경매 낙찰

최저매각가격보다 낮게 단독 입찰했는데 아파트를 낙찰받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 최저매각가격보다 낮은 입찰은 단독 입찰이라도 허용되지 않아 그 가격으로 아파트를 낙찰받을 수 없습니다. 최저매각가격은 이해관계인이 합의해도 바꿀 수 없는 매각조건이고, 미달 가격으로 한 매각허가는 위법해 즉시항고 대상이 됩니다. 지금은 유찰 뒤 새 매각기일의 낮아진 최저매각가격 공고를 확인하십시오.

다른 입찰자가 없었다고 해서 법원과 가격을 따로 협의할 필요는 없습니다. 유찰되면 법원이 가격을 낮춰 다시 매각합니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2026. 5. 최저매각가격이 4억원으로 공고된 아파트 경매에 혼자 입찰하면서 3억 8,000만원을 적어 냈습니다. 입찰자가 E씨 한 명뿐이니 그 가격에라도 팔리지 않겠느냐고 생각했습니다. 그러나 집행관은 최저매각가격 미달이라며 E씨를 최고가매수신고인으로 부르지 않았고, 매각기일은 유찰로 끝났습니다. E씨는 이 처리가 맞는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

단독 입찰이면 최저매각가격보다 낮아도 되나요?

안 됩니다. 최저매각가격은 그 가격보다 낮게는 팔 수 없다는 법정매각조건입니다. 법원은 최저매각가격 외의 매각조건은 이해관계인의 합의로 바꿀 수 있지만, 최저매각가격은 합의로도 바꾸지 못합니다.

입찰자가 한 명이든 여러 명이든 기준은 같습니다. 최저매각가격은 채무자 재산이 헐값에 팔리지 않게 하고 채권자 배당을 지키려는 장치여서, 입찰 경쟁이 없다는 사정만으로 그 선을 낮출 이유가 되지 않습니다. 최저매각가격에 못 미치는 금액을 적은 입찰은 매수신고로 인정되지 않으므로, 다른 유효한 입찰이 없으면 그 매각기일은 유찰됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 원안 당시와 같습니다.

미달 가격으로 매각허가가 나면 어떻게 되나요?

위법한 매각허가입니다. 경매절차에 중대한 잘못이 있으면 매각허가에 대한 이의사유가 되고, 법원은 이 사유가 있으면 직권으로도 매각을 허가하지 않아야 합니다.

그럼에도 허가결정이 나면 손해를 보는 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있습니다. 채무자나 소유자는 헐값 매각으로 남는 돈이 줄어드는 손해를, 다른 입찰자는 적법한 가격으로 살 기회를 잃은 손해를 주장하게 됩니다. 매각허가결정에 대한 항고는 이의사유가 있거나 결정절차에 중대한 잘못이 있을 때 할 수 있습니다.

유찰되면 최저매각가격은 어떻게 되나요?

허가할 매수신고가 없이 매각기일이 끝나면 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정합니다. 새 기일에도 매수신고가 없으면 다시 낮춥니다. 얼마나 낮출지는 법에 정해져 있지 않아 법원마다 다르고, 실무에서는 20%나 30%씩 낮추는 곳이 많습니다.

다만 낮춘 가격으로 앞선 부담과 절차비용을 갚고 남을 것이 없으면 더 낮출 수 없고, 압류채권자가 매수 신청을 하지 않으면 경매절차가 취소될 수 있습니다. 그래서 E씨처럼 가격을 기다리는 사람은 다음 기일 공고와 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다. 가격이 내려간 사이 다른 채권자의 배당요구나 임차인 권리 신고가 추가되면 인수할 부담이 달라질 수 있기 때문입니다.

경매 최저매각가격 대응 순서

• 공고 확인 - 매각기일 공고에서 최저매각가격을 확인합니다. 이 금액 이상이어야 유효한 입찰입니다.
• 보증금 준비 - 기일입찰은 최저매각가격의 10분의 1을 보증으로 냅니다. 법원이 달리 정하면 공고에 적힙니다.
• 유찰 여부 확인 - 유효한 매수신고가 없으면 유찰됩니다. 법원 사건검색에서 결과를 봅니다.
• 새 매각기일 공고 확인 - 낮아진 최저매각가격과 기일을 확인합니다. 저감 폭은 법원마다 다릅니다.
• 매각결정 확인 - 허가결정에 잘못이 있으면 즉시항고를 검토합니다. 항고에는 매각대금의 10분의 1 보증 공탁이 필요합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 재매각 사건이거나 특별매각조건으로 보증금이 높게 정해진 사건이면 매각물건명세서와 공고를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매의 매각허가 이의·즉시항고 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 최저매각가격은 누가 정하나요?
  집행법원이 정합니다. 민사집행법 제97조 제1항에 따라 법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작해 최저매각가격을 정합니다. 감정가와 최저매각가격이 첫 기일에는 같은 경우가 많지만, 법원이 사정을 보아 달리 정할 수도 있습니다.
• 이해관계인이 모두 동의하면 낮출 수 있나요?
  낮출 수 없습니다. 민사집행법 제110조 제1항은 최저매각가격 외의 매각조건만 이해관계인의 합의로 바꿀 수 있다고 정합니다. 채권자와 채무자가 모두 동의해도 최저매각가격 아래로 매각을 허가할 수는 없고, 유찰을 거쳐 법원이 낮추는 방법뿐입니다.
• 입찰 보증금은 얼마를 내나요?
  기일입찰에서는 민사집행규칙 제63조 제1항에 따라 최저매각가격의 10분의 1을 냅니다. 법원이 상당하다고 보면 달리 정할 수 있어 재매각 사건에서는 더 높게 정하기도 합니다. 입찰가가 아니라 최저매각가격을 기준으로 계산한다는 점을 확인하십시오.
• 최저가 미달 입찰의 보증금은 돌려받나요?
  돌려받습니다. 최저매각가격에 못 미친 입찰은 매수신고로 인정되지 않아 최고가매수신고인이나 차순위매수신고인이 되지 않으므로, 매각기일이 끝나면 집행관에게서 보증금을 반환받습니다. 반환은 기일 당일 입찰 종결 뒤 이루어지는 것이 보통입니다.
• 매각허가결정에 항고하려면 무엇이 필요한가요?
  민사집행법 제130조 제1항에 따라 이의사유가 있거나 결정절차에 중대한 잘못이 있음을 이유로 들어야 합니다. 같은 조 제3항은 항고인에게 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전이나 유가증권을 보증으로 공탁하게 하므로, 항고 전에 보증액을 준비해야 합니다.
• 유찰이 반복되면 경매가 끝나나요?
  끝날 수 있습니다. 민사집행법 제119조는 낮춘 가격이 제91조 제1항에 어긋나지 않는 한도에서만 새 매각기일을 정하게 하므로, 앞선 부담을 갚고 남을 것이 없으면 제102조 절차로 경매가 취소될 수 있습니다. 압류채권자가 직접 매수 신청을 하면 절차가 이어집니다.

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