아파트 관리

전 소유자가 밀린 아파트 관리비 연체료도 새 소유자가 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 새 소유자가 승계하는 것은 공용부분 관리비 원금뿐이고 전 소유자가 밀린 관리비의 연체료는 내지 않아도 됩니다. 판례는 연체료를 위약벌의 일종으로 보아 전 소유자의 연체로 생긴 효과까지 넘어오지 않는다고 봅니다. 지금은 관리사무소에서 체납 내역을 항목별로 받아 공용부분과 연체료를 나눠 보십시오.

관리사무소가 체납 관리비 전액을 내야 이사를 들어올 수 있다고 해도, 그 요구를 그대로 받아들일 필요는 없습니다. 승계되는 범위는 법으로 정해져 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 8월 아파트를 사서 잔금을 치렀습니다. 입주 직후 관리사무소는 전 소유자가 2024년 초부터 밀린 관리비 420만원과 연체료 38만원을 모두 내야 한다고 통보했습니다. 체납액에는 공용부분 관리비뿐 아니라 세대 전기·수도 요금도 섞여 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전 소유자가 밀린 관리비 연체료도 새 소유자가 내야 하나요?

내지 않아도 됩니다. 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결은 관리비 연체료가 위약벌의 일종이고, 새 소유자가 공용부분 관리비를 승계한다고 해서 전 소유자의 연체로 이미 생긴 법률효과까지 승계하는 것은 아니라고 보았습니다. 새 소유자가 떠안는 것은 공용부분 관리비 원금뿐입니다.

공용부분 관리비를 승계하는 근거는 2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」입니다. 공유자가 공용부분에 관해 다른 공유자에게 가지는 채권은 그 특별승계인에게도 행사할 수 있습니다. 매매로 아파트를 산 사람은 이 특별승계인에 해당합니다.

새 소유자가 떠안는 관리비는 어디까지인가요?

공용부분 관리비만 승계합니다. 공용부분 그 자체의 유지·관리 비용뿐 아니라, 전유부분을 포함한 건물 전체를 통일적으로 관리하려고 일률적으로 지출하는 비용도 공용부분 관리비에 들어갑니다. 반대로 각 세대가 쓴 전기·수도·난방처럼 개별 세대에 구체적으로 귀속되는 전유부분 관리비는 승계되지 않습니다.

관리규약에 「체납 관리비 전액을 승계인이 부담한다」고 적혀 있어도, 새 소유자가 그 규약을 따로 승인하지 않았다면 전유부분 관리비까지 떠안지 않습니다. 대법원 2007. 2. 22. 선고 2005다65821 판결은 규약으로 체납관리비를 승계시키는 것은 규약 제정의 한계를 벗어난다고 보았습니다.

오래된 체납 관리비도 모두 내야 하나요?

3년이 지난 부분은 소멸시효를 주장할 수 있습니다. 1개월 단위로 내는 집합건물 관리비는 1년 이내의 기간으로 정한 금전 채권이라 3년의 단기소멸시효가 적용됩니다. 새 소유자도 승계한 채무에 대해 이 시효를 주장할 수 있습니다.

체납 관리비 승계 대응 순서

• 체납 내역서 요청 - 관리사무소에 월별 체납 내역을 항목별로 받습니다. 공용·전유 구분과 연체료 포함 여부를 확인하는 출발점입니다.
• 항목 분류 - 공용부분 관리비, 전유부분 사용료, 연체료로 나눕니다. 승계 대상은 공용부분 관리비 원금뿐입니다.
• 시효 계산 - 각 월 납부기한부터 3년이 지났는지 봅니다. 지난 부분은 시효 완성을 주장합니다.
• 전 소유자에게 구상 - 대신 낸 공용부분 관리비는 전 소유자에게 청구합니다. 매매계약서에 관리비 정산 특약이 있으면 그에 따릅니다.
• 이의 서면 발송 - 승계 범위를 넘는 청구에는 이의 내용을 서면으로 보냅니다. 단전·단수 같은 압박에 대응할 근거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매계약에서 체납 관리비를 매수인이 떠안기로 약정했거나 경매로 취득한 경우라면 계약서와 매각 조건을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 관리비 청구와 채무부존재확인 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전기·수도 요금도 새 소유자가 내야 하나요?
  원칙적으로 내지 않아도 됩니다. 세대별로 쓴 전기·수도·난방 요금은 각 입주자에게 구체적으로 귀속되는 전유부분 사용료라서 집합건물법 제18조로 승계되는 공용부분 관리비에 들어가지 않습니다. 다만 매매계약에서 매수인이 부담하기로 약정했다면 그 약정에 따릅니다.
• 관리규약에 전액 승계라고 적혀 있으면요?
  새 소유자가 그 규약을 따로 승인하지 않았다면 전유부분 관리비까지 떠안지 않습니다. 대법원 2007. 2. 22. 선고 2005다65821 판결은 관리규약으로 체납관리비를 승계시키는 것은 입주자 이외의 사람과의 권리의무에 관한 것이어서 규약 제정의 한계를 벗어난다고 보았습니다. 공용부분만 승계됩니다.
• 관리비 소멸시효는 몇 년인가요?
  3년입니다. 대법원 2005다65821 판결은 1개월 단위로 지급되는 집합건물 관리비채권이 민법 제163조 제1호의 「1년 이내의 기간으로 정한 금전의 지급을 목적으로 한 채권」에 해당한다고 보았습니다. 각 월분의 납부기한부터 따로 시효가 진행하므로 월별로 계산합니다.
• 대신 낸 관리비는 전 소유자에게 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 공용부분 관리비는 원래 전 소유자가 내야 할 채무이므로, 새 소유자가 대신 냈다면 전 소유자에게 그 금액을 구상하거나 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다. 민법 제741조가 근거가 됩니다. 매매계약서의 관리비 정산 특약과 잔금일 기준 정산 내역을 먼저 확인하십시오.
• 관리비를 안 내면 단전·단수를 해도 되나요?
  함부로 할 수 없습니다. 승계 범위를 넘는 관리비를 이유로 단전·단수를 하면 입주자의 사용·수익을 방해하는 불법행위가 될 수 있습니다. 판례도 관리규약에 근거가 있더라도 정당한 사유 없는 단전·단수는 위법하다고 본 사례가 있습니다. 이의 서면을 먼저 보내 두십시오.
• 경매로 산 경우에도 결론이 같나요?
  같습니다. 경매 매수인도 집합건물법 제18조의 특별승계인이므로 전 소유자가 체납한 공용부분 관리비는 승계하지만 연체료와 전유부분 사용료는 승계하지 않습니다. 매각물건명세서에 체납 관리비가 적혀 있지 않아도 공용부분 관리비는 부담하므로 입찰 전에 관리사무소에 확인하는 것이 좋습니다.

비슷한 상황

• 전 소유자가 밀린 관리비를 내라고 합니다
• 법률상 원인 없이 받아간 돈을 돌려받을 수 있나요?
• 오래된 채권으로 갑자기 압류가 들어왔습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성