권리금

건물주가 신규임차인에게 무리한 조건을 내걸어 권리금을 못 받았는데 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 건물주가 과도한 서류 요구와 현저히 고액의 차임 인상 같은 무리한 조건으로 신규임차인과의 계약을 결렬시켰다면 권리금 회수 방해로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 약정 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이 상한이고, 임대차 종료일부터 3년 안에 청구해야 합니다. 지금은 건물주가 요구한 서류와 차임 조건을 문자나 녹음으로 확보해 두십시오.

신규임차인이 스스로 계약을 포기했다고 해서 건물주 책임이 사라지는 것은 아닙니다. 포기하게 만든 조건이 무엇이었는지가 기준입니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2021년 8월부터 보증금 1억원, 월 차임 400만원으로 상가 1층을 빌려 약국을 운영했습니다. 계약 만료 넉 달 전인 2026년 4월, H씨는 다른 약사와 권리금 1억 2,000만원을 받기로 하는 권리금 계약을 맺고 건물주에게 소개했습니다. 건물주는 그 약사에게 약사면허증, 가족관계증명서, 예금잔고증명서, 약국 운영계획서를 내라고 하면서 월 차임을 580만원으로 올리겠다고 했고, 결국 협의가 결렬됐습니다. 그 뒤 건물주가 가족에게 같은 자리에서 약국을 열게 하려 한다는 말이 돌자, H씨는 권리금을 받지 못한 손해를 건물주에게 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물주가 무리한 조건을 내걸어 계약이 깨지면 손해배상을 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 건물주가 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해하지 못하게 하고, 이를 어겨 손해가 생기면 배상하게 합니다. 무리한 조건으로 계약을 결렬시킨 것은 방해행위에 해당할 수 있습니다.

원안과 비슷한 약국 사건에서 대구지방법원 2016. 9. 1. 선고 2015가합3796, 2016가합114 판결은 건물주가 직접 약국을 운영할 의사로 신규임차인에게 통상의 계약 과정보다 무리한 서류와 40%가 넘는 차임 인상을 요구해 협의가 결렬된 것을 정당한 사유 없는 계약 거절로 보고 손해배상책임을 인정했습니다. 이 판결은 1심 판결로 항소된 사건이므로, 같은 결론을 기대하려면 사실관계를 대조해 보아야 합니다.

어떤 요구가 권리금 회수 방해로 인정되나요?

법은 네 가지 방해행위를 정합니다. 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 받는 행위, 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 조세·공과금·주변 상가 차임에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그 밖에 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약을 거절하는 행위입니다.

H씨 사례의 차임 인상 폭은 45%입니다. 인상 폭 자체보다 주변 약국·상가의 차임과 비교해 크게 벗어났는지, 다른 요구와 함께 계약을 사실상 막으려 한 것인지를 봅니다. 신규임차인의 자력을 확인하는 정도의 서류는 요구할 수 있지만, 가족관계증명서처럼 계약과 관련이 적은 서류를 함께 요구했다면 무리한 조건으로 평가될 여지가 커집니다.

손해배상은 얼마까지, 언제까지 청구하나요?

배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. H씨 사례라면 약정 권리금 1억 2,000만원과 종료 당시 감정 권리금 중 낮은 금액이 상한이고, 종료 당시 권리금은 소송에서 감정으로 정하는 경우가 많습니다. 청구는 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 해야 합니다.

건물주가 직접 약국을 하려는 것이면 정당한 사유가 되나요?

그 이유만으로는 정당한 사유가 되지 않습니다. 대법원 2025. 11. 20. 선고 2024다305605, 305612 판결은 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 신규임차인과의 계약을 거절한 것은 정당한 사유가 없다고 보았습니다. 건물주가 가족에게 약국을 열게 하려는 계획이었다면 무리한 조건 제시가 계약을 막으려는 수단이었음을 뒷받침하는 사정이 됩니다.

권리금 회수 방해 손해배상 대응 순서

• 권리금 계약서 확보 - 신규임차인과 맺은 권리금 계약서와 계약 날짜를 정리합니다. 약정 권리금이 배상액 상한의 한쪽 기준이 됩니다.
• 건물주 요구 기록 - 건물주가 요구한 서류 목록과 차임 조건을 문자·이메일·녹음으로 모읍니다. 무리한 조건인지 판단하는 직접 자료입니다.
• 주변 시세 자료 - 주변 비슷한 상가의 차임과 보증금 자료를 모읍니다. 현저히 고액인지 비교하는 기준이 됩니다.
• 종료 후 사용 확인 - 계약 종료 뒤 건물주나 가족이 같은 자리에서 영업하는지 확인합니다. 방해 의도를 뒷받침하는 사정이 됩니다.
• 소 제기와 감정 - 종료일부터 3년 안에 손해배상 소송을 내고 권리금 감정을 신청합니다. 보증금 반환 청구와 함께 제기할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신규임차인이 다른 사정으로 계약을 포기했거나 차임 연체 등 갱신거절 사유가 있으면 협의 경과와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 권리금 손해배상·명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무리한 서류 요구도 권리금 방해가 되나요?
  될 수 있습니다. 신규임차인의 자력을 확인하는 정도의 서류는 요구할 수 있지만, 계약과 관련이 적은 서류를 과도하게 요구해 계약을 사실상 막았다면 정당한 사유 없는 계약 거절로 평가될 수 있습니다. 차임 인상 등 다른 조건과 함께 종합해 판단합니다.
• 차임을 몇 % 올리면 현저히 고액인가요?
  법에 정해진 비율은 없습니다. 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임과 보증금, 그 밖의 부담에 비추어 현저히 고액인지를 봅니다. 인상 폭이 크더라도 주변 시세가 비슷하다면 인정되기 어렵고, 시세를 크게 넘으면 방해행위가 됩니다.
• 신규임차인이 스스로 포기해도 배상받나요?
  포기의 원인이 건물주의 무리한 조건이라면 배상받을 수 있습니다. 건물주의 방해행위와 권리금을 받지 못한 손해 사이에 인과관계가 있어야 하므로, 신규임차인에게 포기 사유를 적은 확인서를 받아 두는 편이 좋습니다.
• 손해배상은 얼마까지 받을 수 있나요?
  신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이 상한입니다. 종료 당시 권리금은 소송에서 감정으로 정하는 경우가 많고, 약정 권리금이 더 높더라도 감정액을 넘어 배상받을 수는 없습니다.
• 건물주가 직접 영업하려는 것도 정당한 사유인가요?
  아닙니다. 대법원 2025. 11. 20. 선고 2024다305605, 305612 판결은 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 신규임차인과의 계약을 거절한 데에는 정당한 사유가 없다고 보았습니다. 이 경우 건물주는 권리금 손해배상 책임을 질 수 있습니다.
• 손해배상 청구 기한은 언제까지인가요?
  임대차가 종료한 날부터 3년입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항은 이 기간 안에 행사하지 않으면 시효로 소멸한다고 정합니다. 보증금 반환 청구와 함께 소송을 내면 한 번에 정리할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?

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