분양·청약

분양 때 안내한 주민공동시설 층·면적이 바뀌면 사기인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 주민공동시설이 지하 2층에서 3층으로 옮겨지고 면적 표기가 바뀐 정도라면 아파트 분양 사기(기망)로 보기 어렵습니다. 대법원은 거래의 중요한 사항을 비난받을 정도로 허위 고지한 경우만 기망으로 보고, 상거래 관행상 용인되는 과장은 제외합니다. 지금은 입주자모집공고문의 변경 가능 문구와 분양계약서의 면적 표기부터 확인하십시오.

광고와 실제가 조금이라도 다르면 모두 사기라고 생각하기 쉽지만, 층수나 면적 표기처럼 세부 사항이 바뀐 것만으로 계약 전체를 되돌릴 수 있는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2023년 입주자모집공고를 보고 분양가 7억 5천만원의 아파트를 분양받았습니다. 공고에는 피트니스센터 등 주민공동시설이 전용면적에 포함된 것처럼 적혀 있었는데 분양계약서에는 공용면적으로 들어가 있었고, 계약 뒤 받은 안내문에는 지하 2층에 설치한다고 했지만 2026년 입주해 보니 지하 3층에 있었습니다. B씨는 시행사에 속았다며 계약을 취소하거나 손해배상을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양 광고와 실제 시설이 다르면 모두 기망인가요?

아니요, 분양 광고와 실제가 다르다는 사실만으로 기망이 되지는 않습니다. 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 알린 경우에만 기망행위가 됩니다. 선전·광고에 다소의 과장이나 허위가 섞이는 것은 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 받아들여질 수 있는 한 기망이 아닙니다.

기망이 인정되면 사기에 의한 의사표시로서 분양계약을 취소할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다고 정합니다. 결국 무엇이 「거래의 중요한 사항」인지, 허위 고지의 정도가 어떤지가 결론을 가릅니다.

주민공동시설이 지하 2층에서 3층으로 바뀐 것은 어떻게 보나요?

대법원은 이 사례와 같은 사실관계에서 기망행위로 보기 어렵다는 원심 판단을 받아들였습니다. 주민공동시설 면적을 공고 때는 전용면적에, 계약 때는 공용면적에 넣었고, 지하 2층 설치 안내와 달리 지하 3층에 설치했지만, 이는 선전·광고와 분양계약 과정에서 용인될 수 있는 오류나 과장의 범위라고 보았습니다.

판단에 영향을 준 사정은 이렇습니다. 두 층의 면적 차이가 크지 않았고, 공고 당시 변경 가능성이 적혀 있었으며, 분양광고에 시설의 위치나 면적에 관한 구체적 설명이 없었습니다. 반대로 광고에서 특정 층·특정 면적을 강조해 분양가 결정 요소로 내세웠다면 다르게 볼 여지가 있습니다.

기망이 아니라면 다른 방법은 없나요?

계약 취소가 어렵더라도, 시공 상태가 분양계약서나 설계도서와 다르면 계약 내용대로 이행하지 않은 책임을 따로 물을 수 있습니다. 광고 내용이 분양계약의 내용으로 편입됐는지, 실제 시공이 계약서·도면과 어긋나는지를 먼저 비교합니다. 시행사의 위법한 행위로 손해가 생겼다면 불법행위 손해배상도 검토 대상입니다.

이 경우에도 손해액을 구체적으로 증명해야 합니다. 층 위치 변경으로 이용 가치가 얼마나 줄었는지, 감정평가로 분양가 차이를 보여 줄 수 있는지가 청구의 실익을 정합니다.

분양 기망 여부 대응 순서

• 공고문 확보 - 입주자모집공고문과 분양 카탈로그 원본을 모읍니다. 변경 가능 문구가 있는지가 첫 판단 자료입니다.
• 계약서 대조 - 분양계약서의 전용·공용면적 표기와 공고 내용을 나란히 비교합니다. 계약서 기재가 최종 합의 내용으로 평가됩니다.
• 안내문 보관 - 계약 뒤 받은 층수·위치 안내문과 문자를 날짜별로 정리합니다. 누가 언제 무엇을 알렸는지 보여 주는 자료입니다.
• 차이 측정 - 실제 시공된 층·면적과 안내된 내용의 차이를 측량이나 도면으로 확인합니다. 차이가 클수록 중요한 사항으로 볼 여지가 커집니다.
• 청구 방식 선택 - 취소, 계약 불이행 책임, 손해배상 중 증거에 맞는 방식을 고릅니다. 취소는 속은 사실을 안 날부터 3년 안에 해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 광고가 분양가 산정에 직접 쓰였거나 입주예정자협의회 차원의 집단 대응이 진행 중이라면 계약서·공고문 전체를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 아파트 분양계약 취소와 손해배상 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양 광고 과장은 모두 허용되나요?
  모두 허용되지는 않습니다. 다소의 과장이나 허위는 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 받아들여질 수 있는 범위에서만 허용됩니다. 거래의 중요한 사항을 구체적으로, 비난받을 정도로 허위 고지하면 기망행위가 되고 분양계약을 취소할 사유가 됩니다.
• 기망이 인정되면 분양계약은 어떻게 되나요?
  취소할 수 있습니다. 사기에 의한 의사표시는 취소할 수 있고, 취소하면 계약은 처음부터 효력이 없던 것이 되어 서로 받은 것을 돌려주게 됩니다. 취소 의사는 내용증명으로 시행사에 보내 도달 시점을 남겨 둡니다.
• 분양계약 취소는 언제까지 할 수 있나요?
  속은 사실을 안 날부터 3년, 계약한 날부터 10년 안에 해야 합니다. 두 기간 중 하나라도 먼저 지나면 취소권이 사라집니다. 입주 후 차이를 발견했다면 그날을 기준으로 3년을 계산하고, 발견 시점을 보여 줄 자료를 남겨 둡니다.
• 공고문에 변경 가능하다고 적혀 있으면요?
  기망을 인정받기 더 어려워집니다. 대법원 2012. 6. 14. 선고 2012다15060, 15077 판결의 사안에서도 공고 당시 변경 가능성이 적혀 있던 사정이 기망을 부정하는 근거가 됐습니다. 다만 변경 폭이 지나치게 크다면 별도로 다툴 여지가 있습니다.
• 기망이 아니어도 손해배상을 받을 수 있나요?
  요건을 갖추면 청구할 수 있습니다. 시행사의 고의나 과실로 인한 위법행위로 손해가 생겼다면 불법행위 손해배상을 청구할 수 있습니다. 실제 시공이 계약서나 설계도서와 다르면 계약 불이행 책임도 검토합니다. 어느 쪽이든 손해액을 증명해야 합니다.
• 전용면적과 공용면적 표기가 다르면 어떻게 하나요?
  분양계약서의 표기를 기준으로 봅니다. 공고와 계약서 표기가 다르면 계약서가 최종 합의로 평가되기 쉽습니다. 다만 전용면적 자체가 줄어 분양가 산정 기준이 달라졌다면 중요한 사항으로 볼 여지가 커지므로 면적표와 분양가 산정 자료를 함께 확인합니다.

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