주택 임대차

공사 중인 집에 전입했는데 준공 후 호수가 달라졌다면 보증금은 어떻게 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

원칙적으로 대항력과 우선변제권이 인정되지 않아 근저당권자보다 먼저 보증금을 받기 어렵습니다. 대법원은 건축 중 주택의 전입 호수가 준공 후 대장·등기부의 실제 호수와 다르면 유효한 공시방법이 아니라고 보고, 근저당권자의 이의는 부당한 이익을 노린 경우에만 신의칙으로 배척합니다. 지금은 대장상 호수로 곧바로 정정 전입하고 확정일자를 다시 받으십시오.

이미 배당에서 밀렸다고 곧바로 포기할 필요는 없지만, 원칙은 임차인에게 불리하다는 점을 먼저 알고 대응해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2024. 5. 준공을 앞둔 다세대주택을 보증금 2억1천만원에 빌려 입주하면서 현관 표시대로 「501호」로 전입하고 확정일자를 받았습니다. 2024. 8. 만들어진 건축물대장과 등기부에는 그 집이 「5층 401호」로 올라갔고, 그 직후 은행이 근저당을 설정했습니다. 2026. 5. 경매에서 은행은 F씨의 전입 호수가 달라 대항력이 없다며 배당이의를 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공사 중에 들은 호수로 전입했는데 준공 후 호수가 다르면 대항력이 있나요?

원칙적으로 없습니다. 건축 중인 주택을 빌려 전입한 경우, 준공 뒤 보존등기를 바탕으로 근저당권을 취득한 제3자에 대해 그 주민등록이 공시 효력을 갖는지는 그 제3자가 사회통념상 그 주민등록으로 해당 집에 임차인이 산다고 알아볼 수 있는지로 판단합니다. 전입 호수가 대장·등기부의 실제 호수와 다르면 다른 집으로 읽히므로 유효한 공시방법이 되지 못합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 인도와 주민등록을 대항요건으로 정하고 있어, 이 경우 대항력과 확정일자에 따른 우선변제권이 모두 인정되지 않습니다. 대법원 2008. 2. 14. 선고 2007다33224 판결은 이런 사안에서 근저당권자의 배당이의를 받아들이는 방향으로 원심을 파기했습니다.

근저당권자의 이의가 예외적으로 배척되는 경우는 언제인가요?

근저당권자가 호수 불일치를 기화로 부당한 이익을 얻으려고 임차인의 손해는 전혀 생각하지 않고 이의를 하는 경우에만 신의칙에 따라 배척됩니다. 근저당권자가 불일치를 알았거나 알 수 있었다는 사정만으로는 부족합니다.

같은 판결은 근저당권자가 담보가치 평가를 위해 임대차를 조사한 사실이 있다는 것만으로 신의칙 위반을 단정한 원심을 파기했습니다. 조사를 언제 어떤 방법으로 했는지, 그 결과가 무엇이었는지, 대출금액을 어떻게 정했는지까지 심리해야 한다는 이유였습니다. 이 사정을 보여 줄 자료가 없으면 예외를 인정받기 어렵습니다.

호수가 다른 것을 알게 되면 무엇부터 해야 하나요?

대장상 호수로 곧바로 전입신고를 다시 하고, 그 날짜로 계약서에 확정일자를 다시 받습니다. 정정 전입 다음 날부터 새 대항력이 생기므로, 그 뒤에 설정되는 담보권이나 들어오는 임차인보다는 앞설 수 있습니다. 현관 표시와 대장 표시가 다른 건물이 많으므로 전입 전에 건축물대장을 떼어 보는 것이 가장 확실합니다.

건축 중 주택 호수 불일치 대응 순서

• 대장 호수 확인 - 건축물대장과 등기부의 층·호수를 떼어 봅니다. 현관 표시와 다르면 대장이 기준입니다.
• 정정 전입과 확정일자 - 대장상 호수로 다시 전입하고 확정일자를 받습니다. 그 다음 날부터 새 순위가 생깁니다.
• 배당 순위 재계산 - 정정 전입일 기준으로 근저당권과의 선후를 다시 봅니다. 뒤에 설정된 권리보다는 앞설 수 있습니다.
• 대출 경위 자료 확보 - 근저당권자의 임대차 조사 내역과 담보평가서를 확인합니다. 신의칙 주장의 근거가 됩니다.
• 배당이의 대응 - 배당기일에 출석해 의견을 밝히고 소송 여부를 정합니다. 증거 없이 신의칙만 주장하면 받아들여지기 어렵습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 현관 표시와 대장 표시가 층 단위로 뒤섞였거나 임대인이 호수를 잘못 알려 준 경우에는 대장과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 호수가 한 자리만 달라도 대항력이 없나요?
  원칙적으로 없습니다. 대법원 2008. 2. 14. 선고 2007다33224 판결은 전입 호수가 준공 후 대장·등기부의 실제 호수와 다르면 제3자가 그 집에 임차인이 있다고 알아볼 수 없어 유효한 공시방법이 아니라고 보았습니다.
• 확정일자를 받았으면 우선변제는 되나요?
  되지 않습니다. 확정일자에 따른 우선변제권은 대항요건을 갖춘 것을 전제로 하므로, 주민등록이 공시 효력을 잃으면 확정일자만으로는 우선변제를 받을 수 없습니다. 정정 전입 후 확정일자를 다시 받아야 합니다.
• 은행이 임대차 조사를 했으면 신의칙 위반인가요?
  조사한 사실만으로는 부족합니다. 판례는 조사 시점과 방법, 그 결과, 대출 경위와 담보가치 평가, 대출금액 결정 과정을 심리해 근저당권자가 부당한 이익을 노렸는지 봐야 한다고 했습니다.
• 정정 전입하면 대항력이 언제 생기나요?
  정정한 주민등록으로 인도와 전입을 마친 다음 날부터 새로 대항력이 생깁니다. 그 전에 설정된 근저당권보다는 뒤이지만, 이후에 설정된 담보권이나 새로 들어온 임차인보다는 앞설 수 있습니다.
• 공사 중인 집도 전입신고를 할 수 있나요?
  실제로 입주해 거주하면 전입신고를 할 수 있습니다. 다만 공사 중에는 호수가 확정되지 않은 경우가 많아 준공 후 대장상 호수와 달라질 위험이 크므로, 대장이 생기면 즉시 대조해야 합니다.
• 임대인이 호수를 잘못 알려 줬으면 책임이 있나요?
  임대인이 잘못된 호수를 알려 줘 임차인이 대항력을 잃었다면 계약상 의무 위반이나 불법행위를 이유로 손해배상을 청구할 여지가 있습니다. 다만 경매 절차에서 근저당권자에 대한 순위는 그와 별개로 정해집니다.

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