경매 낙찰
경매 입찰가격은 감정가 말고 무엇을 따져서 정해야 하나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
경매 입찰가격은 감정가보다 최저매각가격, 주변 시세, 권리분석으로 확인한 인수 부담, 명도·세금 같은 부대비용을 함께 따져 정해야 합니다. 민사집행법 제91조 제4항에 따라 선순위 전세권·임차권 등은 매수인이 인수하므로 그만큼 입찰가격에서 빼야 합니다. 지금은 매각물건명세서에서 인수 권리부터 확인하십시오.
입찰가격을 정하기 전에 법원에 비치된 매각물건명세서에서 「매각으로 효력을 잃지 않는 권리」와 대항력 있는 임차인의 보증금을 먼저 적어 두십시오. 이 금액은 낙찰가와 별도로 매수인이 떠안는 돈이라 입찰가격에서 빼고 계산해야 합니다.
감정가를 기준으로 입찰가격을 정할 필요는 없습니다. 감정가는 법원이 최저매각가격을 정할 때 참작하는 평가액일 뿐 시세와 다를 수 있습니다.
이런 상담이 많습니다
R씨는 2026년 11월 매각기일이 잡힌 아파트 경매를 보고 있습니다. 감정가는 6억원이고 한 번 유찰돼 최저매각가격은 4억8천만원입니다. 매각물건명세서에는 2019년에 전입한 임차인이 보증금 1억원으로 적혀 있었고, R씨는 입찰가격을 감정가의 몇 퍼센트로 써야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
경매 입찰가격은 무엇을 기준으로 정하나요?
최저매각가격, 주변 시세, 권리분석과 현장조사 결과, 인수해야 할 부담을 함께 놓고 정합니다. 최저매각가격은 법원이 감정인의 평가액을 참작해 정한 금액으로 입찰할 수 있는 하한입니다. 유찰되면 법원이 최저매각가격을 상당히 낮춰 새 매각기일을 정합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 같습니다.
| 감정가 | 60,000만원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 48,000만원 |
| 보증금(10분의 1) | 4,800만원 |
단순 예시 계산
같은 지역·유형 부동산의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)을 참고하는 것도 한 방법입니다. 다만 낙찰가율은 과거 거래의 평균일 뿐이라 개별 물건의 인수 부담이나 점유 상태를 반영하지 못합니다.
입찰가격에서 빼야 할 부담은 무엇인가요?
저당권은 매각으로 모두 소멸하지만, 말소기준이 되는 권리보다 앞선 전세권·등기된 임차권·지상권 등은 매수인이 인수합니다. 대항력을 갖춘 임차인이 배당요구를 하지 않았거나 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면, 남은 보증금도 매수인이 돌려줘야 합니다.
| 항목 | 확인 자료 |
|---|---|
| 인수되는 선순위 권리 | 매각물건명세서 |
| 대항력 임차인 미배당 보증금 | 명세서·예상 배당표 |
| 체납 관리비(공용부분) | 관리사무소 |
| 명도 비용·취득세·수리비 | 현장조사·세율표 |
- 인수되는 선순위 권리
- 확인 자료: 매각물건명세서
- 대항력 임차인 미배당 보증금
- 확인 자료: 명세서·예상 배당표
- 체납 관리비(공용부분)
- 확인 자료: 관리사무소
- 명도 비용·취득세·수리비
- 확인 자료: 현장조사·세율표
출처 - 민사집행법 제91조, 제105조
법원은 매각물건명세서에 점유자와 점유 권원, 보증금에 관한 진술, 매각으로 효력을 잃지 않는 권리를 적어 누구든지 볼 수 있게 비치합니다. 명세서와 현황조사보고서, 감정평가서를 함께 읽어야 인수 부담을 빠짐없이 계산할 수 있습니다.
그 밖에 체납 관리비 중 공용부분, 명도 비용, 취득세와 수리비도 실제 투입 비용에 넣어야 합니다. 이 비용을 모두 더한 금액이 시세보다 낮아야 입찰할 이유가 생깁니다.
입찰 보증금은 얼마를 준비해야 하나요?
기일입찰의 매수신청보증금은 최저매각가격의 10분의 1이 원칙입니다. 입찰가격의 10분의 1이 아니라 최저매각가격 기준이라는 점을 헷갈리지 않아야 합니다. 법원이 상당하다고 보면 달리 정할 수 있어 재매각 사건에서는 더 높게 정하기도 합니다.
낙찰 뒤 대금을 내지 못하면 재매각 절차에서 전 매수인은 보증금을 돌려달라고 할 수 없습니다. 입찰가격은 대출 가능 금액과 자기 자금을 확인한 범위 안에서 정해야 합니다.
경매 입찰가격 결정 순서
- 최저매각가격 확인 - 매각기일 공고에서 최저매각가격과 유찰 횟수를 봅니다. 보증금도 이 금액을 기준으로 정해집니다.
- 인수 부담 계산 - 매각물건명세서에서 인수 권리와 대항력 있는 임차인의 보증금을 뽑습니다. 이 금액은 입찰가격에서 뺍니다.
- 시세 조사 - 같은 단지·유형의 최근 실거래가와 낙찰가율을 확인합니다. 감정 시점과 지금 시세가 다를 수 있습니다.
- 부대비용 합산 - 취득세, 명도 비용, 체납 관리비, 수리비를 더합니다. 총비용이 시세보다 낮아야 합니다.
- 자금 확인 - 대출 가능 금액과 잔금 기한(매각허가결정 확정 후 1개월 안)을 확인합니다. 대금 미납 시 보증금을 잃습니다.
여기까지는 일반 기준이고, 선순위 가처분·예고성 등기, 유치권 신고, 법정지상권 여지가 있는 물건은 등기부와 현황조사보고서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 부동산의 배당이의와 인도명령·명도 사건을 수행합니다.
실무상 착안점
경매에 처음 나서는 분들은 감정가 대비 몇 퍼센트에 쓰면 되는지부터 묻습니다. 실제 손실은 대부분 입찰가격이 아니라 계산에서 빠진 인수 부담에서 나옵니다. 배당요구를 하지 않은 선순위 임차인의 보증금은 낙찰가와 별도로 매수인이 돌려줘야 합니다.
그래서 매각물건명세서를 읽은 기록이 입찰가격을 정합니다. 말소기준권리의 접수일, 임차인 전입일과 배당요구 여부, 명세서에 적힌 인수 권리를 한 장에 정리하고, 현장에서 확인한 점유자와 대조해야 합니다. 명세서 비치일 이후 바뀐 내용이 있는지 매각기일 직전에 다시 보는 것이 안전합니다.
이 기록은 낙찰 뒤에도 쓰입니다. 명세서에 없던 인수 부담이 드러나면 매각불허가 신청이나 매각허가결정에 대한 즉시항고의 근거가 되고, 배당표가 나오면 선순위 임차인이 실제로 얼마를 배당받는지 계산해 인수 금액을 확정하는 자료가 됩니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 경매 부동산의 배당이의와 인도명령·명도 사건을 수행해 왔으며, 매각물건명세서와 등기부로 인수 부담을 먼저 확정한 뒤 입찰과 낙찰 후 절차를 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 강제집행·채권추심
- 당해세 우선순위 배당 다툼
- 명도·임대차 분쟁
- 매각결정 집행정지 신청
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
경매 사건번호, 매각물건명세서, 등기사항증명서, 현황조사보고서를 준비해 주시면, 인수해야 할 권리와 선순위 임차인 보증금, 입찰 전 확인할 위험 요소를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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