권리금

건물주가 권리금 회수를 방해했다면 배상받을 때까지 가게를 안 비워도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 권리금 관련 채권은 건물에 관하여 생긴 채권이 아니어서 유치권이 없고, 권리금 손해배상을 이유로 가게 인도를 거절할 수도 없습니다. 대법원 2018다242727 판결은 가게 반환의무와 권리금 방해 손해배상의무가 동시이행관계가 아니라고 보았습니다. 지금은 보증금을 돌려받았는지부터 확인하십시오.

권리금을 받으려고 가게를 붙잡고 있을 필요는 없습니다. 가게를 넘겨준 뒤에도 방해를 증명할 자료만 있으면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 버티는 기간이 길어질수록 명도소송 비용과 차임 상당 부당이득이 쌓입니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2021년 4월 상가를 빌려 베이커리를 운영했고 계약은 2026년 4월에 끝났습니다. 2026년 1월 G씨가 권리금 8,000만원에 가게를 넘겨받겠다는 신규임차인을 데려왔지만, 건물주는 직접 쓰겠다며 계약을 거절했습니다. 건물주는 보증금 4,000만원을 공탁하고 가게를 비우라고 했고, G씨는 권리금 손해를 배상받을 때까지 유치권을 행사하겠다며 버티고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

권리금 손해배상채권으로 유치권을 행사할 수 있나요?

아니요, 권리금과 관련된 채권은 건물에 관하여 생긴 채권이 아니어서 그 채권으로 가게에 유치권을 행사할 수 없습니다. 유치권은 공사대금처럼 그 물건 자체에 관하여 생긴 채권이 있어야 인정됩니다.

대법원은 건물을 비워 줄 때 권리금을 돌려받기로 약정한 경우에도 그 권리금반환청구권으로는 건물에 유치권을 행사할 수 없다고 보았습니다. 권리금 회수 방해로 생긴 손해배상채권도 건물 자체가 아니라 건물주의 방해 행위에서 생긴 채권이므로 같은 이유로 유치권 근거가 되기 어렵습니다.

손해배상을 받을 때까지 가게 인도를 거절할 수 있나요?

거절할 수 없습니다. 대법원은 임대차 종료에 따른 임차인의 가게 반환의무와 건물주의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무가 서로 맞바꾸는 동시이행관계에 있지 않다고 판단했습니다.

가게 반환의무는 임대차가 끝나서 생기고, 손해배상의무는 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」의 권리금 회수기회 보호의무를 어겨서 생기므로 발생 원인이 다르다는 이유입니다. 그래서 손해배상을 이유로 버티면 명도소송에서 지게 되고, 그동안 가게를 쓴 이익을 부당이득으로 돌려줘야 할 수 있습니다.

보증금은 받을 때까지 버틸 수 있나요?

보증금은 다릅니다. 임대차가 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 보므로, 보증금을 받지 못했다면 가게 인도를 미룰 근거가 있습니다.

다만 건물주가 보증금을 적법하게 공탁했거나 이미 돌려줬다면 이 근거도 사라집니다. 보증금과 권리금은 따로 따져야 하고, 권리금 손해배상은 건물주 재산에 가압류를 해 두고 소송으로 받는 방법이 있습니다.

권리금 방해 후 가게 인도 대응 순서

• 보증금 확인 - 보증금을 돌려받았는지, 공탁됐는지 확인합니다. 받기 전에는 인도를 미룰 근거가 있습니다.
• 방해 증거 정리 - 신규임차인과 맺은 권리금 계약서와 건물주의 거절 문자를 모읍니다. 손해배상 청구의 핵심 자료가 됩니다.
• 가압류 신청 - 건물주가 건물을 처분할 우려가 있으면 건물에 가압류를 합니다. 판결 뒤 받을 재산을 확보합니다.
• 가게 인도 - 보증금 문제가 정리되면 가게를 넘기고 인도일을 기록합니다. 부당이득과 명도소송 부담을 막습니다.
• 손해배상 소송 - 임대차 종료일부터 3년 안에 소를 냅니다. 권리금 감정으로 손해액을 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물에 직접 들인 공사비가 있거나 원상회복 특약이 있으면 계약서와 공사 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 권리금 회수 방해 손해배상과 명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 권리금 손해배상으로 유치권이 생기나요?
  생기지 않습니다. 유치권은 그 물건에 관하여 생긴 채권으로만 행사할 수 있는데, 권리금 손해배상채권은 건물이 아니라 건물주의 방해 행위에서 생긴 채권입니다. 권리금 반환 약정도 같은 이유로 유치권이 부정됐습니다.
• 배상받을 때까지 가게 인도를 미룰 수 있나요?
  미룰 수 없습니다. 대법원은 가게 반환의무는 임대차 종료에서, 권리금 손해배상의무는 회수기회 보호의무 위반에서 생겨 원인이 다르므로 동시이행관계가 아니라고 판단했습니다. 손해배상은 가게를 넘긴 뒤 소송으로 따로 청구합니다.
• 버티면 어떤 불이익이 있나요?
  명도소송에서 지고 소송비용을 부담할 수 있습니다. 보증금을 받은 뒤라면 가게를 쓴 기간의 차임 상당액을 부당이득으로 돌려줘야 할 수 있어, 받을 배상액에서 빠지는 셈이 됩니다. 건물주가 명도소송을 내면 그 비용까지 떠안게 됩니다.
• 보증금을 못 받았으면 버텨도 되나요?
  보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 보므로 인도를 미룰 근거가 있습니다. 다만 건물주가 보증금을 적법하게 공탁했다면 그 근거도 사라지므로 공탁 여부를 확인합니다.
• 권리금 손해배상액은 얼마나 되나요?
  신규임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 실제 액수는 법원의 권리금 감정 결과와 임차인이 입은 손해를 따져 정하므로 계약서 금액이 그대로 인정되지는 않습니다.
• 가게를 비우면 배상받기 어려워지나요?
  어려워지지 않습니다. 손해배상청구권은 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 행사하면 되고, 가게를 비웠는지와 관계없습니다. 건물주가 건물을 팔거나 재산을 옮길 우려가 있으면 소송 전에 가압류를 먼저 해 둡니다.

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