권리금

‘건물주가 점포를 요구하면 권리금을 돌려준다’는 약정, 만료만으로 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 이런 약정이 있어도 임대차기간이 끝났다는 사정만으로 건물주에게 권리금을 청구할 수는 없습니다. 대법원 94다28598 판결은 이 문구를 건물주가 명도를 요구하거나 이유 없이 갱신을 거절해 권리금 회수를 막을 때 직접 지급하겠다는 뜻으로 보았습니다. 지금은 건물주가 가게를 비워 달라고 하거나 갱신을 거절한 문자가 있는지부터 확인하십시오.

만료가 다가온다고 건물주에게 권리금부터 돌려 달라고 요구할 필요는 없습니다. 먼저 신규임차인을 찾아 권리금을 받는 길이 열려 있습니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2022년 10월 상가를 빌려 옷가게를 열면서 계약서에 「권리금 3,000만원은 임대인이 인정하되 임대인이 점포를 요구할 때에는 권리금을 임차인에게 변제한다」는 특약을 넣었습니다. 2026년 10월 만료를 앞두고 주변에서 이 특약이 있으면 계약이 끝날 때 건물주에게 권리금을 받을 수 있다고 들었습니다. M씨는 만료만으로 건물주에게 3,000만원을 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

권리금 반환 약정은 어떤 뜻으로 해석되나요?

건물주가 권리금 회수를 막을 때 직접 책임지겠다는 뜻으로 해석됩니다. 대법원 1994. 9. 9. 선고 94다28598 판결은 같은 문구에 대해 건물주가 명도를 요구하거나 특별한 사유 없이 갱신을 거절하고 다른 곳에 처분하면서 권리금을 받지 못하게 하는 경우에 지급하겠다는 취지로 보았습니다.

처분문서의 해석은 문언, 약정의 동기와 경위, 달성하려는 목적을 종합해 합리적으로 판단합니다. 권리금은 원래 새 임차인에게서 받는 돈이라는 점이 해석의 출발점이 됩니다.

만료만으로는 왜 권리금을 받을 수 없나요?

권리금은 영업시설, 거래처, 위치에 따른 영업상 이점의 대가로 새로 들어오는 사람이 내는 돈이기 때문입니다. 건물주가 받는 돈이 아니므로, 약정 문구에 「만료 시 반환한다」는 뜻이 분명하지 않으면 만료 자체가 지급 사유가 되지 않습니다.

반대로 건물주가 만료 뒤 직접 가게를 쓰겠다며 비워 달라고 하거나 새 임차인을 받지 않겠다고 하면, 그때는 약정에 따라 권리금을 청구할 수 있는 상황이 됩니다. 건물주가 먼저 점포를 요구했다는 사실은 임차인이 증명해야 합니다.

약정과 별도로 법에 따른 권리금 보호도 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 건물주가 신규임차인과의 계약을 정당한 사유 없이 거절하는 등으로 권리금 회수를 방해하지 못하게 합니다. 원안 판결 당시에는 없던 제도입니다.

방해가 있으면 손해배상을 청구할 수 있고, 배상액은 신규임차인이 주기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이 한도입니다. 약정에 따른 청구와 법정 손해배상 중 유리한 쪽을 골라 다툴 수 있습니다.

다만 3기 차임 연체나 무단 전대처럼 갱신거절 사유가 있으면 법정 보호는 적용되지 않습니다. 이때는 약정 문구의 해석만으로 다투게 됩니다.

권리금 반환 약정 대응 순서

• 특약 문구 확인 - 「점포를 요구할 때」인지 「기간 만료 시」인지 정확히 봅니다. 문구에 따라 청구 시점이 달라집니다.
• 건물주 의사 기록 - 명도 요구나 갱신거절 의사를 문자·내용증명으로 받아 둡니다. 약정 발동의 근거가 됩니다.
• 신규임차인 주선 - 만료 6개월 전부터 권리금을 낼 새 임차인을 찾아 건물주에게 소개합니다. 법정 보호의 요건입니다.
• 거절 시 증거 확보 - 건물주가 새 임차인을 거절하면 사유와 날짜를 남깁니다. 손해배상 청구의 핵심 자료입니다.
• 청구 방법 선택 - 약정 권리금 청구와 법정 손해배상 중 유리한 쪽을 정합니다. 종료일부터 3년 안에 행사합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 특약에 권리금 액수와 반환 시기가 구체적으로 적혀 있거나 건물주가 권리금을 직접 받은 경우에는 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 권리금 회수 방해 손해배상과 명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 권리금 반환 특약이 있으면 만료 때 받을 수 있나요?
  문구가 「임대인이 점포를 요구할 때 변제한다」는 식이면 만료만으로는 받기 어렵습니다. 대법원 1994. 9. 9. 선고 94다28598 판결은 이런 문구를 건물주가 권리금 회수를 막을 때 직접 지급한다는 뜻으로 보고 만료를 이유로 한 청구를 배척했습니다.
• 언제 약정에 따라 권리금을 청구할 수 있나요?
  건물주가 명도를 요구하거나 특별한 사유 없이 갱신을 거절하고 다른 사람에게 처분하면서 권리금을 받지 못하게 하는 경우입니다. 건물주가 직접 쓰겠다며 비워 달라고 한 문자가 대표적인 증거가 됩니다.
• 권리금은 원래 누구에게 받는 돈인가요?
  새로 들어오는 신규임차인에게 받는 돈입니다. 권리금은 영업시설·비품, 거래처, 신용, 위치에 따른 영업상 이점 등의 양도 또는 이용 대가로 지급되는 금전이어서, 건물주에게 청구하려면 별도의 약정이나 법정 요건이 필요합니다.
• 약정이 없어도 법으로 권리금을 보호받나요?
  보호받습니다. 건물주는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 정당한 사유 없이 계약을 거절하는 방법으로 권리금 회수를 방해해서는 안 되고, 위반하면 손해배상 책임을 집니다.
• 법정 손해배상은 얼마까지 받을 수 있나요?
  신규임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이 한도입니다. 종료 당시 권리금은 감정평가로 정하는 경우가 많아 특약에 적힌 액수와 다를 수 있으므로 매출 자료를 보관합니다.
• 월세를 여러 번 밀렸어도 권리금 보호를 받나요?
  3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 갱신거절 사유에 해당해 법정 권리금 보호는 적용되지 않습니다. 이 경우에는 계약서 특약의 해석만으로 권리금 지급을 다툴 수 있습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성