주택 임대차

근저당이 개정 전에 설정됐으면 소액임차인 기준은 어느 시점 것인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

근저당권이 설정될 당시 시행되던 시행령의 소액임차인 기준을 적용합니다. 주택임대차보호법 시행령 부칙은 개정 전에 담보물권을 취득한 사람에게는 종전 규정을 따르도록 정합니다. 지금은 등기부에서 근저당권 설정일부터 확인하십시오.

지금 시행령 기준으로 소액임차인에 해당한다고 해서 모든 근저당권자보다 앞서는 것은 아닙니다. 근저당권마다 설정 당시 기준을 따로 적용합니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2024년 4월 서울의 다세대주택을 보증금 1억6천만원에 임차해 입주와 전입신고, 확정일자를 마쳤습니다. 이 집에는 2022년 5월 설정된 은행 근저당이 있었고, 2026년 은행이 경매를 신청했습니다. I씨는 현행 서울 기준인 1억6천500만원 이하이니 5천500만원은 은행보다 먼저 받을 수 있지 않느냐고 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당이 먼저 설정됐으면 소액임차인 기준은 언제 것을 적용하나요?

그 근저당권이 설정될 당시 시행되던 시행령 기준을 적용합니다. 소액임차인 기준을 올린 시행령은 개정 당시 존속 중인 임대차에도 적용하지만, 개정 전에 담보물권을 취득한 사람에 대해서는 종전 규정에 따르도록 부칙에 정해 두기 때문입니다. 근저당권자가 설정 당시 예상한 담보가치를 나중의 기준 인상으로 줄이지 않으려는 취지입니다.

그래서 2023. 2. 21. 전에 설정된 근저당권에 대해서는 2021. 5. 11. 시행 시행령 기준(서울특별시 보증금 1억5천만원 이하, 우선변제액 5천만원)이 적용됩니다. 대법원 2002. 3. 29. 선고 2001다84824 판결도 1990년 개정 전후 사안에서 새 시행령을 그 이전에 설정된 근저당권에 소급 적용할 수 없다고 보았습니다.

현행 소액임차인 기준 금액은 얼마인가요?

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」은 서울특별시의 경우 보증금 1억6천500만원 이하인 임차인에게 5천500만원까지 최우선변제를 인정합니다. 과밀억제권역(서울특별시 제외)·세종특별자치시·용인시·화성시·김포시는 보증금 1억4천500만원 이하에 4천800만원, 광역시 등은 8천500만원 이하에 2천800만원, 그 밖의 지역은 7천500만원 이하에 2천500만원입니다.

최우선변제액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못하고, 임차인이 여럿이어서 합계가 2분의 1을 넘으면 비율대로 나눕니다.

소액임차인이 아니면 보증금은 어떻게 배당받나요?

확정일자를 받아 두었다면 우선변제권으로 순위에 따라 배당받습니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 날이 근저당권 설정일보다 늦으면 그 근저당권자 다음 순위가 됩니다. 소액임차인 기준에 걸리지 않는 근저당권자에게는 이 순위로만 맞섭니다.

선순위 근저당권보다 앞서 대항요건을 갖추지 못했다면 매수인에게 대항할 수도 없습니다. 배당에서 모자란 보증금은 임대인에게 청구합니다. 여러 근저당권이 설정 시기별로 섞여 있으면 근저당권마다 기준을 달리 적용하는 배당 계산이 필요해 배당표를 따로 검토합니다.

소액임차인 기준 시점 확인 순서

• 근저당 설정일 확인 - 등기부에서 모든 근저당·담보가등기 설정일을 적습니다. 기준 시행령이 여기서 정해집니다.
• 기준 시행령 대조 - 설정일마다 그 당시 시행령의 보증금 한도와 우선변제액을 찾습니다. 2023. 2. 21.과 2021. 5. 11. 개정을 경계로 봅니다.
• 대항요건 시점 확인 - 경매신청 등기 전에 입주와 전입신고를 마쳤는지 확인합니다. 늦으면 최우선변제가 없습니다.
• 배당요구 - 배당요구의 종기까지 계약서와 주민등록초본을 내고 배당요구를 합니다. 소액임차인임을 함께 주장합니다.
• 배당표 검토 - 근저당권별로 기준을 달리 적용했는지 확인합니다. 틀렸다면 배당기일에 이의합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당권이 개정 전후로 여러 개 설정돼 있거나 다가구주택에 임차인이 여럿이면 배당 계산을 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약은 개정 뒤에 했는데 왜 옛 기준인가요?
  기준 시점이 계약일이 아니라 담보물권 취득일이기 때문입니다. 시행령 부칙 제2조는 개정 규정을 존속 중인 임대차에도 적용하되 개정 전에 담보물권을 취득한 사람에게는 종전 규정에 따르도록 정합니다. 계약이 늦어도 근저당권이 먼저면 그 근저당권자에게는 옛 기준이 적용됩니다.
• 근저당권이 없고 가압류만 있으면요?
  가압류채권자는 담보물권자가 아니어서 이 부칙 적용을 받지 않습니다. 소액임차인은 경매 당시 현행 기준으로 판단해 가압류채권자보다 먼저 일정액을 받을 수 있습니다. 다만 같은 집에 근저당권도 있다면 근저당권자에 대해서는 설정 당시 기준을 따로 적용합니다.
• 보증금을 깎아 재계약하면 소액임차인이 되나요?
  보증금을 줄여 기준 이하가 되면 소액임차인으로 볼 여지가 있지만, 경매가 임박한 시점에 최우선변제만 노리고 보증금을 낮췄다면 보호받지 못할 수 있습니다. 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결은 주된 목적이 최우선변제를 통한 채권 회수인 임대차를 보호하지 않았습니다.
• 주택가액 2분의 1 한도는 어떻게 계산하나요?
  주택가액은 매각대금 등 배당할 금액을 기준으로 봅니다. 최우선변제액 합계가 그 2분의 1을 넘으면 2분의 1까지만 인정하고, 임차인이 여럿이면 각자의 일정액 비율로 나눕니다. 가정공동생활을 하는 임차인 여럿은 1명으로 보아 보증금을 합산합니다.
• 1990년대 사례의 결론도 지금 그대로인가요?
  원칙은 같습니다. 대법원 2002. 3. 29. 선고 2001다84824 판결은 1990년 새 시행령이 시행되기 전 설정된 근저당권에는 새 시행령을 소급 적용할 수 없다고 보았고, 현행 시행령 부칙도 개정 전 담보물권자에게 종전 규정을 적용합니다. 금액 기준만 바뀌었습니다.
• 경매신청 뒤에 전입하면 최우선변제가 되나요?
  되지 않습니다. 소액임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 입주와 전입신고를 마쳐야 합니다. 경매개시결정 등기가 된 뒤에 들어온 임차인은 보증금이 적어도 최우선변제를 받지 못합니다. 계약 전 등기부에 경매개시결정 등기가 있는지 확인합니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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