면 다음 양수인이 다시 임대인 지위를 승계합니다. 사업자등록과 점유를 계속 유지해야 대항력이 이어집니다. 소유권이 여러 번 넘어갈 때마다 등기부를 확인해 현재 소유자를 상대로 청구합니다.

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상가 임대차

상가 건물주가 A에서 B로 바뀌면 보증금은 누구에게 청구하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

대항력을 갖춘 상가 임차인이라면 보증금은 건물을 산 새 건물주 B에게 청구합니다. 상가건물 임대차보호법은 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한다고 정하고, 판례는 이때 보증금 반환 채무도 양수인에게 넘어가 이전 건물주의 채무는 소멸한다고 봅니다. 지금은 소유권이전등기일보다 입점과 사업자등록 신청이 앞서는지부터 확인하십시오.

그 자리에서

새 건물주가 바뀌었다는 연락을 받으면 등기사항증명서를 떼어 소유권이전 날짜와 원인을 확인하십시오. 매매인지, 양도담보인지에 따라 청구 상대가 달라집니다.

새 건물주와 계약서를 다시 쓰지 않았다고 해서 보증금 반환 청구를 못 하는 것은 아닙니다. 대항력이 있으면 기존 계약이 그대로 새 건물주에게 넘어갑니다.

이런 상담이 많습니다

2023년 4월 상가를 보증금 7천만원, 월세 180만원에 빌려 입점과 사업자등록, 확정일자를 모두 마친 J씨는 2026년 2월 건물이 A에서 B에게 팔렸다는 연락을 받았습니다. 2026년 4월 계약이 끝날 무렵 A와 B 모두 보증금은 상대방에게 받으라고 했습니다. J씨는 누구에게 보증금을 청구해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

왜 이전 건물주가 아니라 새 건물주에게 청구하나요?

법이 새 건물주를 임대인으로 보기 때문입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 대항력을 갖춘 뒤 건물이 양도되면 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결은 이때 보증금 반환 채무도 소유권과 함께 양수인에게 이전하고 양도인의 채무는 소멸한다고 판단했습니다. 수선의무 같은 다른 의무는 넘어가는데 보증금 채무만 남는 것은 맞지 않다는 이유입니다.

그래서 계약이 끝나면 새 건물주에게 보증금 반환을 청구하고, 새 건물주가 돌려주지 않으면 새 건물주를 상대로 소송을 냅니다. 이전 건물주와 새 건물주 사이에 보증금을 얼마나 정산했는지는 임차인의 청구에 영향을 주지 않습니다.

대항력이 없으면 어떻게 되나요?

새 건물주에게 승계를 주장할 수 없습니다. 대항력은 건물 인도와 사업자등록 신청을 한 다음 날부터 생기므로, 그 전에 소유권이 넘어갔다면 새 건물주는 임대인의 지위를 당연히 승계하지 않습니다. 이 경우 보증금은 원래 계약 상대방인 이전 건물주에게 청구하고, 새 건물주가 인도를 요구하면 따를 수밖에 없는 상황이 생깁니다.

환산보증금이 지역별 기준을 넘는 임대차도 대항력과 임대인 지위 승계 규정은 적용됩니다. 보증금 액수가 크다고 해서 새 건물주에게 청구하지 못하는 것은 아닙니다.

소유권이 담보로 넘어간 경우도 같은가요?

다릅니다. 대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결은 채무를 담보하려고 소유권을 넘긴 양도담보권자는 임대인 지위를 승계하는 양수인에 해당하지 않는다고 보았습니다. 양수인은 매매, 증여, 경매, 상속처럼 소유권을 종국적으로 넘겨받은 사람이어야 합니다. 등기 원인이 양도담보라면 보증금은 원래 건물주에게 청구합니다.

건물주 변경 시 보증금 청구 순서

등기 확인 - 소유권이전 날짜와 등기 원인(매매·증여·양도담보)을 확인합니다. 청구 상대가 여기서 정해집니다.
대항력 시점 대조 - 입점일과 사업자등록 신청일이 소유권이전보다 앞서는지 확인합니다. 앞서야 새 건물주가 승계합니다.
새 건물주에게 통지 - 기존 계약 내용과 보증금 액수를 새 건물주에게 문자나 내용증명으로 알립니다. 다툼 예방에 도움이 됩니다.
만료 전 반환 요청 - 계약 종료를 앞두고 새 건물주에게 보증금 반환 일정을 요청합니다. 종료 뒤에도 보증금을 받을 때까지 점유를 유지합니다.
반환 소송 - 반환이 없으면 새 건물주를 상대로 지급명령이나 보증금반환 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 소유권이 여러 번 넘어갔거나 경매로 넘어간 경우에는 등기부와 근저당 설정일을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환·권리금 손해배상 소송을 수행합니다.

청구 상대를 정하는 흐름

1
등기 원인 확인
매매·증여·경매인지, 양도담보인지
2
대항력 시점 비교
입점·사업자등록 신청이 이전등기보다 앞서는지
3
청구 상대 결정
앞서면 새 건물주, 아니면 이전 건물주
4
반환 청구
내용증명 후 지급명령·소송

실무상 착안점

건물이 팔리면 임차인들은 계약한 사람이 이전 건물주이니 보증금도 그 사람에게 받아야 한다고 생각합니다. 대항력이 있으면 법은 반대로 봅니다. 보증금 반환 의무는 건물과 함께 새 건물주에게 넘어가고, 이전 건물주에 대한 청구는 원칙적으로 막힙니다.

이 결론은 날짜 비교에서 나옵니다. 입점일, 사업자등록 신청일, 소유권이전등기일이 기록으로 남아야 하고, 등기 원인이 매매인지 양도담보인지도 확인해야 합니다. 사업자등록증명과 등기사항증명서 두 장이면 대부분 확인됩니다.

이 기록은 보증금반환 소송에서 피고를 누구로 할지 정하는 근거가 됩니다. 상대를 잘못 정하면 소송을 다시 해야 하고, 그 사이 새 건물주가 건물을 다시 팔거나 담보를 늘리면 회수가 어려워집니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서, 사업자등록증명, 건물 등기사항증명서를 준비해 주시면, 대항력이 소유권이전보다 앞서는지, 보증금 청구 상대가 누구인지, 보증금 회수를 위해 가압류가 필요한지를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

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