경매 낙찰

최고가매수신고인이 됐는데 공유자가 우선매수신고를 하면 누가 사나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

공유자가 적법하게 우선매수신고를 하면 지분은 공유자에게 매각되고, 최고가매수신고인은 차순위매수신고인이 됩니다. 민사집행법 제140조는 공유자가 보증을 제공하고 같은 가격으로 신고하면 법원이 그 공유자에게 매각을 허가하도록 정합니다. 지금은 집행관이 매각기일 종결을 고지했는지와 그 전에 차순위 지위를 포기했는지를 확인해 두십시오.

우선매수신고가 있었다고 해서 최고가매수신고인이 따로 이의신청서를 내거나 보증을 추가로 낼 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2026년 4월 아파트 2분의 1 지분 경매에 입찰해 1억 9천만원으로 최고가매수신고인이 됐습니다. 개찰 결과가 불린 직후, 집행관이 매각기일 종결을 고지하기 전에 나머지 지분을 가진 공유자가 보증을 따로 내고 같은 가격으로 우선매수신고를 했습니다. 집행관은 A씨를 차순위매수신고인으로 본다고 알렸고, A씨는 보증금이 대금 납부 때까지 묶이는 것을 피하려고 종결 고지 전에 차순위 지위를 포기해 보증금을 돌려받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공유자가 우선매수신고를 하면 최고가매수신고인은 어떻게 되나요?

지분은 공유자에게 매각되고, 최고가매수신고인은 자동으로 차순위매수신고인으로 취급됩니다. 공유물 지분 경매에서 채무자가 아닌 다른 공유자는 매각기일까지 매수신청보증을 제공하고 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 채무자 지분을 우선매수하겠다고 신고할 수 있습니다. 이 신고가 있으면 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가해야 합니다.

차순위매수신고인이 된 최고가매수신고인은 공유자가 대금지급기한까지 대금을 내지 않으면 자기 신고가격으로 매각허가를 받을 수 있는 지위에 섭니다. 다만 그 지위를 유지하는 동안에는 매수신청보증을 돌려받지 못합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」 기준으로, 차순위 지위 포기는 집행관이 매각기일 종결을 고지하기 전까지만 가능합니다.

공유자의 우선매수신고는 언제까지, 어떻게 해야 유효한가요?

집행관이 매각기일을 종결한다고 고지하기 전까지, 보증을 따로 제공하고 신고해야 유효합니다. 입찰 마감 뒤 개찰이 끝나고 최고가매수신고인의 이름과 가격이 불린 뒤라도 종결 고지 전이면 신고할 수 있습니다. 공유자가 매수신고인으로 입찰에 참여했다가 우선매수권을 행사하려면 일반 입찰 때 낸 보증금과 별도로 보증을 제공해야 하고, 이미 낸 입찰보증금을 우선매수 보증으로 돌려쓸 수는 없습니다. 대법원 2022. 3. 17. 자 2021마162 결정이 이 기준을 확인했습니다.

우선매수권은 공유물 지분이 경매될 때 다른 공유자에게만 있습니다. 공유물 전부가 경매되는 사건이나, 경매신청을 받은 당해 공유자에게는 우선매수권이 없습니다. 대법원 2008. 7. 8. 자 2008마693 결정은 우선매수신고를 한 사람이 적법한 공유자가 아닌 것으로 밝혀지면 법원이 원래의 최고가매수신고인에게 매각허가결정을 하면 된다고 보았습니다. 우선매수신고가 나왔더라도 신고인이 진짜 공유자인지, 그 지분이 경매 대상에 포함돼 있지는 않은지 등기사항증명서로 확인할 필요가 있습니다.

공유자가 여러 명이거나 다른 입찰자가 없으면 가격은 어떻게 정하나요?

여러 공유자가 우선매수신고를 하면 특별한 협의가 없는 한 공유지분 비율에 따라 채무자 지분을 나누어 매수합니다. 한 사람이 다 가져가는 구조가 아니므로, 공유자 사이에 협의가 있으면 그 내용대로, 없으면 지분 비율대로 정해집니다.

다른 매수신고인이 아무도 없는데 공유자만 우선매수신고를 했다면 최저매각가격을 최고가매수신고가격으로 봅니다. 즉 공유자는 최저매각가격으로 지분을 사게 됩니다. 반대로 최고가매수신고인이 있으면 공유자는 그 가격을 그대로 부담해야 하므로, 높은 가격에 입찰한 사람이 있을수록 공유자의 부담도 커집니다.

공유자 우선매수신고 대응 순서

• 신고인 확인 - 우선매수신고를 한 사람이 등기부상 공유자인지, 그 지분이 경매 대상에 포함돼 있지 않은지 봅니다. 경매신청을 받은 당해 공유자나 공유물 전부 경매에서는 우선매수권이 없습니다.
• 보증 제공 여부 확인 - 공유자가 종결 고지 전에 별도 보증을 제공했는지 집행관에게 확인합니다. 보증 없는 신고는 효력이 없습니다.
• 차순위 지위 결정 - 종결 고지 전에 차순위매수신고인 지위를 유지할지 포기할지 정합니다. 유지하면 공유자가 대금을 낼 때까지 보증금이 묶입니다.
• 매각허가결정 확인 - 매각결정기일에 공유자에게 매각을 허가하는 결정이 나는지 확인합니다. 신고가 부적법하면 원래 최고가매수신고인에게 허가됩니다.
• 대금 미납 대비 - 공유자가 대금을 내지 않으면 차순위매수신고인에게 매각허가 여부를 결정합니다. 자금 계획을 그때까지 유지합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 우선매수신고인의 공유자 자격이나 보증 제공 시점에 다툼이 있으면 매각기일조서와 등기사항증명서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매의 매각허가결정에 대한 이의·즉시항고와 인도명령 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공유자 우선매수신고는 개찰 뒤에도 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 민사집행규칙 제76조 제1항은 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 우선매수신고를 할 수 있다고 정합니다. 개찰이 끝나고 최고가매수신고인이 정해진 뒤라도 종결 고지 전이면 신고가 유효하고, 종결 고지 뒤의 신고는 효력이 없습니다.
• 공유자가 입찰보증금을 냈으면 별도 보증이 필요 없나요?
  별도 보증이 필요합니다. 대법원 2022. 3. 17. 자 2021마162 결정은 공유자가 일반 입찰인으로 참여해 낸 매수신청보증금을 우선매수권 행사를 위한 보증금으로 전환할 수 없다고 보았습니다. 매각기일 종결 전에 민사집행법 제113조에 따른 보증을 따로 제공해야 우선매수신고가 유효합니다.
• 경매신청을 당한 공유자도 우선매수권이 있나요?
  없습니다. 민사집행법 제140조 제1항은 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 다른 공유자가 하는 것으로 정하므로, 경매신청을 받은 당해 공유자는 행사할 수 없습니다. 대법원 2008. 7. 8. 자 2008마693 결정은 공유물 전부에 대한 경매에서도 우선매수권이 적용되지 않는다고 보았습니다.
• 차순위매수신고인이 되면 보증금은 언제 돌려받나요?
  공유자인 매수인이 대금을 모두 지급한 때 돌려받습니다. 민사집행법 제142조 제6항에 따라 차순위매수신고인은 매수인이 대금을 다 낸 때 매수의 책임을 벗고 즉시 보증 반환을 요구할 수 있습니다. 종결 고지 전에 차순위 지위를 포기했다면 그때 바로 반환을 신청할 수 있습니다.
• 공유자가 두 명 이상 우선매수신고를 하면 누가 사나요?
  특별한 협의가 없으면 공유지분 비율에 따라 채무자 지분을 나누어 매수합니다. 민사집행법 제140조 제3항이 정한 내용으로, 공유자 사이에 다른 합의가 있으면 그에 따릅니다. 최고가매수신고인은 이 경우에도 차순위매수신고인으로 취급됩니다.
• 입찰자가 없는데 공유자만 신고하면 얼마에 사나요?
  최저매각가격으로 매수합니다. 민사집행규칙 제76조 제2항은 공유자가 우선매수신고를 했으나 다른 매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격을 최고가매수신고가격으로 본다고 정합니다. 다른 입찰자가 있으면 그 최고가매수신고가격과 같은 금액을 내야 합니다.
• 공유자에게 매각허가가 나면 다툴 방법이 있나요?
  매각허가결정에 대한 즉시항고를 할 수 있습니다. 민사집행법 제129조 제2항에 따라 매각허가를 주장하는 매수신고인도 즉시항고를 할 수 있으나, 같은 법 제130조 제3항에 따라 매각대금의 10분의 1에 해당하는 보증을 공탁해야 합니다. 우선매수신고의 적법성에 흠이 있을 때 실익이 있습니다.

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