권리금

건물주가 직접 장사하겠다며 새 임차인을 거절하면 권리금은요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 건물주가 직접 영업하겠다는 이유만으로는 새 임차인과의 계약을 거절할 수 없고, 거절하면 권리금 회수 방해로 손해배상 책임을 집니다. 예외는 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않는 경우인데, 대법원은 종료 시 그 사유로 거절하고 실제로도 그 기간 동안 쓰지 않아야 한다고 봅니다. 지금은 건물주가 직접 쓰겠다고 한 문자와 그 날짜를 보관해 두십시오.

건물주가 새 임차인을 받지 않겠다고 분명히 말했다면, 굳이 새 임차인을 더 찾아 소개하지 않아도 손해배상을 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2021. 10. 상가를 빌려 분식점을 운영했습니다. 계약 만료 넉 달 전인 2026. 6. 가게를 넘길 사람을 찾겠다고 알리자, 건물주는 「끝나면 아들이 직접 식당을 할 거라 새 사람은 받지 않겠다」는 문자를 보냈습니다. C씨는 새 임차인 찾기를 멈추고 만료일에 가게를 비웠고, 건물주의 아들은 두 달 뒤 같은 자리에서 식당을 열었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물주가 직접 영업하겠다는 것은 정당한 사유인가요?

아닙니다. 법이 정당한 사유로 보는 경우는 새 임차인의 자력 부족, 의무 위반 우려, 1년 6개월 이상 영리 목적 비사용, 건물주가 고른 새 임차인이 권리금을 지급한 경우입니다. 건물주 본인이나 가족의 영업 계획은 여기에 없습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」에서 주택과 달리 상가에는 건물주의 실거주·직접 사용을 이유로 한 갱신거절 사유도 없습니다. 직접 쓰겠다는 계획은 갱신거절에도, 권리금 회수 방해의 예외에도 해당하지 않습니다.

1년 6개월 동안 비워 두겠다면 거절할 수 있나요?

거절할 수 있지만 요건이 엄격합니다. 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결은 임대차 종료 후 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우를 말하고, 종료 시 그 사유를 들어 거절하고 실제로도 그 기간 동안 영리 목적으로 쓰지 않아야 한다고 보았습니다. 다른 이유로 거절한 뒤 결과적으로 비워 둔 것만으로는 정당한 사유가 되지 않습니다.

새 임차인을 소개하지 못했는데도 청구할 수 있나요?

건물주가 새 임차인과 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로 밝혔다면 청구할 수 있습니다. 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결은 건물주가 상가를 직접 사용할 계획이라고 답해 임차인이 새 임차인 물색을 중단한 사안에서 손해배상 청구를 인정했습니다. 건물주의 말과 태도, 당시 사정을 종합해 판단합니다.

배상액은 어떻게 정해지나요?

신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 가운데 낮은 금액이 한도입니다. 새 임차인과 권리금 계약을 맺지 못한 경우에는 종료 당시 권리금을 감정으로 산정해 그 금액을 기준으로 삼는 경우가 많습니다. 영업 기간, 매출, 시설 상태가 감정 결과에 반영되므로 최근 1년치 매출 자료를 정리해 두면 도움이 됩니다.

건물주 직접 영업 권리금 대응 순서

• 거절 의사 확보 - 건물주가 직접 쓰겠다고 한 말을 문자나 내용증명 답신으로 받아 둡니다. 확정적 거절 의사의 증거가 됩니다.
• 보호기간 확인 - 계약 만료 6개월 전부터 종료 시까지 안에 있었는지 날짜를 확인합니다. 이 기간의 방해만 배상 대상입니다.
• 권리금 시세 자료 - 권리금 계약서나 공인중개사의 권리금 시세 확인을 모읍니다. 배상 한도를 정하는 기준입니다.
• 종료 후 사용 현황 기록 - 건물주가 종료 뒤 직접 영업을 시작했는지, 다른 사람에게 임대했는지 사진과 사업자 조회로 남깁니다. 1년 6개월 예외 주장을 반박하는 자료입니다.
• 손해배상 청구 - 종료일부터 3년 안에 청구합니다. 종료 당시 권리금은 감정으로 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물주가 계약 당시 직접 사용 계획을 알리고 그 대가로 권리금을 받지 않기로 따로 약정했다면 약정 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·권리금 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물주 가족이 영업하겠다는 것도 거절 사유가 안 되나요?
  되지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항이 정한 정당한 사유는 새 임차인의 자력 부족, 의무 위반 우려, 1년 6개월 이상 영리 목적 비사용, 건물주가 고른 새 임차인의 권리금 지급 네 가지입니다. 건물주 본인이나 가족의 영업 계획은 여기에 들어 있지 않습니다.
• 건물주가 1년 6개월 비워 두면 배상을 안 해도 되나요?
  종료 시 그 사유를 들어 거절했어야 합니다. 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결은 다른 사유로 거절한 뒤 사후적으로 1년 6개월 동안 영리 목적으로 쓰지 않았다는 사정만으로는 정당한 사유가 되지 않는다고 보았습니다. 거절 당시 문자에 적힌 사유를 확인해 보십시오.
• 1년 6개월이 지나기 전에 영업을 시작하면요?
  예외 사유가 성립하지 않습니다. 같은 판결은 실제로도 1년 6개월 동안 영리 목적으로 사용하지 않아야 정당한 사유가 인정된다고 보았습니다. 건물주가 그 전에 직접 영업을 시작하거나 다른 사람에게 임대했다면 사진과 사업자 조회로 기록해 손해배상 청구에 쓰십시오.
• 새 임차인을 못 구했는데도 청구가 되나요?
  건물주가 확정적으로 거절했다면 됩니다. 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결은 건물주가 직접 사용 계획을 밝혀 임차인이 새 임차인 물색을 중단한 사안에서, 실제 주선이 없었더라도 손해배상을 청구할 수 있다고 보았습니다. 거절 문자를 그대로 보관해 두십시오.
• 상가도 건물주가 직접 쓴다며 갱신을 거절할 수 있나요?
  없습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항의 갱신거절 사유에는 주택임대차와 달리 임대인의 실거주나 직접 사용이 들어 있지 않습니다. 차임 3기 연체, 무단 전대, 재건축 요건 등 법이 정한 사유가 없으면 최초 계약일부터 10년 안에서는 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.
• 배상 청구는 언제까지 해야 하나요?
  임대차가 종료한 날부터 3년 안에 해야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항은 이 기간 안에 행사하지 않으면 시효로 소멸한다고 정합니다. 건물주가 1년 6개월을 지키는지 지켜보더라도 종료일 기준 3년을 넘기지 않게 계획을 세우십시오.

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• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
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