공유·경계

공유로 등기된 땅을 나눠 각자 건물을 지었는데 경매되면 법정지상권이 생기나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 공유로 등기되어 있어도 실제로 구역을 나눠 각자 쓰는 구분소유적 공유관계라면, 토지 전체에 설정한 저당권 실행으로 소유자가 달라질 때 각자의 건물에 법정지상권이 생깁니다. 대법원은 이 경우 건물과 그 대지를 내부관계에서 그 공유자의 단독소유로 보았습니다. 지금은 구역을 나눈 약정서와 측량도면부터 확보하십시오.

등기부에 공유로만 적혀 있다는 이유로 내 건물에 법정지상권이 생길 수 없다고 단정할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

2015년 A씨, B씨, C씨는 수도권 외곽의 토지 한 필지를 3분의 1씩 공유로 등기하고, 측량으로 구역을 나눠 각자 자기 구역에 창고와 주택을 지었습니다. 2022년 세 사람은 공동 사업 자금을 빌리며 토지 전체에 근저당권을 설정했습니다. 2025년 근저당권이 실행되어 토지가 낙찰되었고, 낙찰자는 세 사람에게 건물을 철거하고 토지를 넘기라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공유 토지에 각자 건물을 지었는데 경매되면 법정지상권이 생기나요?

구분소유적 공유관계라면 생깁니다. 공유로 등기된 토지가 실제로는 구역을 나눠 각자 독립적으로 쓰는 구분소유적 공유관계이면, 공유자 1인이 소유한 건물과 그 대지는 다른 공유자와의 내부관계에서 그 공유자의 단독소유로 봅니다. 그래서 저당권 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라지면 건물 소유자는 법정지상권을 취득합니다.

이 결론은 공유자들이 각자 별개의 건물을 소유하면서 토지 전체에 저당권을 설정했다가 그 저당권 실행으로 소유자가 달라진 경우에도 같습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」상 저당물의 경매로 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속하게 되면 토지소유자는 건물소유자에게 지상권을 설정한 것으로 봅니다.

구분소유적 공유관계는 어떻게 인정받나요?

공유자들 사이에 토지의 특정 부분을 각자 소유하기로 한 약정이 있고, 실제로 그 구역을 따로 점유·사용해 왔다는 사실로 인정받습니다. 분할 약정서, 경계 측량도면, 담장이나 경계석, 각자 따로 낸 건축허가, 오래된 항공사진이 증거가 됩니다.

반대로 구역을 나눈 약정 없이 단순히 지분만 나눠 가진 일반 공유라면 사정이 다릅니다. 이 경우 공유자 1인이 다른 공유자의 지분까지 쓰는 건물을 위해 토지 전체에 법정지상권을 얻기는 어렵다는 것이 실무의 일반적인 이해입니다. 그래서 소송에서는 구분소유적 공유를 먼저 주장·증명합니다.

건물이 미등기여도 법정지상권이 생기나요?

생깁니다. 대법원은 같은 판결에서 토지에 저당권이 설정될 당시 토지 소유자가 건물을 짓고 있었고, 매수인이 매각대금을 다 낼 때까지 최소한의 기둥과 지붕, 주벽을 갖춰 독립된 건물이 되었다면 법정지상권이 성립하고, 그 건물이 미등기라도 지장이 없다고 했습니다. 다만 법정지상권을 제3자에게 주장하거나 건물과 함께 넘기려면 지상권 등기를 해 두는 편이 안전합니다.

법정지상권이 생기면 지료는 어떻게 정하나요?

당사자가 합의하지 못하면 법원이 정합니다. 법정지상권자도 지료를 내야 하고, 2년 이상의 지료를 내지 않으면 토지소유자가 지상권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 인정되더라도 지료 관리가 이어져야 건물을 지킬 수 있습니다.

구분소유적 공유 법정지상권 대응 순서

• 공유 관계 증거 확보 - 구역 분할 약정서, 측량도면, 경계 시설 사진을 모읍니다. 구분소유적 공유 인정의 핵심 증거입니다.
• 저당권 설정 시점 확인 - 저당권 설정 당시 건물이 있었거나 짓고 있었는지 확인합니다. 법정지상권 성립 요건입니다.
• 건물 상태 기록 - 매각대금 완납 당시 기둥·지붕·주벽을 갖췄는지 사진과 공사 기록으로 남깁니다. 미등기 건물도 성립 여부는 이것으로 판단합니다.
• 철거 소송 항변 - 낙찰자의 철거·인도 청구에 법정지상권 항변을 합니다. 받아들여지면 철거 청구는 기각됩니다.
• 지료 협의와 등기 - 낙찰자와 지료를 협의하거나 법원에 결정을 청구하고, 지상권 등기를 검토합니다. 지료 연체는 소멸청구로 이어집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공유자 사이의 구역 약정이 없거나 건물이 저당권 설정 뒤에 지어졌다면 등기부와 건축 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 법정지상권과 건물 철거, 공유물 분할을 둘러싼 민사 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 구분소유적 공유란 무엇인가요?
  등기는 공유로 되어 있지만 공유자들이 토지의 특정 부분을 각자 소유하기로 약정하고 실제로 그 구역을 따로 쓰는 관계입니다. 대법원 2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결은 이 경우 공유자 1인이 소유한 건물과 그 대지는 다른 공유자와의 내부관계에서 그 공유자의 단독소유가 된다고 보았습니다.
• 토지 전체에 저당권을 설정했어도 되나요?
  됩니다. 대법원 2004다13533 판결은 구분소유적 공유관계에 있는 공유자들이 각자 별개의 건물을 소유하면서 토지 전체에 저당권을 설정했다가 그 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우에도 건물 소유자가 법정지상권을 취득한다고 했습니다. 공유자 1인의 지분에만 저당권을 설정한 경우와 결론이 같습니다.
• 법정지상권은 어떤 조문에 근거하나요?
  민법 제366조입니다. 저당물의 경매로 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속하게 되면 토지소유자가 건물소유자에게 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 저당권 설정 당시 토지와 건물이 같은 사람 소유여야 하는데, 구분소유적 공유에서는 내부관계상 단독소유로 보아 이 요건을 채웁니다.
• 미등기 건물도 법정지상권이 생기나요?
  생깁니다. 대법원 2004다13533 판결은 저당권 설정 당시 건물을 짓고 있었고 매수인이 매각대금을 다 낼 때까지 최소한의 기둥·지붕·주벽을 갖춰 독립된 건물이 되었다면 법정지상권이 성립하고, 그 건물이 미등기라도 지장이 없다고 했습니다. 민법 제366조의 요건 판단입니다.
• 법정지상권이 있으면 지료는 안 내나요?
  내야 합니다. 민법 제366조 단서에 따라 지료는 당사자의 청구로 법원이 정하고, 민법 제287조에 따라 2년 이상의 지료를 지급하지 않으면 토지소유자가 지상권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 인정된 뒤에도 지료를 제때 내야 건물을 지킬 수 있습니다.
• 구분소유적 공유를 증명할 자료는 무엇인가요?
  공유자 사이의 구역 분할 약정서, 경계 측량도면, 담장과 경계석 같은 경계 시설, 각자 명의의 건축허가와 재산세 부과 내역, 오래된 항공사진이 대표적입니다. 대법원 2004다13533 판결 사안에서도 원심이 구분소유적 공유를 인정할 증거가 없다고 본 부분이 파기되어 증거 판단이 결론을 갈랐습니다.

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