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명도 때 권리금을 돌려주기로 한 약정서로 가게에 유치권을 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 권리금 반환 약정이 있어도 그 채권으로 상가 건물에 유치권을 행사할 수는 없습니다. 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이 아니어서 민법 제320조의 유치권 요건을 채우지 못합니다. 지금은 계약서 특약에 반환 시기와 금액이 적혀 있는지부터 확인하십시오.

권리금 약정서를 받았다고 해서 가게를 비우기 전에 따로 공증을 받아 둘 필요는 없습니다. 특약이 적힌 계약서 원본만으로 약정금 청구가 가능합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 3월 상가 1층을 보증금 5,000만원, 월 차임 300만원에 임차해 카페를 열면서 전 임차인에게 권리금 6,000만원을 지급했습니다. 임대인은 계약서 특약에 「명도할 때 권리금 4,000만원을 임대인이 돌려준다」고 적어 주었습니다. 2026년 3월 계약이 끝나자 임대인은 건물을 직접 쓰겠다며 명도를 요구하면서 약정한 권리금은 나중에 주겠다고 했고, A씨는 권리금을 받을 때까지 가게를 비우지 않겠다며 유치권을 주장하려 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

권리금 반환 약정만으로 유치권이 생기나요?

아니요, 임대인이 명도 때 권리금을 돌려주기로 약정했더라도 그 권리금반환청구권으로 건물에 유치권을 행사할 수 없습니다. 유치권은 채권이 그 물건에 관하여 생긴 경우에만 성립하는데, 권리금 반환 약정은 영업상 이익에 대한 당사자 사이의 약속일 뿐 건물 자체에 관하여 생긴 채권이 아니기 때문입니다. 대법원 1994. 10. 14. 선고 93다62119 판결이 이 점을 분명히 했고, 지금도 같은 기준이 쓰입니다.

유치권을 이유로 명도를 거부하다가 명도 소송에서 지면, 계약 종료 뒤 점유한 기간의 차임 상당액을 부당이득이나 손해배상으로 물어야 할 수 있습니다. 보증금에서 이 금액이 공제되는 경우가 많습니다.

그러면 약정한 권리금은 어떻게 받나요?

약정한 권리금은 임대인에게 약정금 지급을 청구하는 소송으로 받습니다. 계약서 특약에 「명도 시 반환」처럼 지급 시기가 정해져 있으면 그 시기에 이행기가 옵니다. 임대인의 재산이 줄어들 우려가 있으면 소송 전에 임대인의 부동산이나 예금에 가압류를 신청해 둘 수 있습니다.

약정서에 반환 시기나 금액이 불분명하면 그 해석부터 다투게 됩니다. 「권리금을 인정한다」는 문구만 있고 반환 의무가 적혀 있지 않으면 반환 약정으로 보기 어려울 수 있습니다.

약정이 없어도 권리금을 보호받을 수 있나요?

있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해하지 못하게 합니다. 원안 상담 당시에는 이 규정이 없었고 2015년에 새로 생겼습니다.

임대인이 이를 어겨 손해가 생기면 배상 책임을 지는데, 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 이 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다.

권리금 유치권 대응 순서

• 특약 문구 확인 - 계약서에 권리금을 누가, 언제, 얼마를 돌려주는지 적혀 있는지 봅니다. 반환 의무가 분명해야 약정금 청구가 됩니다.
• 명도 여부 결정 - 유치권 주장이 막힌다는 전제에서 명도 시점을 정합니다. 버티는 기간만큼 차임 상당액 부담이 늘어납니다.
• 신규임차인 주선 기록 - 종료 6개월 전부터 신규임차인을 주선했다면 그 문자·권리금 계약서를 남깁니다. 방해가 있으면 배상 청구의 근거가 됩니다.
• 가압류 검토 - 임대인이 건물을 팔거나 담보를 늘리려는 움직임이 있으면 가압류를 신청합니다. 판결 뒤 집행할 재산을 확보하는 절차입니다.
• 약정금·손해배상 소송 - 약정금 청구와 권리금 회수 방해 배상 청구를 함께 제기할 수 있는지 검토합니다. 종료일부터 3년이 지나기 전에 제기해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 권리금 약정이 임대인이 아닌 전 임차인과 맺은 것이거나 특약 문구가 모호하면 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환·권리금 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 권리금을 못 받았는데 가게를 안 비워도 되나요?
  유치권으로는 안 됩니다. 대법원 1994. 10. 14. 선고 93다62119 판결은 권리금반환청구권이 건물에 관하여 생긴 채권이 아니라고 보았습니다. 계약이 끝났는데 버티면 명도 소송에서 지고, 점유한 기간의 차임 상당액을 부담할 수 있습니다. 권리금은 약정금 청구로 받아야 합니다.
• 권리금 반환 약정은 효력이 있나요?
  있습니다. 임대인이 명도 때 권리금을 돌려주기로 약정했다면 임차인은 그 약정에 따라 약정금을 청구할 수 있습니다. 다만 약정서에 반환 의무와 시기가 분명해야 하고, 「권리금을 인정한다」는 문구만으로는 반환 약정으로 보기 어려울 수 있습니다. 유치권이 안 된다는 것과 약정이 무효라는 것은 다른 문제입니다.
• 임대인 재산을 미리 묶어 둘 수 있나요?
  있습니다. 금전채권을 가진 채권자는 장래 강제집행을 보전하기 위해 채무자의 부동산·예금 등에 가압류를 신청할 수 있습니다. 약정한 권리금도 금전채권이므로 임대인이 건물을 팔거나 담보를 늘리려는 사정이 있으면 소송 전에 가압류를 검토합니다. 법원이 담보 제공을 명할 수 있습니다.
• 약정이 없으면 권리금은 못 받나요?
  약정이 없어도 권리금 회수기회 보호 규정으로 다툴 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해하지 못하게 합니다. 방해로 손해가 생기면 임대인이 배상 책임을 집니다.
• 권리금 배상액은 얼마까지인가요?
  신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 종료 당시 권리금은 보통 감정으로 정합니다. 그래서 신규임차인과 맺은 권리금 계약서와 그 금액을 입증할 자료가 있어야 배상액 다툼에서 기준이 섭니다.
• 권리금 배상 청구 기한이 있나요?
  있습니다. 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 종료일이 언제인지 다툼이 생길 수 있으므로 계약 종료 통지나 명도일을 문서로 남겨 두고, 그 날부터 기간을 계산합니다.
• 유치권을 주장하다 지면 어떤 불이익이 있나요?
  계약 종료 뒤 점유한 기간의 차임 상당액을 부당이득으로 반환해야 할 수 있고, 보증금에서 공제되는 경우가 많습니다. 명도 소송 비용도 부담할 수 있습니다. 유치권이 안 되는 채권이라면 점유를 계속하기보다 약정금과 보증금을 따로 청구하는 쪽이 부담이 적습니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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