공유·경계

공유지분 3분의 1을 샀는데 땅을 점유한 시효취득자를 내보낼 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 점유자가 취득시효를 완성해 나머지 과반수 지분을 넘겨받을 지위에 있다면 3분의 1 지분을 산 사람은 토지 인도나 건물 철거를 청구할 수 없습니다. 대법원 2000다33638 판결이 이렇게 봅니다. 지금은 점유 시작 시기와 공유자별 지분 비율부터 확인하십시오.

지분을 샀다고 해서 점유자를 상대로 무조건 땅을 비워 달라고 소송부터 낼 일은 아닙니다. 점유자가 과반수 지분권자가 될 지위에 있으면 그 소송은 받아들여지지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 세 형제가 3분의 1씩 공유하던 시골 토지 가운데 막내의 지분을 사서 등기했습니다. 그런데 그 토지에는 B씨가 1998년부터 집을 짓고 살아왔고, B씨는 25년 넘게 자기 땅인 줄 알고 써 왔다며 나머지 형제 둘에게 시효취득을 이유로 지분 이전등기를 요구하고 있었습니다. A씨는 2025년 B씨에게 집을 철거하고 땅을 비워 달라고 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공유지분 3분의 1을 샀는데 점유자에게 땅을 비워 달라고 할 수 있나요?

점유자가 취득시효를 완성해 나머지 과반수 지분을 넘겨받을 지위에 있다면 할 수 없습니다. 대법원 2001. 11. 27. 선고 2000다33638, 33645 판결은 공유토지에 대한 점유취득시효가 완성된 뒤 과반수에 못 미치는 소수 지분을 양수한 제3자는, 나머지 과반수 지분에 관해 시효취득 등기를 받아 과반수 지분권자가 될 지위에 있는 점유자에게 건물 철거와 토지 인도를 청구할 수 없다고 보았습니다.

공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정하고, 과반수 지분권자는 공유물의 특정 부분을 배타적으로 쓰기로 정할 수 있습니다. 점유자가 곧 과반수 지분권자가 될 수 있는 이상, 소수 지분권자가 그 점유를 배제하라고 할 수는 없다는 것입니다.

시효가 완성됐는데 제가 산 지분은 어떻게 되나요?

지분을 산 사람이 먼저 등기했다면 그 지분은 점유자가 가져갈 수 없습니다. 점유취득시효는 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하면 등기함으로써 소유권을 취득하는 것이어서, 시효 완성 뒤 등기 전에 그 지분을 사서 등기한 제3자에게는 시효취득을 주장할 수 없습니다. 따라서 3분의 1 지분은 매수인 몫으로 남고, 점유자는 나머지 3분의 2에 대해서만 시효취득 등기를 청구합니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제245조와 제265조도 원안 당시와 같습니다. 결국 매수인과 점유자가 함께 공유자가 되는 구조가 되므로 토지 사용 방법은 과반수 지분권자가 정하게 됩니다.

소수 지분권자는 그러면 무엇을 청구할 수 있나요?

사용 이익에 대한 부당이득반환이나 공유물분할을 검토할 수 있습니다. 과반수 지분권자가 공유물을 배타적으로 쓰더라도 소수 지분권자는 그 지분 비율에 따른 사용 이익을 부당이득으로 청구할 여지가 있고, 공유 관계를 끝내려면 공유물분할을 청구할 수 있습니다. 분할 방법에 합의가 안 되면 법원이 현물분할이나 경매 후 대금분할을 정합니다.

공유지분 매수인 대응 순서

• 점유 경위 확인 - 점유 시작 시기와 방식, 소유 의사 여부를 확인합니다. 시효 완성 여부가 여기서 정해집니다.
• 지분 구조 확인 - 공유자별 지분과 점유자가 넘겨받을 수 있는 지분 합계를 계산합니다. 과반수 여부를 봅니다.
• 등기 선후 확인 - 시효 완성일과 지분 이전등기일을 비교합니다. 매수 지분이 보호되는지 판단합니다.
• 인도 청구 여부 결정 - 점유자가 과반수 지분권자가 될 지위이면 인도 청구는 보류합니다. 소송비용을 줄입니다.
• 부당이득·분할 청구 - 지분 비율의 사용 이익이나 공유물분할을 청구합니다. 지분의 가치를 현실화합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 점유자의 점유가 타주점유이거나 시효 중단 사유가 있었다면 점유 경위 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유토지의 취득시효·공유물분할·토지 인도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 소수 지분권자가 시효취득자에게 인도를 청구할 수 있나요?
  청구할 수 없습니다. 대법원 2001. 11. 27. 선고 2000다33638, 33645 판결은 시효 완성 뒤 과반수에 못 미치는 지분을 산 제3자가 과반수 지분권자가 될 지위에 있는 시효취득자에게 건물 철거와 토지 인도를 청구할 수 없다고 보았습니다.
• 과반수 지분권자는 공유 토지를 혼자 써도 되나요?
  관리 방법으로 정하면 쓸 수 있습니다. 민법 제265조는 공유물 관리에 관한 사항을 지분의 과반수로 결정한다고 정하고, 판례는 과반수 지분권자가 특정 부분을 배타적으로 사용하기로 정하는 것도 관리 방법으로 적법하다고 봅니다. 새 건물을 짓는 것은 관리를 넘습니다.
• 시효 완성 뒤 산 제 지분도 빼앗기나요?
  먼저 등기했다면 빼앗기지 않습니다. 민법 제245조 제1항의 점유취득시효는 등기해야 소유권을 취득하므로, 시효 완성 뒤 등기 전에 지분을 사서 등기한 제3자에게는 시효취득을 주장할 수 없습니다. 점유자는 나머지 지분만 청구합니다.
• 점유취득시효는 몇 년인가요?
  20년입니다. 민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 소유권을 취득한다고 정합니다. 남의 땅인 줄 알면서 빌려 쓴 경우처럼 소유의 의사가 없으면 기간이 지나도 시효취득이 안 됩니다.
• 인도 대신 돈으로 받을 방법이 있나요?
  부당이득반환을 검토할 수 있습니다. 과반수 지분권자가 토지를 배타적으로 쓰더라도 소수 지분권자는 지분 비율에 따른 사용 이익을 청구할 여지가 있습니다. 인근 임대료 감정으로 금액을 정하고, 소멸시효를 고려해 최근 기간부터 청구합니다.
• 공유 관계를 아예 끝낼 수 있나요?
  공유물분할을 청구할 수 있습니다. 민법 제269조 제1항은 분할 방법에 협의가 성립되지 않으면 공유자가 법원에 분할을 청구할 수 있다고 정합니다. 현물로 나누기 어렵거나 가치가 크게 줄면 경매해 대금을 지분 비율로 나눕니다.

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