임차권등기가 말소된 뒤에 들어왔다면요?

말소된 뒤에 임차했다면 이 제한은 적용되지 않습니다. 법은 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 경우를 정하고 있으므로, 계약과 입주 당시 등기가 남아 있었는지가 기준입니다. 등기부의 말소 접수일과 내 전입신고일을 비교해 봅니다.

최우선변제와 확정일자 우선변제는 무엇이 다른가요?

최우선변제는 소액임차인이 보증금 중 일정액을 선순위 담보물권자보다도 먼저 받는 권리입니다. 확정일자 우선변제는 대항요건과 확정일자를 갖춘 날을 기준으로 그보다 뒤의 권리자보다 먼저 받는 권리입니다. 임차권등기 뒤 임차인이 잃는 것은 최우선변제입니다.

계약 전에 다른 세입자 보증금을 알 수 있나요?

임대차계약을 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 그 주택의 확정일자 부여일, 차임, 보증금 정보를 요청할 수 있습니다. 다가구주택처럼 여러 세입자가 있는 집이라면 계약 전에 이 정보를 받아 선순위 보증금 합계를 계산해 봅니다.

중개사가 임차권등기를 알려 주지 않았어요

중개사는 중개대상물의 권리관계를 확인해 설명할 의무가 있습니다. 등기부에 있던 임차권등기를 설명하지 않아 손해를 입었다면 중개사와 공제기관에 손해배상을 청구할 수 있는지 검토합니다. 중개대상물 확인·설명서에 어떻게 적혀 있었는지부터 확인합니다.

앞 임차인이 보증금을 받고 나가면 달라지나요?

앞 임차인이 보증금을 받으면 임대인은 임차권등기 말소를 요구할 수 있습니다. 등기가 말소되더라도 내 계약이 등기 뒤에 체결된 사실은 변하지 않으므로, 경매 시 최우선변제를 주장할 수 있는지는 사안별로 따져야 합니다. 말소 여부와 날짜를 기록해 둡니다.

배당요구는 따로 해야 하나요?

해야 합니다. 확정일자 임차인이 매각대금에서 우선변제를 받으려면 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 법원은 종기를 첫 매각기일 이전으로 정해 공고하므로 경매개시 사실을 알게 되면 바로 사건번호로 종기를 확인합니다.

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주택 임대차

이미 다른 세입자의 임차권등기가 있는 집에 들어갔다면 보증금을 먼저 받을 수 없나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

다른 세입자의 임차권등기가 끝난 집을 그 뒤에 빌렸다면 소액임차인 최우선변제는 받을 수 없습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제6항이 이렇게 정하지만, 확정일자에 따른 우선변제는 순위대로 받을 수 있습니다. 지금은 등기부에서 임차권등기 접수일과 등기된 부분을 확인하십시오.

그 자리에서

등기사항증명서의 을구에서 임차권등기 접수일과 그 등기가 붙은 부분을 확인하고, 내 전입신고일·확정일자와 나란히 적어 두십시오. 내 권리가 그 등기보다 앞서는지 뒤지는지가 여기서 정해집니다.

임차권등기가 있다고 해서 보증금을 한 푼도 먼저 받지 못하는 것은 아닙니다. 막히는 것은 소액임차인 최우선변제이고, 확정일자에 따른 우선변제는 남아 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 7월 보증금 7,000만원에 원룸을 임차하고 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 2026년 7월 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 주지 않아 등기부를 떼어 보니, A씨가 들어오기 전인 2024년 3월 같은 호실에 전 세입자의 임차권등기가 되어 있었습니다. A씨는 경매되면 자신이 보증금을 먼저 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차권등기가 있는 집에 들어가면 왜 최우선변제를 못 받나요?

임차권등기명령에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 뒤에 임차한 사람은 소액보증금 최우선변제를 받을 권리가 없다고 법이 정하고 있기 때문입니다. 등기를 모르고 들어왔더라도 결론은 같습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 이 규정을 그대로 두고 있습니다.

이 규정은 보증금을 못 받고 나간 앞 임차인을 보호하려는 것입니다. 앞 임차인이 등기로 권리를 유지하는 동안 새 임차인이 최우선변제로 매각대금을 먼저 가져가면 앞 임차인의 몫이 줄어들기 때문입니다. 원안은 「우선변제를 받을 수 없다」고만 적었지만, 법이 막는 것은 제8조의 최우선변제입니다.

확정일자를 받았다면 순위대로 배당받을 수 있나요?

네. 대항요건과 확정일자를 갖췄다면 확정일자에 따른 우선변제권은 그대로 있고, 권리 순서에 따라 배당받습니다. 다만 앞 임차인의 임차권등기가 먼저이므로 그 사람보다는 뒤 순위입니다.

임차권등기 뒤 임차인이 받을 수 있는 것

권리	같은 호실 등기 뒤 임차	다른 호실 등기
최우선변제	불가	요건 갖추면 가능
확정일자 우선변제	등기권자 다음 순위	날짜 순위대로
집주인에 반환 청구	가능	가능

최우선변제: 같은 호실 등기 뒤 임차: 불가; 다른 호실 등기: 요건 갖추면 가능
확정일자 우선변제: 같은 호실 등기 뒤 임차: 등기권자 다음 순위; 다른 호실 등기: 날짜 순위대로
집주인에 반환 청구: 같은 호실 등기 뒤 임차: 가능; 다른 호실 등기: 가능

출처 - 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제3조의3 제6항, 제8조 제1항

그래서 매각대금이 앞 임차인의 보증금과 선순위 근저당을 채우고 남는 만큼만 받을 수 있습니다. 경매가 시작되면 배당요구 종기까지 배당요구를 하고, 배당표에서 임차권등기권자와 내 순위가 제대로 잡혔는지 확인합니다. 집주인에게 보증금 반환을 청구하는 권리도 그대로이므로, 판결을 받아 집주인의 다른 재산에 집행하는 방법도 함께 검토합니다.

다가구주택에서 다른 호실에 임차권등기가 있으면요?

임대차의 목적이 주택의 일부분이면 최우선변제가 막히는 범위도 그 등기된 부분으로 한정됩니다. 다가구주택 2층에 임차권등기가 있고 내가 3층을 빌렸다면 이 제한을 받지 않습니다.

그러므로 등기부의 임차권등기에 적힌 목적 부분과 도면을 확인해야 합니다. 같은 호실이 아니라면 소액임차인 요건을 갖춘 경우 최우선변제를 주장할 수 있습니다. 계약 전이라면 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 그 집의 확정일자 부여일과 보증금 정보를 요청해 다른 임차인의 권리를 미리 확인할 수 있습니다.

임차권등기 주택 임차인 대응 순서

등기 확인 - 을구의 임차권등기 접수일과 목적 부분을 확인합니다. 내 호실인지 다른 호실인지 봅니다.
내 권리 날짜 정리 - 전입신고일과 확정일자를 적습니다. 임차권등기보다 뒤인지 앞인지 비교합니다.
최우선변제 여부 판단 - 같은 부분에 대한 등기 뒤 임차라면 최우선변제는 어렵습니다. 확정일자 우선변제를 기준으로 계산합니다.
반환 청구와 배당요구 - 집주인에게 보증금 반환을 청구하고, 경매가 시작되면 종기까지 배당요구를 합니다.
재산 확인 - 매각대금으로 부족할 것 같으면 집주인의 다른 재산을 찾습니다. 필요하면 가압류로 먼저 묶습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 앞 임차인의 임차권등기가 이미 말소되었거나 등기된 부분이 내 호실과 겹치는지 불분명한 경우에 해당하면 등기부와 도면을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

임차권등기가 있는 집에 들어온 것을 알면 보증금을 전혀 먼저 받을 수 없다고 생각하는 임차인이 많습니다. 실제로 막히는 것은 소액임차인 최우선변제이고, 확정일자 우선변제는 순위대로 남아 있습니다. 다가구주택이라면 등기된 호실이 내 호실과 같은지도 봐야 합니다.

판단은 등기부와 날짜로 합니다. 임차권등기 접수일, 등기된 목적 부분, 내 전입신고일과 확정일자를 나란히 적어 두어야 배당 순위를 계산할 수 있습니다.

이 정리는 배당표를 받았을 때 이의 여부를 판단하는 기준이 되고, 중개사의 설명 의무 위반을 따지는 손해배상 청구에서도 계약 당시 등기 상태를 보여 주는 증거가 됩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서·등기사항증명서·주민등록표 등본·중개대상물 확인·설명서를 준비해 주시면, 최우선변제 제한 여부·확정일자에 따른 배당 순위·중개사 책임 여부를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.29 기준으로 조문을 확인했습니다.

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