주택 임대차

근저당 많은 급전세, 보증금이 소액 기준 안이면 안전하다는 말 믿어도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 근저당이 시세를 넘는 급전세라면 보증금이 소액 기준 안이어도 경매 때 소액임차인 보호가 부정될 수 있습니다. 대법원은 최우선변제를 노린 계약이면 주택임대차보호법 제8조의 보호를 주지 않습니다. 지금은 계약 전에 근저당 설정일과 경매개시 여부를 등기부로 확인하십시오.

소액 기준 안의 보증금이라는 말만 믿고 계약을 서두를 이유는 없습니다. 계약 전 확인할 것이 몇 가지 있습니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 2026년 여름 전셋값이 올라 이사할 집을 찾다가 서울 아파트 「급전세」 매물을 보았습니다. 주변 전세 시세는 3억원이 넘는데 보증금은 5,500만원이었고, 등기부에는 시세를 넘는 근저당이 세 건 잡혀 있었습니다. 집주인은 근저당이 많아도 5,500만원은 법이 보호하는 소액 보증금이라 안심해도 된다고 했고, P씨는 정말 괜찮은지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당 많은 급전세도 보증금이 소액 기준 안이면 안전한가요?

그렇게 단정할 수 없습니다. 보증금이 소액임차인 기준 안이어도, 선순위 담보 때문에 곧 경매될 것을 알면서 최우선변제를 노려 시세보다 크게 낮은 보증금으로 들어온 것으로 보이면 소액임차인 보호가 부정될 수 있습니다. 근저당권자는 배당이의로 이를 다툽니다.

대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결은 임대차의 주된 목적이 주거가 아니라 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자보다 먼저 돈을 받는 데 있으면 보호하지 않는다고 보았습니다. 서울서부지방법원 2017. 1. 10. 선고 2015가단214120 판결은 경매를 예상하고 임대인과 공모해 계약한 임차인의 배당을 0원으로 경정했습니다(항소된 하급심 판결).

시가를 넘는 근저당, 시세의 5분의 1도 안 되는 보증금, 최우선변제액과 똑같이 맞춘 보증금은 모두 근저당권자가 내세우는 사정입니다. 실제로 살 집이 필요했다는 사정은 임차인이 증명해야 합니다.

서울 소액임차인 기준은 지금 얼마인가요?

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」에 따르면 서울특별시는 보증금 1억 6,500만원 이하 임차인이 5,500만원까지 최우선변제를 받습니다. P씨가 본 5,500만원은 이 최우선변제액과 같은 금액입니다.

다만 근저당이 2023. 2. 21. 전에 설정되었다면 그 근저당권자에 대해서는 종전 기준인 보증금 1억 5,000만원 이하·5,000만원이 적용됩니다. 이 경우 5,500만원을 내도 그 근저당권자보다 먼저 받는 금액은 5,000만원입니다.

최우선변제액을 다 받지 못하는 경우도 있나요?

있습니다. 최우선변제액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못하고, 한 집에 소액임차인이 여럿이면 합계가 2분의 1을 넘지 않도록 나눕니다. 또 경매신청 등기 전에 이사와 전입신고를 마쳐야 합니다. 이미 경매가 시작된 집에 들어가면 최우선변제를 받지 못합니다.

급전세 계약 전 확인 순서

• 등기부 확인 - 근저당 설정일과 채권액 합계, 경매개시결정 등기 여부를 봅니다. 경매가 이미 시작됐다면 계약하지 않습니다.
• 시세 대조 - 주변 같은 평형 전세 시세와 보증금을 비교합니다. 차이가 크면 배당이의 대상이 될 수 있습니다.
• 다른 임차인 확인 - 전입세대 열람과 확정일자 정보 제공을 요청해 다른 소액임차인이 있는지 봅니다. 최우선변제액이 나뉠 수 있습니다.
• 실거주 사정 기록 - 이사하게 된 이유와 이전 집 계약서를 보관합니다. 공모가 아니라는 증거가 됩니다.
• 전입·확정일자 당일 처리 - 이사 당일 전입신고와 확정일자를 받습니다. 경매신청 등기보다 앞서야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 집주인이 이미 연체 중이거나 등기부에 가압류가 여러 건 있다면 계약 자체를 다시 생각해야 하므로 등기부와 시세 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 보증금 반환과 경매 배당 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 실제로 살 집이 필요했으면 보호받나요?
  실거주 필요가 분명하면 보호받을 가능성이 높아집니다. 판례가 보호를 부정하는 것은 주된 목적이 주거가 아니라 선순위 담보권자보다 먼저 돈을 받는 데 있는 경우입니다. 이전 집 사정과 가족 거주 자료로 실거주를 보여 주어야 합니다.
• 경매가 이미 시작된 집이면요?
  경매신청 등기 뒤에 이사와 전입신고를 하면 보증금이 소액이어도 최우선변제를 받지 못합니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항 후단이 경매신청 등기 전 대항요건을 요구하기 때문입니다. 등기부 갑구의 경매개시결정 등기를 확인하십시오.
• 다른 소액임차인이 있으면 어떻게 되나요?
  한 집의 소액임차인들이 받을 일정액 합계가 주택가액의 2분의 1을 넘으면 각자 일정액의 비율대로 2분의 1을 나눕니다. 다가구주택이나 방 쪼개기 임대에서 자주 생기므로 전입세대와 확정일자 현황을 확인해야 합니다.
• 확정일자 현황은 어떻게 확인하나요?
  임대차계약을 맺으려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 확정일자 부여일, 차임, 보증금 정보를 요청할 수 있습니다. 집주인이 동의를 거부하면 그 자체로 계약을 다시 생각할 이유가 됩니다.
• 근저당이 2023년 전에 설정됐으면 얼마까지 보호되나요?
  2023. 2. 21. 전에 설정된 근저당권자에 대해서는 2021. 5. 11. 시행 기준이 적용되어, 서울은 보증금 1억 5,000만원 이하 임차인이 5,000만원까지 먼저 받습니다. 보증금 5,500만원이라도 그 근저당권자보다 앞서는 금액은 5,000만원입니다.
• 배당에서 제외되면 보증금은 어떻게 받나요?
  배당에서 제외되면 임대인에게 보증금 반환을 청구해야 합니다. 그러나 근저당이 시세를 넘는 집의 임대인은 다른 재산이 없는 경우가 많아 회수가 어렵습니다. 계약 전에 위험을 따지는 것이 가장 확실한 대비입니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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