주택 임대차
공장을 빌려 살림집으로 고쳐 살면 주택임대차보호법으로 보호받나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신
원칙적으로 보호받지 못합니다, 계약 당시 주거용 구조가 없던 공장을 임차인이 임의로 주거용으로 고친 경우에는 주택임대차보호법이 적용되지 않습니다. 대법원은 계약 체결 당시 건물 구조가 주거용이나 겸용 형태를 실질적으로 갖춰야 하고, 임대인이 개조를 승낙한 경우 등만 예외로 보았습니다. 지금은 임대인이 개조를 허락했다는 문자나 계약서 특약이 있는지부터 찾아 두십시오.
집주인이나 새 소유자가 주택임대차보호법 적용을 부정하며 나가라고 하면, 개조 공사 당시 집주인과 주고받은 문자, 공사 견적서, 사진을 날짜별로 모으십시오. 임대인의 승낙이 있었는지가 결론을 가릅니다.
건축물대장에 공장으로 적혀 있다는 이유만으로 보호를 포기할 필요는 없습니다. 공부상 용도보다 계약 당시의 실제 구조와 임대인의 승낙이 더 중요합니다.
이런 상담이 많습니다
I씨는 2023년 7월 교외의 소규모 공장 건물을 보증금 5천만원, 월세 150만원에 빌려 작업장으로 쓰다가, 2024년 사무실 공간에 주방과 욕실을 넣어 가족과 함께 살기 시작했습니다. 2026년 건물이 경매에 넘어가자 I씨는 전입신고도 했으니 주택임차인으로 보호받을 수 있다고 생각했지만, 매수인은 공장이라 주택임대차보호법이 적용되지 않는다고 맞섰습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
주거용 건물인지는 무엇을 기준으로 판단하나요?
건축물대장 같은 공부상 표시가 아니라 실제 용도로 판단합니다. 주거용과 비주거용이 섞여 있으면 임대차의 목적, 건물 구조와 형태, 임차인의 이용 관계, 그곳에서 일상생활을 하는지를 함께 봅니다.
| 계약 당시 구조 | 개조 경위 | 적용 여부 |
|---|---|---|
| 주거 겸용 구조 있음 | 개조 없음 | 적용 가능 |
| 주거 구조 없음 | 임대인 승낙 후 개조 | 적용 가능 |
| 주거 구조 없음 | 임차인 임의 개조 | 적용 안 됨 |
- 주거 겸용 구조 있음
- 개조 경위: 개조 없음
- 적용 여부: 적용 가능
- 주거 구조 없음
- 개조 경위: 임대인 승낙 후 개조
- 적용 여부: 적용 가능
- 주거 구조 없음
- 개조 경위: 임차인 임의 개조
- 적용 여부: 적용 안 됨
출처 - 대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결, 대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결
다만 판단 시점은 임대차계약을 맺을 때입니다. 계약 당시 이미 주거용이나 주거 겸용으로 쓸 수 있는 구조가 갖춰져 있어야 하고, 그때는 주거 부분이 없었는데 임차인이 나중에 임의로 고쳤다면 주택임대차보호법은 적용되지 않습니다.
2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용된다고만 정하고 있어, 이 판단 기준은 지금도 그대로 쓰입니다. 원안이 인용한 판결은 구 주택임대차보호법 시절 것이지만 같은 제2조의 해석이라 현행법에도 적용됩니다.
임대인이 개조를 허락했다면 달라지나요?
달라집니다. 임대인이 개조를 승낙했다는 등의 특별한 사정이 있으면 계약 뒤에 주거용으로 바꾼 경우에도 주택임대차보호법이 적용될 수 있습니다. 승낙은 계약서 특약뿐 아니라 문자나 공사 현장 확인 같은 사정으로도 인정될 수 있습니다.
적용된다면 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 그 전에 이미 설정된 근저당권이 있다면 그보다 뒤이므로, 적용 여부와 별개로 전입일과 근저당 설정일을 비교해야 합니다.
주택임대차보호법이 안 되면 다른 보호 방법은 없나요?
영업용으로 쓰고 있고 사업자등록을 했다면 상가건물 임대차보호법의 보호를 검토할 수 있습니다. 이 법은 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 주된 부분을 영업용으로 쓰는 임대차에 적용됩니다.
상가건물 임대차보호법상 대항력은 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음 날부터 생깁니다. 다만 보증금과 월세를 환산한 금액이 지역별 기준을 넘으면 일부 규정만 적용되므로, 보증금 액수에 따라 보호 범위가 달라집니다.
공장 주거 개조 임차인 대응 순서
- 계약 당시 구조 확인 - 계약서, 계약 당시 사진, 건축물대장으로 처음부터 방이나 주방이 있었는지 확인합니다. 있었다면 주거 겸용으로 볼 여지가 있습니다.
- 승낙 자료 수집 - 개조 공사를 집주인이 알고 허락했다는 문자, 특약, 공사비 분담 내역을 모읍니다. 특별한 사정의 근거가 됩니다.
- 거주 실태 정리 - 가족이 그곳에서 먹고 자며 생활한 자료를 모읍니다. 실제 주거로 쓴다는 점을 보여 줍니다.
- 사업자등록 확인 - 영업도 함께 하고 있다면 사업자등록 신청일을 확인합니다. 상가건물 임대차보호법 대항력의 기준이 됩니다.
- 경매 대응 - 경매가 진행 중이면 배당요구의 종기까지 권리신고와 배당요구를 합니다. 적용 법률에 따라 순위가 달라집니다.
여기까지는 일반 기준이고, 건물 일부만 개조했거나 계약 당시 숙직실 같은 거주 공간이 있었다면 계약서와 현장 사진을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택·상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
공장이나 창고를 빌려 살림을 차린 분들은 「전입신고를 했으니 주택임차인」이라고 생각하기 쉽습니다. 법원은 전입신고보다 먼저 계약할 때 그 건물이 사람이 살 수 있는 구조였는지를 봅니다. 나중에 공사해서 집처럼 만든 경우라면 임대인의 승낙이 없는 한 주택임차인으로 보호받기 어렵습니다.
그래서 계약 당시의 모습과 공사 시점의 기록이 결론을 가릅니다. 계약할 때 찍은 사진, 공사 견적서와 날짜, 집주인에게 공사 사실을 알린 문자, 집주인이 현장을 다녀간 기록이 있으면 승낙을 증명할 수 있습니다. 반대로 집주인 몰래 고쳤다면 원상복구 의무가 문제될 수 있습니다.
이 자료는 경매에서 배당 순위를 다툴 때 주택임대차보호법 적용의 근거가 되고, 명도소송에서는 원상복구 범위와 유익비 청구를 다툴 때도 쓰입니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 공부상 용도와 실제 용도가 다른 건물의 임대차 분쟁을 수행해 왔으며, 계약 당시 구조와 임대인의 승낙 자료를 먼저 확인한 뒤 주택·상가 임대차보호법 가운데 적용 가능한 보호를 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 당해세 우선순위 배당 다툼
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
임대차계약서·계약 당시 건물 사진·개조 공사 관련 문자와 견적서·건축물대장을 준비해 주시면, 주택임대차보호법 적용 여부·임대인 승낙 인정 가능성·상가건물 임대차보호법 대안을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결
- 주택임대차보호법 제2조
- 대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결
- 주택임대차보호법 제3조 제1항
- 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항
- 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항
2026.09.29 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성