주택 임대차

소액임차인 기준에 맞춰 보증금을 낮춘 계약도 최우선변제를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

경매가 임박한 집을 소액임차인 기준에 맞춰 보증금을 낮게 정해 빌렸다면 최우선변제를 받지 못할 수 있습니다. 대법원은 주택임대차보호법을 악용해 부당한 이득을 얻으려 한 임차인은 보호대상 소액임차인이 아니라고 보았습니다. 지금은 배당기일과 그로부터 1주가 되는 날부터 확인해 두십시오.

배당표에서 빠졌다고 해서 곧바로 보증금 전부를 포기할 필요는 없습니다. 다만 소송에서는 계약 경위를 스스로 설명해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2025년 2월 한 광역시의 아파트를 보증금 2,500만원에 빌렸습니다. 그 아파트에는 시세를 넘는 근저당권이 잡혀 있었고, B씨는 잔금일을 앞당겨 치른 뒤 바로 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 한 달 뒤 저축은행이 경매를 신청했고, 배당표에는 B씨의 최우선변제액이 빠져 있었습니다. 저축은행은 B씨가 인근에 자기 아파트를 두고 있다는 점을 들었고, B씨는 배당이의로 다툴 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소액임차인 기준에 맞춘 계약도 최우선변제를 받나요?

보증금을 기준선 아래로 맞춘 사정이 경매 임박 상황과 겹치면 최우선변제를 받지 못할 수 있습니다. 대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결은 근저당권 설정액이 시세를 넘어 경매가 예상되는 아파트를 소액 기준에 맞게 싸게 빌리고 잔금을 앞당겨 치른 뒤 전입한 임차인에 대해, 법을 악용해 부당한 이득을 얻으려 한 것이라며 보호대상이 아니라고 본 원심을 수긍했습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 소액임차인의 범위와 최우선변제액을 대통령령에 맡기고, 그 금액이 주택가액의 2분의 1을 넘지 못하게 합니다. 보증금이 기준 이하라는 것은 출발점일 뿐이고, 실제로 보호받을 임차인인지는 따로 판단됩니다.

배당에서 빠진 임차인은 배당이의로 뒤집을 수 있나요?

배당이의 소송에서 실거주 목적을 증명하면 결론이 달라질 수 있습니다. 법원이 문제 삼는 것은 계약의 목적이므로, 집이 필요했던 사정과 보증금이 시세에 맞았다는 사정을 자료로 보여 주어야 합니다. 위 판결 사안에서는 임차인이 인근 아파트를 소유하면서 계약 직후 그 아파트를 1억 5천만원에 세 준 사실이 불리하게 작용했습니다.

배당이의의 소는 배당표에 이의를 진술한 사람만 낼 수 있습니다. 배당기일에 출석하지 않았다면 배당이의의 소 대신 부당이득반환 청구를 검토해야 하는데, 이 경우에도 소액임차인에 해당한다는 증명은 똑같이 필요합니다.

근저당권자는 의심스러운 소액임차인을 어떻게 다투나요?

근저당권자나 다른 채권자는 배당기일에 그 임차인의 배당액에 이의를 진술하고 배당이의의 소를 낼 수 있습니다. 금융기관이 원고가 되는 사건이 많고, 등기부상 설정액 합계, 인근 시세, 임차인의 주택 보유 여부, 잔금 지급일을 증거로 냅니다.

권리는 남용하지 못한다는 원칙이 판단의 바탕에 있습니다. 채권자로서는 경매개시결정 직전 전입한 소액임차인이 여럿 보이면 그 계약서와 입금 내역을 확인해 볼 이유가 있습니다.

최우선변제 배당이의 대응 순서

• 배당표 확인 - 배당기일 3일 전쯤 법원에 비치되는 배당표 원안을 열람합니다. 내 이름과 배당액이 빠졌는지 먼저 봅니다.
• 이의 진술 - 배당기일에 출석해 다른 채권자의 배당액에 이의를 진술합니다. 출석하지 않으면 배당표에 동의한 것으로 처리됩니다.
• 소 제기 증명 - 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기하고 접수증명을 집행법원에 냅니다. 이 서류가 없으면 이의가 취하된 것으로 봅니다.
• 실거주 증거 정리 - 이사 사유, 다른 집 처분 여부, 시세표, 관리비 납부 내역을 모읍니다. 악용이 아니라는 판단의 근거가 됩니다.
• 판결 후 배당 - 승소 판결이 확정되면 그 판결로 공탁된 배당금을 받습니다. 패소하면 다른 채권자에게 배당됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가족이 중개인이었거나 계약 직후 자기 집을 세 준 사정이 있으면 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보증금이 기준 이하인데 왜 배당에서 빠지나요?
  보증금이 기준 이하라는 것은 요건의 하나일 뿐입니다. 경매가 곧 시작될 집을 골라 기준에 맞춰 보증금을 낮게 정하고 잔금을 앞당겨 치른 경우처럼 법을 악용한 계약으로 보이면 보호대상 소액임차인이 아니라고 판단됩니다. 채권자가 배당이의를 하면 이 쟁점으로 다투게 됩니다.
• 배당기일에 못 갔으면 다툴 방법이 없나요?
  배당기일에 이의를 진술하지 않으면 배당이의의 소는 낼 수 없습니다. 다만 배당받을 권리가 있었는데 다른 채권자가 대신 받았다면 부당이득반환 청구를 검토할 수 있습니다. 이때도 소액임차인에 해당한다는 사실은 청구하는 쪽이 증명해야 합니다.
• 배당이의 소는 언제까지 내야 하나요?
  배당기일부터 1주 안에 소를 제기하고, 그 사실을 증명하는 서류를 집행법원에 내야 합니다. 이 서류를 내지 않으면 이의가 취하된 것으로 보아 배당표대로 돈이 지급됩니다. 소장 준비에 시간이 걸리므로 배당기일 전에 자료를 모아 두는 편이 좋습니다.
• 최우선변제액은 주택값과 상관없나요?
  상관있습니다. 보증금 중 일정액의 범위는 주택가액(대지 가액 포함)의 2분의 1을 넘지 못합니다. 한 주택에 소액임차인이 여럿이고 그 합계가 주택가액의 2분의 1을 넘으면 각자의 비율로 나누어 받습니다. 다가구주택에서 자주 생기는 계산입니다.
• 채권자도 소액임차인 배당에 이의할 수 있나요?
  네. 우선변제의 순위와 보증금에 이의가 있는 이해관계인은 경매법원에 이의를 신청할 수 있고, 이 경우 배당이의 절차 규정이 준용됩니다. 근저당권자인 금융기관이 배당기일에 이의한 뒤 소액임차인을 상대로 배당이의의 소를 내는 경우가 많습니다.
• 악용이 아니라는 증거는 무엇이 있나요?
  이사할 수밖에 없던 사정(직장 이전·자녀 학교), 다른 집을 알아본 기록, 주변 시세와 비슷한 보증금, 계약서대로 치른 잔금, 제3자 중개가 대표적입니다. 자기 집이 있었다면 그 집을 왜 쓰지 않았는지 설명할 자료도 필요합니다. 관리비 납부 내역은 실제 거주의 증거가 됩니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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