주택 임대차

근저당권보다 먼저 전입했는데 집이 경매되면 보증금은 낙찰자가 주나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 근저당권 설정보다 먼저 입주와 전입신고를 마친 임차인은 경매로 집이 넘어가도 낙찰자, 곧 매수인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인 지위를 승계한다고 정하고, 경매로 산 매수인도 여기에 포함됩니다. 지금은 전입일과 경매의 원인이 된 근저당권 접수일을 비교해 보십시오.

경매가 시작됐다고 서둘러 이사할 필요는 없습니다. 이사하면 대항력을 잃을 수 있으니, 보증금을 받을 때까지는 그대로 사는 것이 원칙입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 1월 보증금 2억 원에 빌라를 임차해 입주하고 전입신고를 마쳤습니다. 2023년 5월 집주인은 이 빌라에 근저당권을 설정하고 대출을 받았고, 2025년 대출을 갚지 못해 경매가 진행돼 새 매수인이 낙찰받았습니다. A씨는 계약이 끝나면 보증금을 누구에게 달라고 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매로 집을 산 사람도 보증금을 돌려줘야 하나요?

돌려줘야 합니다. 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고, 이 양수인에는 매매로 산 사람뿐 아니라 「그 밖에 임대할 권리를 승계한 자」도 포함됩니다. 경매로 소유권을 취득한 매수인도 대항력 있는 임차인에게는 임대인 지위를 승계하므로, 계약이 끝나면 매수인이 보증금 반환 의무를 집니다.

경매로 임차권은 원칙적으로 소멸하지만, 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 이 원칙을 그대로 두고 있습니다.

대항력이 근저당권보다 앞서는지는 어떻게 판단하나요?

전입신고 다음 날 0시와 근저당권 접수일을 비교합니다. 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기므로, 전입 다음 날 이후에 접수된 근저당권보다만 앞섭니다. 경매의 원인이 된 근저당권이 아니라 등기부에서 가장 앞선 근저당권·가압류 같은 말소기준 권리와 비교해야 합니다. 사례처럼 1월에 전입하고 5월에 근저당권이 설정됐다면 임차인이 앞섭니다. 반대로 전입 전에 가압류가 먼저 있었다면 그 가압류보다 뒤이므로 매수인에게 대항하지 못합니다. 전입 뒤 주민등록을 옮겼다가 다시 전입한 경우에는 다시 전입한 날이 기준이 됩니다.

배당요구를 하면 어떻게 달라지나요?

확정일자까지 받아 우선변제권이 있다면 배당요구로 매각대금에서 먼저 보증금을 받고, 모자라는 금액만 매수인에게 청구합니다. 배당요구를 하지 않으면 매각대금에서는 받지 못하고 보증금 전액을 매수인에게 청구합니다. 어느 쪽이든 보증금 전액을 받을 때까지 대항력으로 집에 머물 수 있습니다.

다만 배당요구를 한 뒤에는 종기가 지나면 철회할 수 없습니다. 매수인이 떠안을 부담이 바뀌기 때문입니다. 매수인에게 받는 것이 나은지, 배당으로 받는 것이 나은지는 매각 예상가와 선순위 채권액을 비교해 정합니다.

경매 매수인 보증금 청구 대응 순서

• 등기부 선후 확인 - 전입일과 가장 앞선 근저당권·가압류 접수일을 비교합니다. 전입이 앞서야 매수인에게 대항합니다.
• 권리신고 - 경매법원에 임대차계약서와 주민등록초본을 내 권리신고를 합니다. 매각물건명세서에 임차인으로 공시됩니다.
• 배당요구 여부 결정 - 확정일자가 있으면 배당요구 여부를 정합니다. 종기 후에는 철회할 수 없습니다.
• 거주 유지 - 보증금을 다 받을 때까지 이사하지 않습니다. 이사가 필요하면 임차권등기를 먼저 합니다.
• 매수인에게 반환 청구 - 계약 만료 후 매수인에게 보증금 반환을 요구합니다. 불응하면 소송과 강제집행으로 이어집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전입 전에 가압류나 다른 근저당권이 먼저 있었거나 중간에 주민등록을 옮긴 적이 있다면 등기부와 주민등록 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 경매 배당과 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경매 낙찰자에게 보증금을 청구할 수 있는 조건은요?
  경매의 기준이 되는 가장 앞선 근저당권이나 가압류보다 먼저 대항력을 갖춰야 합니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 대항력은 인도와 전입신고 다음 날부터 생기므로, 그 날짜가 선순위 권리의 접수일보다 앞서야 매수인이 임대인 지위를 승계합니다.
• 배당요구를 안 해도 되나요?
  하지 않아도 대항력으로 매수인에게 보증금 전액을 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의5 단서는 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 경매로 소멸하지 않는다고 정합니다. 다만 매수인의 재산 상태에 따라 배당요구가 더 안전할 수 있습니다.
• 배당요구를 했다가 철회할 수 있나요?
  종기 전에는 할 수 있지만 종기가 지나면 할 수 없습니다. 민사집행법 제88조 제2항은 배당요구에 따라 매수인이 인수할 부담이 바뀌는 경우 종기 뒤 철회를 금지합니다. 대항력 있는 임차인의 배당요구가 여기에 해당합니다.
• 배당에서 일부만 받으면 나머지는요?
  나머지는 매수인에게 청구합니다. 주택임대차보호법 제3조의5 단서에 따라 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않고, 매수인은 같은 법 제3조 제4항에 따라 임대인 지위를 승계하므로 남은 보증금을 돌려줘야 합니다.
• 경매 중에 이사해도 되나요?
  보증금을 다 받기 전에는 이사하지 않는 것이 원칙입니다. 이사해서 주민등록을 옮기면 대항력을 잃을 수 있습니다. 꼭 이사해야 한다면 계약 종료 후 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기를 마친 뒤 옮기면 대항력이 유지됩니다.
• 매수인이 보증금을 안 주면요?
  보증금 반환 소송을 내고 판결로 그 집에 강제경매를 신청할 수 있습니다. 보증금을 받을 때까지는 민법 제536조의 동시이행 항변으로 집을 넘겨주지 않을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제6항도 이 동시이행 항변권 규정을 준용합니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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