확정일자만 받아 두면 우선변제권이 생기나요?

실제 임대차여야 생깁니다. 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건과 임대차계약서상 확정일자를 갖춘 임차인에게 인정됩니다. 주거용으로 빌려 쓸 목적 없이 우선변제권을 얻으려고 외관만 만든 계약에는 인정되지 않습니다.

판례는 어떤 사안에서 우선변제권을 부정했나요?

대법원 2003. 7. 22. 선고 2003다21445 판결은 주택과 대지의 자기 지분을 다른 공유자에게 명의신탁하고 그 주택 일부에 살던 사람이, 경매에 대비해 그 공유자와 임대차계약서를 쓰고 확정일자를 받아 둔 사안에서 우선변제권을 인정하지 않았습니다.

형제 사이 지분 명의신탁도 무효인가요?

원칙적으로 무효입니다. 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동은 무효이고, 예외는 종중, 배우자, 종교단체 명의로 조세 포탈이나 강제집행 면탈 목적 없이 등기한 경우 등에 한정됩니다. 형제나 지인 사이 명의신탁은 이 예외에 들어가지 않습니다.

경매 매수인에게 내 지분이라고 주장할 수 있나요?

어렵습니다. 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동의 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로, 경매로 지분을 산 매수인에게 명의신탁자가 소유권을 주장할 수 없습니다. 대신 수탁자를 상대로 배당금이나 부당이득 반환을 청구하는 방향을 검토합니다.

수탁자 몫 배당금을 묶어 둘 수 있나요?

가압류로 묶어 둘 수 있습니다. 수탁자에 대한 부당이득반환청구권 같은 금전채권을 피보전권리로 삼아 수탁자가 집행법원에서 받을 배당금 지급청구권을 가압류합니다. 배당기일 전에 결정을 받아 두어야 배당금이 수탁자에게 지급되는 것을 막을 수 있습니다.

명의신탁 사실이 드러나면 제재가 있나요?

있습니다. 부동산실명법을 위반한 명의신탁자에게는 부동산 가액을 기준으로 과징금이 부과될 수 있고 형사처벌 규정도 있습니다. 소송으로 명의신탁을 주장하기 전에 이런 제재 가능성과 예외 해당 여부를 함께 따져 보아야 합니다.

부동산·임대차 가이드 목록

공유·경계

형제에게 공유지분 명의를 맡기고 임대차계약서를 쓰면 보증금이 보호되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 자기 공유지분을 다른 공유자에게 명의신탁한 사람이 경매에 대비해 그와 임대차계약서를 쓰고 확정일자만 받아 둔 경우 우선변제권이 인정되지 않습니다. 판례는 실제 임대차가 아니라 외관만 만든 계약으로 봅니다. 지금은 지분 매수 대금을 누가 냈는지 기록부터 확인하십시오.

그 자리에서

명의를 맡긴 공유 주택이 경매에 들어갔다면, 배당요구 종기 전에 임대차가 아니라 실제 지분권자라는 주장을 어떤 근거로 할지 먼저 정하십시오. 임대차계약서와 확정일자만으로 우선변제를 받으려는 배당요구는 받아들여지지 않을 가능성이 큽니다.

확정일자를 받아 둔 임대차계약서가 있으니 보증금은 지켜질 것이라고 안심할 수 없습니다. 법원은 서류의 모양보다 실제로 임대차 관계였는지를 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년 동생과 함께 단독주택을 절반씩 돈을 내 샀지만, 대출 문제로 자기 지분까지 동생 이름으로 등기해 두고 그 집 2층에 살았습니다. 2024년 동생 사업이 어려워지자 A씨는 경매에 대비해 동생과 보증금 2억원의 임대차계약서를 쓰고 확정일자를 받았습니다. 2025년 동생의 채권자가 경매를 신청했고, A씨는 보증금 2억원을 먼저 배당받으려 배당요구를 준비하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

명의를 맡긴 공유자가 임대차계약서를 쓰면 우선변제권이 생기나요?

생기지 않습니다. 대법원 2003. 7. 22. 선고 2003다21445 판결은 주택과 대지의 자기 지분을 다른 공유자에게 명의신탁한 사람이 경매에 대비해 그 공유자와 임대차계약서를 쓰고 확정일자를 받아 두었을 뿐인 경우 주택임대차보호법상 우선변제권을 인정하지 않았습니다. 주거용으로 쓰고 차임을 주고받는 임대차의 실질 없이 우선변제권을 얻으려고 외관만 만든 계약이기 때문입니다.

우선변제권은 대항요건과 확정일자를 갖춘 진짜 임차인에게 주는 보호입니다. 인도와 주민등록을 마쳤더라도 계약 자체가 임대차로 인정되지 않으면 이 보호를 받지 못합니다.

지분 명의신탁 자체는 유효한가요?

원칙적으로 무효입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」은 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동을 무효로 정합니다. 다만 배우자 명의로 등기했거나 종중 부동산인 경우처럼 조세 포탈이나 강제집행 면탈 목적이 없으면 예외가 인정됩니다. 형제나 지인 사이 명의신탁은 대부분 이 예외에 해당하지 않습니다.

무효인 명의신탁에서 명의신탁자가 지분을 되찾는 방법은 명의신탁의 형태에 따라 다릅니다. 본인이 매수한 지분을 수탁자 이름으로 넘겼는지, 매도인이 수탁자와 직접 계약했는지에 따라 등기 청구나 부당이득 반환 청구로 갈립니다.

경매 절차에서는 무엇을 주장할 수 있나요?

지분에 대한 실질적 권리를 근거로 한 별도의 청구를 검토해야 합니다. 명의신탁약정의 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로 경매 매수인에게 지분을 주장하기는 어렵고, 수탁자에게 돌아갈 배당금이나 부당이득에 대해 권리를 행사하는 방향이 현실적입니다. 수탁자 몫의 배당금을 가압류하는 방법도 함께 따집니다.

명의신탁 공유 주택 경매 대응 순서

명의신탁 경위 정리 - 지분 매수 대금을 누가 냈는지, 누구와 계약했는지 이체 내역과 계약서로 정리합니다. 명의신탁의 형태가 청구 방법을 정합니다.
임대차 서류 점검 - 임대차계약서, 차임 지급 기록, 전입 경위를 확인합니다. 실제 임대차가 아니었다면 우선변제를 전제로 한 계획은 접습니다.
배당 예상액 확인 - 경매 기록에서 수탁자 지분에 돌아갈 배당 예상액을 봅니다. 다른 채권자와 경합하는지도 확인합니다.
배당금 가압류 - 수탁자에 대한 부당이득반환청구권을 근거로 배당금 지급청구권 가압류를 신청합니다.
본안 소송 - 수탁자를 상대로 부당이득반환이나 이전등기를 청구합니다. 과징금 등 행정상 제재 가능성도 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의신탁이 언제 어떤 형태로 이뤄졌는지, 배우자 명의신탁 같은 예외에 해당하는지는 매매계약서와 등기 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산의 반환·부당이득 소송과 배당금 가압류를 수행합니다.

실무상 착안점

명의를 맡긴 사람들은 임대차계약서에 확정일자만 받아 두면 경매가 나도 보증금만큼은 먼저 받을 수 있다고 생각합니다. 법원은 계약서의 형식이 아니라 실제로 집을 빌려 쓰고 차임을 주고받는 관계였는지를 봅니다. 공유자끼리 경매를 대비해 만든 서류는 그 실질이 없다고 판단되기 쉽습니다.

그래서 필요한 기록은 임대차 서류가 아니라 지분을 실제로 누가 샀는지 보여 주는 자료입니다. 매매대금 이체 내역, 매도인과의 계약서, 명의를 맡긴 경위를 적은 문자나 확인서가 명의신탁의 형태를 정하고, 그 형태가 등기 청구와 부당이득 청구 중 어느 쪽으로 갈지를 결정합니다.

경매가 진행 중이라면 시간이 부족합니다. 수탁자에게 돌아갈 배당금을 가압류하지 않으면 배당이 끝난 뒤 돈이 흩어집니다. 배당기일 전에 가압류 결정을 받아 두어야 본안 소송에서 이겨도 실제로 회수할 수 있습니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

공유 부동산 등기사항증명서, 지분 매수 대금 이체 내역, 임대차계약서, 경매 기록을 준비해 주시면, 우선변제권 인정 가능성, 명의신탁의 형태, 배당금 가압류와 부당이득 청구 방향을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

이 상황으로 시작하기채팅으로 시작 · 회원가입 없이

질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.

비슷한 상황

출처

2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성