주택 임대차

과밀억제권역 빌라 보증금 1억 2천만원이면 소액임차인으로 보호받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 2026년 현행 기준으로 서울을 제외한 과밀억제권역은 보증금 1억 4,500만원 이하면 소액임차인이어서 1억 2천만원도 4,800만원까지 최우선변제를 받습니다. 주택임대차보호법 시행령 제10조와 제11조가 이 금액을 정합니다. 지금은 등기부에서 가장 앞선 근저당 설정일을 확인하십시오.

인터넷에 도는 오래된 금액표를 보고 미리 포기할 필요는 없습니다. 기준은 몇 차례 올랐습니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2025년 7월 수도권 과밀억제권역에 속한 시의 빌라를 보증금 1억 2,000만원에 빌려 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 인터넷에서 광역시가 아닌 지역은 소액보증금 기준이 훨씬 낮다는 글을 보고, 자기 보증금이 소액임차인으로 보호받을 수 없는 금액인지 물었습니다. 등기부에는 2024년 5월 설정된 근저당이 하나 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

과밀억제권역에서 보증금 1억 2,000만원이면 소액임차인인가요?

소액임차인입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」에 따르면 서울특별시를 제외한 「수도권정비계획법」상 과밀억제권역과 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시는 보증금 1억 4,500만원 이하 임차인이 소액임차인입니다. N씨의 1억 2,000만원은 이 범위 안입니다.

이 지역의 소액임차인은 보증금 가운데 4,800만원까지 다른 담보물권자보다 먼저 받습니다. 보증금 1억 2,000만원 전부가 아니라 4,800만원까지가 최우선변제 대상이고, 나머지는 확정일자 순서에 따라 배당받습니다.

과밀억제권역은 어디인가요?

「수도권정비계획법 시행령」 별표 1이 정합니다. 서울특별시, 인천광역시 일부, 의정부시·구리시·하남시·고양시·수원시·성남시·안양시·부천시·광명시·과천시·의왕시·군포시, 남양주시와 시흥시의 일부 지역이 들어갑니다. 같은 시라도 일부 동만 들어가는 곳이 있으므로 주소지로 확인해야 합니다.

종전에는 이 지역 소액보증금 기준이 8,000만원 이하, 최우선변제액이 2,700만원이었는데, 이후 시행령 개정으로 지금의 1억 4,500만원과 4,800만원으로 올랐습니다.

근저당이 먼저 있으면 기준이 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 개정 시행령은 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용하지만, 시행 전에 담보물권을 취득한 사람에 대해서는 종전 규정을 따릅니다. 2023. 2. 21. 전에 설정된 근저당권자에 대해서는 종전 기준인 1억 3,000만원 이하·4,300만원이 적용됩니다.

N씨 집의 근저당은 2024년 5월에 설정되었으므로 현행 기준이 적용됩니다. 설령 2023. 2. 21. 전 근저당이었더라도 1억 2,000만원은 종전 기준 1억 3,000만원 이하이므로 소액임차인에는 해당하고, 최우선변제액이 4,300만원으로 줄어드는 차이가 생깁니다.

또 최우선변제액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못하고, 임차인이 경매신청 등기 전에 주택 인도와 전입신고를 마쳐야 합니다.

소액임차인 해당 여부 확인 순서

• 주소지 권역 확인 - 주택 소재지가 과밀억제권역인지 별표로 확인합니다. 권역에 따라 기준 금액이 다릅니다.
• 보증금 기준 대조 - 보증금이 권역별 기준 이하인지 봅니다. 월세가 있어도 보증금만으로 판단합니다.
• 근저당 설정일 확인 - 가장 앞선 담보물권 설정일이 개정 시행령 시행일 전인지 봅니다. 그 담보권자에 대한 기준이 정해집니다.
• 대항요건 유지 - 인도와 전입신고를 경매신청 등기 전에 마치고 유지합니다. 이사하면 권리를 잃습니다.
• 배당요구 - 경매가 시작되면 배당요구 종기까지 배당요구를 합니다. 최우선변제도 배당요구를 해야 받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 한 집에 임차인이 여럿이거나 근저당이 여러 시점에 나뉘어 설정되어 있으면 배당 계산이 달라지므로 등기부와 임차인 현황을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당과 보증금 반환 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 월세가 있으면 보증금에 합산하나요?
  주택임대차보호법 시행령 제11조는 보증금이 권역별 금액 이하인 임차인을 소액임차인으로 정합니다. 상가건물처럼 월세를 환산해 더하는 규정은 주택에는 없으므로 보증금만으로 판단합니다. 계약서의 보증금 액수를 확인하십시오.
• 집값이 낮으면 4,800만원을 다 못 받나요?
  그럴 수 있습니다. 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 주택가액의 2분의 1까지만 우선변제를 받습니다. 한 집에 소액임차인이 여럿이면 합계가 주택가액의 2분의 1을 넘지 않도록 나눕니다.
• 서울은 기준이 얼마인가요?
  2026. 9. 28. 현재 서울특별시는 보증금 1억 6,500만원 이하 임차인이 5,500만원까지 최우선변제를 받습니다. 광역시는 8,500만원 이하·2,800만원, 그 밖의 지역은 7,500만원 이하·2,500만원입니다.
• 근저당이 2021년에 설정되었으면요?
  2023. 2. 21. 개정 전에 담보물권을 취득한 사람에 대해서는 종전 규정이 적용됩니다. 2021. 5. 11. 시행 시행령 기준으로 과밀억제권역은 1억 3,000만원 이하·4,300만원입니다. 그보다 더 전에 설정된 근저당이면 그 당시 기준을 다시 확인해야 합니다.
• 가족이 같이 살면 보증금을 합치나요?
  하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 가정공동생활을 하면 1명의 임차인으로 보아 보증금을 합산합니다. 부부가 각자 계약해도 합산한 금액으로 기준을 따지게 되므로, 합산액이 기준을 넘으면 두 사람 모두 소액임차인에서 빠질 수 있습니다.
• 최우선변제를 받으려면 언제까지 전입해야 하나요?
  주택에 대한 경매신청 등기 전에 주택 인도와 주민등록을 마쳐야 합니다. 경매신청 등기 뒤에 전입하면 보증금이 기준 이하여도 최우선변제를 받지 못합니다. 등기부의 경매개시결정 등기일과 주민등록초본의 전입일을 비교하십시오.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성