매매 계약

시청에서 공개매각으로 산 땅이 공공공지로 묶이면 계약을 해제할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

어렵습니다, 공개매각으로 산 땅이 나중에 공공공지로 지정돼 건축이 막혀도 그것만으로는 사정변경을 이유로 매매계약을 해제하기 어렵습니다. 대법원은 계약의 기초가 된 객관적 사정이 예견할 수 없게 바뀐 경우에만 사정변경 해제를 인정하고, 매수인 개인의 건축 계획은 여기에 들어가지 않는다고 봅니다. 지금은 매각 공고문과 계약서에 건축 가능성이나 규제 해제를 전제로 한 문구가 있었는지부터 확인해 두십시오.

해제 통지를 이미 보냈다고 해서 그 통지 때문에 불리해지지는 않습니다. 해제 요건이 없으면 계약이 그대로 유지될 뿐이고, 다른 사유가 드러나면 그 사유로 다시 다툴 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 5월 시청이 진행한 공개매각에서 개발제한구역 안의 땅 900㎡를 감정가보다 1억원 넘게 비싼 7억원에 낙찰받았습니다. 곧 개발제한구역이 풀린다는 말을 듣고 식당을 지을 생각이었습니다. 그런데 2025년 가을 이 땅이 공공공지로 지정돼 건축이 막혔고 수용 절차까지 예고됐습니다. A씨는 사정변경을 이유로 매매계약을 해제한다는 내용증명을 보냈지만, 시청은 매각 공고와 계약서에 「개발제한구역 토지이며 매각 후 행정상 제한에는 책임지지 않는다」는 조항이 있다며 거절했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사정변경을 이유로 매매계약을 해제할 수 있는 경우는 언제인가요?

계약의 기초가 된 객관적 사정이 계약 당시 예견할 수 없을 만큼 크게 바뀌었고, 계약을 그대로 지키게 하면 신의칙에 현저히 반할 때만 해제할 수 있습니다. 대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결은 여기서 말하는 사정은 계약의 기초가 된 객관적 사정이고, 한쪽 당사자의 주관적·개인적 사정은 포함되지 않는다고 했습니다. 해제권을 얻는 쪽에 책임 없는 사유로 생긴 변경이어야 한다는 요건도 붙습니다.

대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다276338 판결은 같은 원칙을 다시 확인하면서, 한쪽이 변경에 따른 위험을 떠안기로 한 사정은 사정변경에서 빠진다고 했습니다. 예견할 수 있었는지는 계약의 유형, 당사자의 지위, 거래 경험, 위험이 얼마나 구체적이었는지를 종합해 개별적으로 판단합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」에는 사정변경 해제를 직접 정한 조문이 없어서, 이 판례 기준이 그대로 쓰입니다.

공공공지 지정으로 식당을 못 짓게 된 것은 사정변경인가요?

원칙적으로 아닙니다. 대법원 2004다31302 판결은 지방자치단체에서 산 땅이 공공공지에 편입돼 매수인이 의도한 음식점 건축이 불가능해진 사안에서, 이는 해제할 만한 사정변경이 아니고 계약을 유지하는 것이 신의칙에 반하지도 않는다고 보았습니다. 식당을 짓겠다는 계획은 매수인 쪽의 매수 목적일 뿐 계약의 기초로 합의된 사정이 아니라는 이유입니다.

공개매각 조건에 개발제한구역 토지라는 점과 매각 후 행정상 제한에 매도인이 책임지지 않는다는 문구가 있었다면 결론은 더 분명해집니다. 매수인이 규제 위험을 알고 떠안은 것으로 보기 때문입니다. 규제 해제 소문을 믿고 시가보다 비싸게 산 사정도 매수인 개인의 판단으로 평가됩니다.

해제가 인정될 수 있는 예외는 어떤 경우인가요?

매도인이 규제가 곧 풀리거나 건축에 제한이 없다는 것을 전제로 매각했다는 사정을 증명하면 해제를 다툴 여지가 생깁니다. 공고문에 「건축 가능 부지」라고 적었거나, 나대지로서 건물 신축이 당연히 예정된 조건으로 팔았다면 건축 가능성이 계약의 기초가 됐다고 볼 수 있습니다. 이때 해제가 인정되면 양쪽은 원상회복 의무를 지고, 매도인은 받은 대금에 받은 날부터 이자를 붙여 돌려줘야 합니다.

계속 이어지는 계약에서도 같은 기준이 적용됩니다. 대법원 2013. 9. 26. 선고 2012다13637 전원합의체 판결은 계속적 계약을 사정변경으로 해지할 때에도 이 요건을 모두 갖춰야 한다고 보았습니다.

사정변경 계약해제 대응 순서

• 매각 조건 확인 - 공고문·입찰 안내서에 용도지역과 규제 표시가 어떻게 적혔는지 확인합니다. 규제를 알리고 판 경우라면 해제 주장이 약해집니다.
• 면책 특약 검토 - 「행정상 제한에 책임지지 않는다」는 조항의 범위를 읽습니다. 공공공지 지정처럼 매각 뒤 새로 생긴 제한까지 포함되는지가 쟁점이 됩니다.
• 매도인 설명 기록 수집 - 담당 공무원의 안내 문서, 설명회 자료, 문자를 모읍니다. 건축 가능을 전제로 팔았다는 증거가 있으면 예외를 다툴 수 있습니다.
• 해제 통지 정리 - 이미 보낸 내용증명의 해제 사유를 확인합니다. 착오·기망 등 다른 사유가 드러나면 사유를 보태 다시 통지합니다.
• 수용 절차 대응 병행 - 해제가 어렵다면 수용 보상금 산정 절차에 참여해 손실을 줄이는 쪽을 함께 준비합니다. 해제 소송과 보상 협의는 따로 진행할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 매각 과정에서 건축 가능 여부를 잘못 설명했거나 공고문과 계약서 내용이 서로 다르면 서류 원문을 보고 착오·기망 여부까지 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약의 해제와 대금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사정변경 해제를 인정한 판례도 있나요?
  있습니다. 대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다276338 판결은 이민 알선계약 체결 뒤 비자 발급 절차가 예상할 수 없게 중단된 사안에서 사정변경 해지를 인정했습니다. 계약 성립의 기초였던 비자 절차가 현저히 바뀌었고 계약 목적을 달성할 수 없게 됐다고 본 것입니다. 토지 매수인의 개인적 건축 계획과는 사정이 다릅니다.
• 비싸게 샀다는 사정은 해제에 도움이 되나요?
  도움이 되지 않습니다. 시가보다 비싸게 산 것은 규제 해제 소문을 믿은 매수인 자신의 판단으로 평가됩니다. 대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결도 매수인이 의도한 주관적 목적을 달성하지 못해 손해를 입었더라도 계약을 유지하는 것이 신의칙에 반하지 않는다고 보았습니다.
• 해제가 되면 이자도 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 계약이 해제되면 양쪽은 원상회복 의무를 지고, 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 더해야 합니다. 약정이율이 없으면 법정이율이 적용됩니다. 다만 해제가 인정되지 않으면 이 청구도 성립하지 않으므로 먼저 해제 요건을 따져야 합니다.
• 해제 통지는 어떤 방식으로 해야 하나요?
  상대방에 대한 의사표시로 합니다. 방식은 정해져 있지 않지만 도달 시점과 해제 사유를 증명하기 위해 내용증명우편을 많이 씁니다. 한 번 한 해제 의사표시는 철회하지 못하므로 사유와 문구를 정리한 뒤 보내는 편이 안전합니다.
• 면책 특약이 있으면 어떤 경우에도 해제가 막히나요?
  항상 그렇지는 않습니다. 면책 특약은 매수인이 행정상 제한의 위험을 떠안았다는 사정으로 쓰이지만, 매도인이 건축 가능을 전제로 팔았다는 별도 사정이 증명되면 특약의 적용 범위를 두고 다툴 수 있습니다. 공고문·설명 자료에 적힌 문구가 판단 자료가 됩니다.
• 토지가 수용되면 매수 대금은 어떻게 되나요?
  매매계약이 유지되면 매수인은 소유자로서 수용 절차에서 보상금을 받게 됩니다. 매도인에게 대금을 돌려받는 것과는 별개 절차입니다. 해제 소송을 진행하는 중에도 보상 협의 기한은 따로 흐르므로 두 절차의 일정을 함께 관리해야 합니다.

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