상가 임대차

공동소유 상가에서 건물주 한 명만 갱신을 거절했는데 가게를 비워야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 지분 2분의 1을 가진 공유자 한 명이 보낸 갱신거절 통지는 지분 과반수의 결정이 아니어서 효력이 없고, 임차인은 그 사람에게 가게를 인도할 필요가 없습니다. 상가 갱신거절 통지는 공유물의 관리행위라서 민법 제265조에 따라 지분 과반수로 정해야 한다는 것이 대법원의 태도입니다. 지금은 등기부에서 각 공유자의 지분 비율과 통지를 보낸 사람이 누구인지 확인해 두십시오.

임차인은 공유자 사이의 의견 차이를 정리해 줄 의무가 없습니다. 과반수 결정이 아닌 통지에 답을 하거나 이사 날짜를 정해 줄 필요도 없습니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 2월 A씨는 형제 두 사람이 지분 2분의 1씩 공동소유한 상가 1층을 보증금 6,000만원, 월 차임 300만원에 2년간 임차해 카페를 열었습니다. 2025년 12월 형인 공유자 한 명이 단독 명의로 「만기에 계약을 끝내겠다」는 내용증명을 보냈지만, 동생인 다른 공유자는 A씨에게 계속 영업해도 좋다고 문자를 보냈습니다. A씨는 2026년 1월 두 공유자 모두에게 갱신요구 내용증명을 보냈고, 형이 명도소송을 내자 지분 과반수 결정이 없는 갱신거절이라는 항변으로 대응했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공유자 한 명이 보낸 갱신거절 통지는 효력이 있나요?

지분 과반수의 결정이 아니면 효력이 없습니다. 대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결은 공유자가 공유물을 임대하거나 그 임대차를 해지하는 행위는 공유물의 관리행위이고, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가의 공유자가 갱신거절 통지를 하는 것도 임대차를 종료시키는 관리행위이므로 지분 과반수로 결정해야 한다고 보았습니다. 그 사건에서 대법원은 2분의 1 지분권자가 단독으로 한 갱신거절이 나머지 2분의 1 지분권자의 동의 없이 이루어져 유효하지 않다고 본 원심을 그대로 인정했습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 기준으로도 이 법리는 그대로입니다. 지분이 정확히 절반씩이면 어느 한쪽도 과반수가 아니므로 두 사람이 함께 통지해야 하고, 한쪽이 갱신을 허용하겠다고 하면 갱신거절은 성립할 수 없습니다.

갱신거절이 무효이면 계약은 어떻게 되나요?

임차인이 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구했다면 정당한 사유가 없는 한 계약은 전 임대차와 같은 조건으로 갱신됩니다. 공유자 한 명의 단독 통지는 정당한 사유 있는 갱신거절이 아니므로 임차인의 갱신요구를 막지 못합니다.

임차인이 갱신요구를 따로 하지 않았더라도, 유효한 갱신거절 통지가 없었던 이상 기간 만료 시 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 그 기간은 1년입니다. 어느 쪽이든 임차인은 가게에 남을 수 있습니다.

명도소송이 들어오면 어떻게 대응하나요?

갱신거절 통지가 지분 과반수의 결정이 아니어서 무효라는 점을 항변하면 됩니다. 소를 낸 사람이 공유자 한 명이고 등기부상 지분이 과반수에 미치지 못하면, 나머지 공유자의 동의가 있었다는 사실은 원고 쪽에서 증명해야 합니다. 다른 공유자가 임차인에게 갱신을 허용하겠다고 한 말이 문자나 녹음으로 남아 있으면 그 증명을 무너뜨리는 자료가 됩니다.

다만 공유자들이 나중에 과반수로 갱신거절을 다시 결정해 통지하면 그때부터는 유효한 통지가 됩니다. 그 통지가 임차인의 갱신요구 기간 안에 도달했는지, 정당한 사유가 적혀 있는지를 다시 봐야 합니다.

공유 상가 갱신거절 대응 순서

• 등기부 확인 - 건물 등기부등본에서 공유자와 각 지분 비율을 확인합니다. 지분 합계가 과반수인 사람들의 결정이라야 갱신거절이 됩니다.
• 통지 발신인 대조 - 갱신거절 통지서에 서명한 사람이 누구인지, 다른 공유자의 동의 문구가 있는지 봅니다. 한 명의 이름만 있으면 과반수 결정인지 따집니다.
• 다른 공유자 의사 기록 - 갱신을 허용하겠다는 공유자의 말을 문자·녹음으로 남깁니다. 단독 통지가 무효라는 증거가 됩니다.
• 갱신요구 발송 - 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이라면 공유자 전원에게 내용증명으로 갱신을 요구합니다. 정당한 사유가 없으면 갱신됩니다.
• 차임 지급 유지 - 다툼 중에도 차임은 계속 냅니다. 3기 차임액에 이르는 연체는 그 자체로 갱신거절 사유가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공유자 사이에 관리 방법을 정한 별도 약정이 있거나 지분이 여러 사람에게 나뉘어 있으면 등기부·공유자 약정서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공유자 지분이 절반씩이면 누가 갱신거절을 할 수 있나요?
  두 사람이 함께 해야 합니다. 민법 제265조는 공유물의 관리에 관한 사항을 지분의 과반수로 결정하도록 하는데, 2분의 1 지분은 과반수가 아닙니다. 대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결은 2분의 1 지분권자가 다른 지분권자의 동의 없이 한 갱신거절 통지를 무효로 본 원심을 그대로 인정했습니다.
• 갱신거절 통지가 왜 관리행위인가요?
  임대차를 종료시키는 행위이기 때문입니다. 대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결은 공유물을 임대하거나 그 임대차를 해지하는 행위가 관리행위이고, 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따른 갱신거절 통지도 실질적으로 해지와 같이 임대차를 끝내는 것이므로 관리행위에 해당한다고 보았습니다. 보존행위처럼 각자 할 수 있는 일이 아닙니다.
• 지분 과반수를 가진 한 명이 통지하면 유효한가요?
  유효합니다. 민법 제265조는 지분의 과반수로 결정하도록 하므로 한 사람이 과반수 지분을 가지고 있으면 그 사람 단독으로 갱신거절을 결정할 수 있습니다. 다만 그 통지에도 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 각 호의 정당한 사유가 있어야 임차인의 갱신요구를 막을 수 있고, 사유가 없으면 임차인이 갱신을 요구해 계약을 이어 갈 수 있습니다.
• 무효인 통지를 받았는데 갱신요구를 따로 해야 하나요?
  하는 편이 안전합니다. 유효한 갱신거절 통지가 없으면 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따라 같은 조건으로 1년 묵시적 갱신이 되지만, 제10조 제1항의 갱신요구를 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 해 두면 공유자들이 뒤늦게 과반수 통지를 보내더라도 정당한 사유가 없는 한 갱신이 확정됩니다. 공유자 전원에게 내용증명으로 보냅니다.
• 공유자 한 명이 낸 명도소송에는 어떻게 대응하나요?
  갱신거절 통지가 지분 과반수의 결정이 아니어서 무효라고 항변합니다. 대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결 사건에서도 2분의 1 지분권자의 명도 청구는 나머지 지분권자의 동의를 인정할 증거가 없다는 이유로 배척됐습니다. 다른 공유자가 갱신을 허용한다고 한 문자나 녹음이 있으면 함께 제출합니다.
• 다투는 동안 차임은 누구에게 내야 하나요?
  계약서에 정한 방법대로 계속 내야 합니다. 갱신거절의 효력을 다투는 것과 차임 지급 의무는 별개이며, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호에 따라 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 그 자체로 정당한 갱신거절 사유가 됩니다. 공유자들이 서로 다른 계좌를 요구해 혼란이 있으면 종전 계좌에 내고 기록을 남깁니다.

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