주택 임대차

계약 기간이 남았는데 집이 경매되면 보증금 배당요구를 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 계약 기간이 남아 있어도 대항요건과 확정일자를 갖췄다면 경매에서 배당요구를 해 보증금을 우선변제받을 수 있습니다. 기간 만료를 요구하던 단서는 1999년 개정으로 삭제되었습니다. 지금은 배당요구 종기와 내 순위부터 확인하십시오.

계약 기간이 남았다고 집주인에게 먼저 해지 통지를 보낼 필요는 없습니다. 현행법에서는 배당요구만으로 우선변제를 받을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

O씨는 2025년 4월 근저당이 없는 아파트를 보증금 3억원에 2년 계약으로 빌려 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 그런데 2026년 8월 집주인의 다른 채권자가 판결을 받아 강제경매를 신청했고, 계약 만료까지는 8개월이 남아 있었습니다. O씨는 만기 전인데도 배당요구를 해서 보증금을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약 기간이 남았는데 집이 경매되면 배당요구를 할 수 있나요?

할 수 있습니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 때 임차주택과 대지의 환가대금에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받을 권리가 있고, 임대차기간이 끝났는지는 요건이 아닙니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에는 기간 만료를 요구하는 단서가 없습니다.

1999년 개정 전 법에는 「양수인에게 대항할 수 있는 임차인은 임대차가 종료된 후가 아니면 우선변제를 청구하지 못한다」는 단서가 있어서, 대법원은 배당요구를 해지의 의사표시로 보고 그 통지가 임대인에게 도달한 때 계약이 끝난다고 해석했습니다. 지금은 그 단서가 삭제되어 이런 해석을 거칠 필요가 없습니다.

선순위 임차인은 배당요구를 하지 않아도 되나요?

선택입니다. 앞선 근저당이나 가압류가 전혀 없는 집을 빌린 선순위 임차인은 대항력도 있으므로, 배당요구를 하지 않고 매수인에게 임대차를 주장하며 남은 기간을 살 수 있습니다. 보증금을 다 받지 못한 대항력 있는 임차권은 매각으로 소멸하지 않습니다.

배당요구를 하면 우선변제권을 선택한 것이 되고, 보증금 전액을 배당받으면 임차권은 소멸합니다. 매수인이 보증금을 떠안는 것을 전제로 낙찰가가 정해지므로, 종기가 지나면 철회할 수 없습니다. 예상 매각가가 보증금보다 넉넉하면 배당요구가, 부족하면 대항력 유지가 유리한 경우가 많습니다.

배당요구를 하면 언제 집을 비워야 하나요?

배당금을 받으려면 매수인에게 집을 넘겨야 합니다. 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 우선변제로 받는 보증금을 받을 수 없습니다. 실무에서는 매수인의 명도확인서와 인감증명서를 법원에 내야 배당금을 줍니다.

배당기일 전까지는 계속 살면서 전입을 유지해야 합니다. 대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결은 주택 인도와 주민등록이라는 우선변제 요건이 배당요구의 종기까지 계속 존속해야 한다고 보았으므로, 그 전에 이사하면 배당에서 빠질 수 있습니다. 부득이 먼저 이사해야 한다면 임차권등기를 먼저 마치는 방법이 있습니다.

만기 전 경매 배당요구 대응 순서

• 순위 확인 - 등기부에 내 전입보다 앞선 권리가 있는지 봅니다. 없으면 선순위 임차인입니다.
• 선택 판단 - 예상 매각가와 보증금을 비교해 배당요구와 대항력 유지 가운데 고릅니다. 종기 뒤에는 바꾸기 어렵습니다.
• 배당요구 - 종기 전에 계약서와 주민등록초본을 붙여 권리신고 겸 배당요구를 합니다. 기간 만료 여부는 상관없습니다.
• 점유 유지 - 배당기일까지 전입과 점유를 유지합니다. 이사해야 하면 임차권등기를 먼저 합니다.
• 인도와 수령 - 매수인에게 집을 넘기고 명도확인서를 받아 배당금을 찾습니다. 부족분은 대항력에 따라 매수인이나 임대인에게 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 앞선 근저당이 있거나 여러 임차인이 섞여 있으면 배당 순서가 달라지므로 등기부와 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 만기 전 배당요구가 계약 위반이 되나요?
  되지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 경매 시 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권을 정하면서 기간 만료를 요구하지 않습니다. 배당요구는 법이 정한 권리 행사입니다.
• 배당요구의 종기는 어떻게 알 수 있나요?
  법원이 공고하고 알려진 임차인에게 고지합니다. 민사집행법 제84조는 압류 효력이 생긴 뒤 1주 안에 첫 매각기일 이전으로 종기를 정해 공고하도록 합니다. 법원 경매정보 사이트와 등기부의 경매개시결정 기입으로 확인하십시오.
• 배당요구를 나중에 취소할 수 있나요?
  종기 전에는 가능하지만 종기가 지나면 매수인 부담이 바뀌는 경우 철회할 수 없습니다. 민사집행법 제88조 제2항이 이렇게 정합니다. 선순위 임차인의 배당요구 철회는 매수인 인수 여부를 바꾸므로 종기 뒤에는 막힙니다.
• 배당요구를 안 하면 보증금은 어떻게 되나요?
  선순위 임차인이면 매수인이 보증금 반환 의무를 이어받습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 후순위 임차인이면 임차권이 소멸해 매수인에게 주장할 수 없습니다.
• 일부만 배당받으면 나머지는요?
  대항력 있는 선순위 임차인이면 남은 보증금을 매수인에게 청구하며 계속 살 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의5 단서에 따라 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 매각으로 소멸하지 않습니다. 후순위면 원래 임대인에게 청구합니다.
• 소액임차인도 만기 전에 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항의 소액임차인 우선변제도 기간 만료를 요건으로 하지 않습니다. 경매신청 등기 전에 입주와 전입을 마쳤다면 종기까지 배당요구를 하면 됩니다.

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• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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