후순위 근저당권자가 경매를 신청해도 선순위 근저당이 없어지나요?

없어집니다. 민사집행법 제91조 제2항은 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸한다고 정합니다. 누가 경매를 신청했는지와 상관없이 선순위 근저당권도 매각으로 소멸하고, 그보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권도 함께 소멸합니다.

대항력 있는 임차권이 경매로 소멸하지 않는 경우는요?

말소기준 권리보다 먼저 대항력을 갖추고 보증금을 모두 받지 못한 경우입니다. 주택임대차보호법 제3조의5 단서는 보증금이 모두 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 경락으로 소멸하지 않는다고 정합니다. 이 경우 낙찰자가 남은 보증금을 부담합니다.

확정일자가 없어도 배당을 받을 수 있나요?

소액임차인이면 일부를 받습니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항은 소액임차인이 경매신청 등기 전에 주택 인도와 주민등록을 마치면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선 변제받는다고 정합니다. 확정일자에 따른 순위 배당은 받지 못합니다.

지방 소도시 소액임차인 기준은 얼마인가요?

현행 주택임대차보호법 시행령 제11조 제4호는 「그 밖의 지역」의 소액임차인을 보증금 7천500만원 이하로 정하고, 제10조 제1항 제4호는 우선변제받을 일정액을 2천500만원으로 정합니다. 선순위 담보물권 설정 당시의 기준이 적용될 수 있어 설정일을 함께 확인해야 합니다.

배당요구는 언제까지 해야 하나요?

법원이 정한 배당요구 종기까지입니다. 민사집행법 제84조 제1항은 집행법원이 배당요구 종기를 첫 매각기일 이전으로 정한다고 규정합니다. 종기는 경매개시결정 뒤 공고되므로 법원 사건 검색이나 통지서로 확인하고, 그 전에 권리신고와 배당요구를 마쳐야 합니다.

배당으로 못 받은 보증금은 어떻게 받나요?

전 임대인에게 청구합니다. 낙찰자에게 대항할 수 없으면 낙찰자는 보증금 반환 의무를 지지 않고, 임대차계약의 당사자인 임대인이 반환 의무를 집니다. 보증금 반환 소송이나 지급명령으로 집행권원을 받아 임대인의 다른 재산에 집행합니다.

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근저당 두 개 사이에 전입한 세입자는 후순위 경매 때 낙찰자에게 대항하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

대항할 수 없습니다, 근저당권 두 개 사이에 전입한 임차인은 후순위 근저당권자가 경매를 신청해도 낙찰자에게 대항력을 주장하지 못합니다. 매각으로 선순위 근저당권까지 소멸하면 그보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권도 함께 소멸한다는 것이 대법원 98다32939 판결입니다. 지금은 소액임차인에 해당하는지와 배당요구 종기를 확인하십시오.

기한

경매개시결정이 났다면 법원이 공고한 배당요구 종기까지 권리신고와 배당요구를 하십시오. 확정일자가 없어도 소액임차인이면 이 기한 안에 배당요구를 해야 최우선변제를 받을 수 있습니다.

후순위 근저당권자가 경매를 신청했는지, 선순위 근저당권자가 신청했는지는 결론에 영향이 없습니다. 누가 신청했든 가장 앞선 근저당권을 기준으로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2025. 2. 보증금 9천만원에 지방 소도시의 단독주택을 임차해 입주와 전입신고를 마쳤지만 확정일자는 받지 않았습니다. 그 집에는 2023년에 설정된 은행 근저당권이 먼저 있었고, D씨 전입 뒤인 2025. 11. 다른 사람의 근저당권이 또 설정됐습니다. 2026. 8. 뒤의 근저당권자가 경매를 신청하자, D씨는 낙찰자에게 보증금을 주장할 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

두 근저당권 사이에 전입한 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 있나요?

대항할 수 없습니다. 경매로 부동산이 매각되면 그 위의 모든 저당권은 누가 경매를 신청했든 매각으로 소멸합니다. 선순위 근저당권까지 소멸하므로, 그보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권도 함께 소멸하고 낙찰자는 임대인 지위를 승계하는 양수인이 되지 않습니다. 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결의 결론이고, 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」에서도 같습니다.

권리 순서와 경매 결과

1순위
선순위 근저당권 설정(말소기준)
2순위
임차인 입주·전입(대항력 발생)
3순위
후순위 근저당권 설정
경매
후순위 근저당권자 신청
매각
모든 근저당과 임차권 소멸

주택임대차보호법도 경매가 있으면 임차권은 경락으로 소멸하고, 보증금이 모두 변제되지 않은 「대항력이 있는 임차권」만 예외로 남긴다고 정합니다. 여기서 대항력은 말소기준이 되는 가장 앞선 근저당권보다 먼저 갖춘 것을 뜻합니다.

확정일자가 없으면 경매에서 보증금을 한 푼도 못 받나요?

소액임차인이면 일부를 먼저 받을 수 있습니다. 확정일자에 따른 순위 배당은 받지 못하지만, 보증금이 시행령 기준 이하인 소액임차인은 경매신청 등기 전에 주택 인도와 전입신고를 마쳤다면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받습니다.

소액임차인 기준(2026. 9. 28. 기준)

지역	보증금 기준	최우선변제액
서울특별시	1억6천500만원 이하	5천500만원
과밀억제권역·세종·용인·화성·김포	1억4천500만원 이하	4천800만원
광역시·안산·광주·파주·이천·평택	8천500만원 이하	2천800만원
그 밖의 지역	7천500만원 이하	2천500만원

서울특별시: 보증금 기준: 1억6천500만원 이하; 최우선변제액: 5천500만원
과밀억제권역·세종·용인·화성·김포: 보증금 기준: 1억4천500만원 이하; 최우선변제액: 4천800만원
광역시·안산·광주·파주·이천·평택: 보증금 기준: 8천500만원 이하; 최우선변제액: 2천800만원
그 밖의 지역: 보증금 기준: 7천500만원 이하; 최우선변제액: 2천500만원

출처 - 주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항, 제11조

현행 시행령 기준으로 「그 밖의 지역」은 보증금 7천500만원 이하인 임차인이 2천500만원까지 최우선변제를 받습니다. 다만 최우선변제의 기준은 담보물권 설정 시점 기준으로 따지는 것이 실무여서, 선순위 근저당권 설정 당시의 시행령 금액을 따로 확인해야 합니다. 사례의 보증금 9천만원은 현행 기준으로도 소액임차인 범위를 넘습니다.

지금이라도 확정일자를 받으면 달라지나요?

배당 순위는 확정일자를 받은 날을 기준으로 정해지므로, 지금 받으면 그 날짜 이후의 채권자보다는 앞서지만 이미 설정된 두 근저당권보다는 뒤가 됩니다. 경매개시 뒤라도 배당요구 종기 전이면 확정일자를 받아 배당요구를 하는 것이 뒤따르는 채권자와의 관계에서 의미가 있습니다.

근저당 사이 임차인 경매 대응 순서

등기부 순위 확인 - 모든 근저당권과 압류의 설정일을 전입일과 나란히 적습니다. 가장 앞선 근저당권이 말소기준입니다.
소액임차인 해당 여부 확인 - 보증금과 지역, 선순위 담보 설정일 기준 시행령 금액을 대조합니다. 해당하면 최우선변제 대상입니다.
배당요구 - 배당요구 종기까지 권리신고와 배당요구를 합니다. 종기를 넘기면 배당에서 빠집니다.
점유와 전입 유지 - 배당요구 종기까지 이사하지 않습니다. 소액임차인 요건도 그때까지 유지돼야 합니다.
남는 보증금 청구 - 배당으로 다 받지 못한 보증금은 전 임대인에게 청구합니다. 판결을 받아 다른 재산에 집행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선순위 근저당권이 경매 전에 모두 변제돼 말소됐거나 대위변제가 있었다면 말소기준이 바뀌므로 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 경매의 배당이의와 보증금 반환 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

임차인들은 「내 뒤의 근저당권자가 경매를 신청했으니 나는 선순위라 낙찰자가 보증금을 물어줄 것」이라고 기대합니다. 실제로는 누가 경매를 신청했는지와 상관없이 가장 앞선 근저당권이 기준이 됩니다. 그보다 늦게 전입했다면 낙찰자에게 대항할 수 없습니다.

그래서 전입일과 각 근저당권 설정일을 하루 단위로 대조하는 것이 첫 작업입니다. 확정일자 유무, 보증금 액수, 주택 소재지도 함께 적어야 소액임차인 최우선변제 해당 여부가 나옵니다. 배당요구 종기는 법원 공고로 정해지므로 날짜를 미리 확인해 두어야 합니다.

이 기록은 배당표를 다툴 때 그대로 쓰입니다. 선순위 근저당권의 실제 채권액이 근저당권 한도액보다 적거나 경매 전에 일부 변제됐다면 배당 가능액이 달라집니다. 배당이의는 배당기일에 이의를 진술하고 소를 내야 하므로 기록이 미리 정리돼 있어야 합니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서·주민등록초본·등기사항증명서·경매개시결정 통지서를 준비해 주시면, 말소기준권리와 대항력 유무, 소액임차인 최우선변제 해당 여부, 배당요구 기한을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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2026.09.29 기준으로 조문을 확인했습니다.

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