주택 임대차

근저당 뒤에 들어온 세입자도 낙찰자 인도명령에 따라야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 선순위 근저당권이 설정된 뒤에 입주한 세입자는 그 근저당권 실행 경매의 낙찰자에게 대항할 수 없어 인도명령을 받으면 집을 넘겨야 합니다. 선순위 근저당권이 경매로 소멸하면 그보다 뒤의 임차권도 함께 소멸하기 때문입니다. 지금은 확정일자나 소액임차인 요건으로 배당요구를 할 수 있는지부터 확인하십시오.

인도명령이 나왔다고 곧바로 짐이 들려 나가는 것은 아닙니다. 채무자·소유자가 아닌 임차인은 먼저 법원 심문을 거치는 것이 원칙입니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2025년 4월 은행 근저당권이 이미 설정된 다가구주택의 방 하나를 보증금 5천만원에 빌려 전입과 확정일자를 마쳤습니다. 입주 다섯 달 만에 그 근저당권 실행으로 경매가 시작되었고, 2026년 초 낙찰자가 대금을 냈습니다. 낙찰자는 소유자가 쓰던 방을 인도명령으로 넘겨받은 뒤 L씨에게도 인도명령을 받아 집행하겠다고 알렸습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당권보다 늦게 들어온 세입자는 왜 낙찰자에게 대항하지 못하나요?

선순위 근저당권이 경매로 소멸하면 그보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권도 함께 소멸하기 때문입니다. 대법원은 이 경우 낙찰자가 주택임대차보호법상 임차주택의 양수인에 들어가지 않으므로 임차권을 주장할 수 없다고 봅니다. 거주한 기간이 5개월이든 몇 년이든 결론은 같습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 경매가 행하여지면 임차권은 경락에 따라 소멸하고, 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권만 예외로 합니다. 선순위 근저당권 뒤의 임차권은 낙찰자와의 관계에서 대항력이 없으므로 이 예외에 해당하지 않습니다.

인도명령은 어떻게 진행되나요?

매수인이 대금을 낸 뒤 신청하면 법원이 결정으로 인도를 명합니다. 채무자·소유자 외의 점유자에게 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문해야 하지만, 매수인에게 대항할 권원이 없음이 명백하면 심문 없이도 명령할 수 있습니다. 강제경매뿐 아니라 근저당권 실행 경매에도 같은 규정이 준용됩니다.

인도명령에 불복하려면 즉시항고를 할 수 있습니다. 인도명령에 따르지 않으면 매수인은 집행관에게 집행을 맡겨 강제로 짐을 옮길 수 있습니다. 그래서 대항할 수 없는 임차인이라면 이사 날짜와 비용을 매수인과 협의하는 편이 현실적입니다.

인도명령을 받으면 보증금은 한 푼도 못 받나요?

그렇지 않습니다. 확정일자를 받아 두었다면 배당요구를 통해 순위에 따라 보증금을 배당받을 수 있고, 보증금이 소액이면 선순위 근저당권보다 먼저 일정액을 받을 수 있습니다. 소액임차인은 경매신청 등기 전에 입주와 전입을 마쳤어야 합니다.

소액임차인의 범위와 먼저 받는 금액은 지역별로 시행령에 정해져 있습니다. 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지, 과밀억제권역과 세종특별자치시·용인시·화성시·김포시는 1억4천500만원 이하 임차인이 4천800만원까지, 광역시와 안산시·광주시·파주시·이천시·평택시는 8천500만원 이하 임차인이 2천800만원까지, 그 밖의 지역은 7천500만원 이하 임차인이 2천500만원까지 먼저 받습니다. 우선변제 요건은 배당요구의 종기까지 유지되어야 합니다. 배당금을 받으려면 매수인에게 집을 넘기고 명도확인서를 받아야 하므로, 이사 시점과 배당기일을 맞춰 두는 것이 좋습니다.

후순위 임차인 인도명령 대응 순서

• 순위 확인 - 등기부의 첫 근저당권 설정일과 내 전입일을 비교합니다. 근저당권이 앞서면 낙찰자에게 대항할 수 없습니다.
• 배당요구 - 확정일자나 소액임차인 요건이 있으면 배당요구의 종기까지 신청합니다. 이것이 보증금을 받는 통로입니다.
• 심문 대응 - 인도명령 심문 통지를 받으면 출석해 사정을 진술합니다. 대항력이 없다면 이사 유예를 요청합니다.
• 이사 협의 - 매수인과 이사 날짜와 명도확인서 교부를 합의합니다. 합의 내용은 서면으로 남깁니다.
• 배당금 수령 - 명도확인서를 내고 배당금을 받습니다. 못 받은 보증금은 원래 임대인에게 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선순위 근저당권이 대금 납부 전에 말소되었거나 전입일과 근저당권 설정일이 같은 날이라면 등기부와 경매기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 매수인의 인도명령·명도 소송과 매각허가 관련 불복 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 근저당 뒤에 들어온 세입자는 무조건 나가야 하나요?
  그 근저당권 실행으로 경매가 되면 낙찰자에게 대항할 수 없어 인도해야 합니다. 선순위 근저당권이 매각으로 소멸하면서 뒤의 임차권도 함께 소멸하기 때문입니다. 다만 배당은 따로 받을 수 있습니다.
• 인도명령 신청 기한이 있나요?
  매수인은 대금을 낸 뒤 6개월 안에 인도명령을 신청할 수 있습니다. 이 기간이 지나면 명도 소송을 내야 하므로 시간이 더 걸립니다. 신청이 들어오면 법원은 임차인을 심문한 뒤 결정합니다.
• 인도명령에 불복할 수 있나요?
  인도명령에 대해서는 즉시항고를 할 수 있습니다. 다만 즉시항고만으로 집행이 멈추지는 않으므로 집행정지 신청을 함께 검토합니다. 대항력이 없는 것이 분명하면 항고가 받아들여지기 어렵습니다.
• 인도명령에 따르지 않으면 어떻게 되나요?
  매수인은 집행관에게 집행을 맡겨 강제로 인도받을 수 있습니다. 집행 비용은 결국 점유자에게 청구될 수 있으므로, 대항할 수 없다면 매수인과 이사 날짜를 미리 협의하는 편이 부담이 적습니다.
• 보증금은 배당으로 받을 수 있나요?
  확정일자를 받았다면 배당요구의 종기까지 배당요구를 해 순위에 따라 받을 수 있습니다. 확정일자가 근저당권보다 늦으면 근저당권자가 먼저 받고 남은 금액에서 받습니다. 배당요구를 하지 않으면 배당받을 수 없습니다.
• 소액임차인이면 근저당보다 먼저 받나요?
  보증금이 시행령이 정한 금액 이하라면 일정액을 근저당권보다 먼저 받을 수 있습니다. 경매신청 등기 전에 입주와 전입을 마쳐야 하고, 받는 금액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다. 지역별 기준은 시행령에서 확인합니다.

비슷한 상황

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• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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