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건물주에게 땅 사용권이 없으면 땅 주인에게도 대항할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 건물주가 땅을 쓸 권리 없이 건물을 두고 있다면 대항력을 갖춘 세입자라도 땅 주인의 퇴거 청구를 막지 못합니다. 대법원은 건물 임차권의 대항력은 건물에 관한 것이어서 땅 소유권을 제약할 수 없다고 보았습니다. 지금은 토지 등기부에서 건물주의 지상권이나 토지 임차권이 있는지 확인해 두십시오.

그 자리에서

땅 주인에게서 퇴거 요구나 소장을 받았다면 토지 등기부와 건물 등기부를 함께 떼어, 건물주가 지상권이나 토지 임차권 같은 땅 사용 권리를 갖고 있는지부터 확인하십시오.

전입신고와 확정일자를 다 갖췄으니 땅 주인도 막을 수 있다고 믿고 소송을 방치할 필요는 없습니다. 답변서를 내지 않으면 그대로 판결이 날 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

R씨는 2024년 4월 오래된 단독주택을 보증금 7천만원에 빌려 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 알고 보니 건물주는 몇 해 전 땅을 판 뒤 땅 주인과 사용 계약도 맺지 않은 상태였습니다. 2026년 땅 주인이 건물주에게 철거를, R씨에게는 건물에서 퇴거하라는 소송을 내자, R씨는 대항력을 갖춘 자신도 나가야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물주에게 땅 사용권이 없으면 땅 주인에게도 대항할 수 있나요?

대항할 수 없습니다. 건물 임차권의 대항력은 건물에 관한 것이고 땅을 목적으로 하지 않으므로 땅 소유권을 제약하지 못합니다. 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결은 건물주가 땅을 쓸 권리 없이 건물을 두고 있으면 땅 주인이 세입자에게 건물에서 퇴거하라고 청구할 수 있고, 세입자의 대항력은 이를 막지 못한다고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」상 대항력은 집을 넘겨받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에게 생기지만, 판례는 건물 임차권이 대항력을 갖춘 뒤 땅 소유권을 취득한 사람도 여기의 제3자가 아니라고 보았습니다.

땅 주인이 나가라고 하면 어떤 절차를 밟나요?

땅 주인은 건물주를 상대로 건물 철거와 땅 인도를 청구하고, 세입자를 상대로는 건물에서 퇴거하라고 청구합니다. 세입자가 건물을 점유하고 있으면 철거를 실행할 수 없으므로, 퇴거 청구는 땅 소유권에 기한 방해배제 청구입니다.

건물주에게 법정지상권이나 관습상 법정지상권이 인정되면 땅 주인의 청구가 막힙니다. 그러면 세입자도 퇴거하지 않아도 됩니다. 건물과 땅의 소유자가 과거에 같았는지가 이 판단의 출발점입니다.

보증금은 누구에게 돌려받나요?

계약한 건물주에게 돌려받습니다. 퇴거로 임대인이 집을 쓰게 해 줄 의무를 이행할 수 없게 되면 세입자는 계약을 해지하고 보증금 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다. 확정일자를 받아 두었다면 건물이 경매될 때 배당요구로 먼저 받을 수도 있습니다.

건물이 철거되면 건물 매각대금에서 받을 길도 없어지므로, 퇴거 소송이 시작되면 건물주 재산에 가압류를 해 두는 것을 검토해야 합니다.

계약 전에 무엇을 확인해야 하나요?

건물 등기부와 함께 토지 등기부를 떼어 땅 주인이 건물주와 같은지 봅니다. 다르다면 건물주가 땅을 빌렸는지, 지상권이 있는지, 땅 사용료를 제대로 내는지 확인해야 합니다. 땅 주인과 건물주가 다투고 있다면 계약을 피하는 것이 안전합니다.

토지소유자 퇴거 요구 대응 순서

  • 토지 등기부 확인 - 땅 주인과 건물주가 같은지, 지상권 등기가 있는지 봅니다. 대항 가능성을 가르는 출발점입니다.
  • 소장 대응 - 퇴거 소송 소장을 받으면 기한 안에 답변서를 냅니다. 건물주의 땅 사용 권리를 주장할 자료를 붙입니다.
  • 건물주에게 통지 - 퇴거 요구 사실을 건물주에게 문자나 내용증명으로 알립니다. 해지와 손해배상 청구의 근거가 됩니다.
  • 가압류 검토 - 건물주 재산에 가압류를 신청해 보증금 회수 재원을 묶어 둡니다. 건물 철거 전에 해야 합니다.
  • 보증금 반환 청구 - 퇴거가 확정되면 계약을 해지하고 보증금과 이사 비용 등 손해를 청구합니다. 판결을 받아 집행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물주와 땅 주인이 가족이거나 과거에 같은 사람이었다면 법정지상권 성립 여부를 등기부 이력으로 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

전입신고와 확정일자를 모두 갖춘 세입자들은 「이제 누구에게도 집을 비워 줄 일은 없다」고 생각합니다. 실제로 대항력은 건물에 관한 권리여서, 건물주가 땅을 쓸 권리가 없으면 땅 주인이 나가라고 할 때 막지 못합니다. 이런 집은 계약 전에 토지 등기부만 떼어 봐도 위험을 알 수 있습니다.

다툼이 시작되면 등기부 이력이 결론을 정합니다. 건물과 땅이 과거에 같은 사람 소유였던 때가 있는지, 언제 소유자가 갈렸는지, 지상권 등기나 토지 임대차계약이 있는지를 옛 등기부까지 떼어 확인해야 합니다. 법정지상권이 인정되면 퇴거 청구 자체가 막힙니다.

퇴거가 불가피하면 보증금은 건물주에게서 받아야 하는데, 건물이 철거되면 건물이라는 가장 큰 재산이 사라집니다. 그래서 퇴거 소송 소장을 받은 날이 건물주 재산에 가압류를 신청할 시점이고, 건물주에게 보낸 통지 기록은 계약 해지와 손해배상 청구의 증거가 됩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 땅 주인과 건물주가 다른 건물의 퇴거·철거 분쟁에서 세입자 사건을 수행해 왔으며, 등기부 이력으로 건물주의 땅 사용 권리를 먼저 확인한 뒤 퇴거 소송 방어와 보증금 회수를 함께 준비하는 방식으로 대응합니다.

  • 명도·임대차 분쟁
  • 가압류·가처분 신청
  • 강제집행·채권추심
  • 당해세 우선순위 배당 다툼

건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서, 토지·건물 등기사항증명서, 땅 주인의 퇴거 요구서나 소장, 건물주와 주고받은 문자를 준비해 주시면, 땅 주인에 대한 대항 가능성과 법정지상권 여부, 보증금 회수 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

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