주택 임대차

공무원 실수로 주민등록에 호수가 빠졌는데 소액임차인 우선변제를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 임차인이 호수까지 적어 올바르게 전입신고를 했는데 담당공무원의 착오로 주민등록에 호수가 빠졌다면 처음 전입신고 때 적법한 주민등록이 된 것으로 보아 소액임차인 우선변제를 받을 수 있습니다. 대법원은 공무원의 착오 기재가 대항력에 영향을 주지 않는다고 보았습니다. 지금은 주민센터에서 처음 전입신고서 사본부터 받아 두십시오.

같은 층에 다른 임차인이 나중에 전입했다고 해서 순서가 뒤바뀌는 것은 아닙니다. 각자 자기 전입일을 기준으로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2024년 5월 수도권 과밀억제권역의 다세대주택 502호를 보증금 1억3천만원에 임차해 호수까지 적어 전입신고를 했습니다. 2025년 가을 주민등록등본을 떼 보니 지번만 있고 502호가 빠져 있어 주민센터에 정정을 신청했습니다. 그 사이 같은 5층에 다른 임차인이 전입했고, 2026년 건물에 경매가 시작됐습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공무원 착오로 호수가 빠지면 대항요건은 언제 갖춘 것인가요?

처음 전입신고를 한 때 갖춘 것입니다. 임차인이 전입신고를 올바르게 했다면 그로써 대항력이 생기고, 담당공무원의 착오로 주민등록표에 다르게 기재됐더라도 대항력에는 영향이 없습니다. 주택임대차보호법도 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다.

반대로 임차인이 처음부터 호수를 적지 않았다면 사정이 다릅니다. 다세대주택은 호수까지 맞아야 공시가 되므로, 호수가 추가된 때에 비로소 대항요건을 갖춘 것으로 볼 여지가 큽니다. 그래서 신고서 원본 확인이 중요합니다. 전입신고서는 주민센터에 일정 기간 보관되므로, 본인이 신청하면 사본이나 열람으로 확인할 수 있습니다. 온라인으로 신고했다면 접수 화면이나 처리 결과 문자도 증거가 됩니다.

소액임차인 우선변제를 받으려면 무엇이 필요한가요?

보증금이 지역별 기준 이하이고, 경매신청 등기 전에 주택 인도와 주민등록을 마쳐야 합니다. 이 두 요건을 갖추면 확정일자가 없어도 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받습니다. 공무원 착오로 호수가 빠진 경우에도 처음 전입일이 경매신청 등기 전이면 이 요건을 갖춘 것입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」상 과밀억제권역(서울특별시 제외)은 보증금 1억4천500만원 이하 임차인이 4천800만원까지 받습니다. 서울특별시는 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지입니다.

같은 층 다른 임차인과 금액이 겹치면 어떻게 되나요?

소액임차인이 여럿이고 각자의 최우선변제금 합계가 주택가액의 2분의 1을 넘으면, 그 2분의 1을 각자의 금액 비율로 나눕니다. 다른 임차인이 나중에 전입했더라도 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖췄다면 함께 나누게 됩니다.

다만 다른 임차인이 호수를 잘못 적어 전입했다면 그 사람은 요건을 못 갖췄을 수 있습니다. 배당표에서 다른 임차인의 전입 내용이 맞는지 확인하고, 문제가 있으면 배당기일에 이의합니다.

호수 누락 소액임차인 대응 순서

• 처음 신고서 확보 - 주민센터에서 처음 전입신고서 사본을 받습니다. 호수 기재 여부를 확인합니다.
• 정정 신청 - 주민등록표 정정을 신청하고 처리 내역을 받습니다. 착오 경위가 남습니다.
• 경매신청 등기일 확인 - 등기부에서 경매개시결정 등기일을 봅니다. 처음 전입일이 앞서야 합니다.
• 배당요구 - 배당요구의 종기 전에 신고서 사본을 붙여 배당요구를 합니다.
• 배당이의 - 호수 추가일 기준으로 배당에서 빠지면 배당기일에 이의하고 1주 안에 소를 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 처음 신고서가 보관기간 경과로 없거나 호수를 적었는지 불분명하다면 주민센터 처리 기록과 다른 증거를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공무원 실수로 호수가 빠져도 보호되나요?
  보호됩니다. 대법원 1991. 8. 13. 선고 91다18118 판결은 임차인이 전입신고를 올바르게 했다면 담당공무원의 착오로 주민등록표에 다르게 기재됐더라도 대항력에 영향이 없다고 보았습니다.
• 제가 호수를 안 적었다면요?
  호수가 추가된 때부터 대항요건을 갖춘 것으로 볼 여지가 큽니다. 대법원 1997. 2. 28. 선고 96다46033 판결은 특수주소변경으로 호수가 추가된 경우 그 경위를 심리해 대항력 발생 시점을 가려야 한다고 보았습니다.
• 소액임차인은 확정일자가 없어도 되나요?
  됩니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항은 경매신청 등기 전에 주택 인도와 주민등록을 마친 소액임차인에게 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받을 권리를 줍니다. 확정일자는 요건이 아닙니다.
• 과밀억제권역 최우선변제금은 얼마인가요?
  주택임대차보호법 시행령 제11조 제2호와 제10조 제1항 제2호에 따라 과밀억제권역(서울특별시 제외)과 세종특별자치시·용인시·화성시·김포시는 보증금 1억4천500만원 이하 임차인이 4천800만원까지 받습니다.
• 소액임차인이 여럿이면 어떻게 나누나요?
  각 최우선변제금 합계가 주택가액의 2분의 1을 넘으면 그 2분의 1을 각자 금액 비율로 나눕니다. 주택임대차보호법 시행령 제10조 제3항이 이 방식을 정합니다. 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춘 임차인끼리 나눕니다.
• 배당요구는 언제까지 하나요?
  법원이 정한 배당요구의 종기까지 합니다. 민사집행법 제88조 제1항에 따라 우선변제청구권이 있는 소액임차인도 배당요구를 해야 배당에 참여합니다. 처음 전입신고서 사본과 정정 내역을 함께 냅니다.

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