권리금

계약서에 ‘모든 권리금을 인정함’이라고 썼다면 건물주에게 권리금을 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 권리금액 없이 ‘모든 권리금을 인정함’이라고만 썼다면 건물주가 권리금을 돌려주기로 약정한 것으로 보지 않아 건물주에게 권리금을 청구하기 어렵습니다. 대법원 2000다4517 판결은 이 문구를 권리금 수수를 용인하고 회수를 방해하면 책임진다는 뜻으로 보았습니다. 지금은 특약에 권리금 액수와 반환 시점이 적혀 있는지 확인하십시오.

계약서에 권리금 액수가 적혀 있지 않다고 걱정할 필요는 없습니다. 권리금은 원래 다음 임차인에게서 받는 돈이고, 그 기회를 지키는 방법은 따로 있습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2022년 5월 앞 임차인에게 권리금 7,000만원을 주고 한식당을 넘겨받으면서 건물주와 새 임대차계약을 맺었고, 계약서 특약란에 「모든 권리금을 인정함」이라는 문구를 넣었습니다. 2026년 5월 계약을 끝내고 가게를 접기로 한 F씨는 이 문구를 근거로 건물주에게 권리금 7,000만원을 돌려 달라고 했습니다. 건물주는 권리금을 받은 적도 없고 돌려준다고 약속한 적도 없다며 거절했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

‘권리금 인정’ 문구로 건물주에게 권리금을 달라고 할 수 있나요?

아니요, 계약서에 권리금액 없이 「모든 권리금을 인정함」이라고만 적었다면 건물주가 임대차 종료 때 권리금을 돌려주겠다고 약정한 것으로 보지 않습니다. 권리금은 통상 새로 들어오는 임차인에게서만 받을 수 있고 건물주에게는 청구할 수 없기 때문입니다.

계약서 문구는 문언과 약정의 동기·경위, 달성하려는 목적을 함께 보고 해석합니다. 건물주가 권리금을 직접 받았거나 「종료 시 ○○원을 반환한다」처럼 액수와 반환 시점을 적었다면 결론이 달라질 수 있습니다.

그러면 이 문구는 어떤 경우에 효력이 있나요?

이 문구는 임차인이 다음 임차인에게서 권리금을 받는 것을 건물주가 용인하고, 건물주가 그 기회를 빼앗으면 직접 책임지겠다는 뜻으로 해석됩니다. 대법원은 건물주가 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 갱신을 거절하고 다른 사람에게 넘기면서 권리금을 받지 못하게 한 경우를 예로 들었습니다.

그래서 F씨처럼 스스로 가게를 접는 경우에는 이 문구만으로 권리금을 청구하기 어렵습니다. 반대로 F씨가 데려온 신규임차인을 건물주가 이유 없이 거절했다면 이 문구와 법률 규정을 함께 근거로 삼을 수 있습니다.

법이 정한 권리금 회수 보호와는 어떻게 다른가요?

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 계약서 문구가 없어도 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 권리금 회수를 방해하지 못하게 합니다. 특약이 없던 시절의 문구보다 넓은 보호가 법률로 생긴 셈입니다.

방해로 손해가 생기면 건물주는 배상해야 하고, 배상액은 신규임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 그러려면 임차인이 먼저 신규임차인을 주선해야 하므로, 주선한 사실과 권리금 계약서를 남겨 두어야 합니다.

권리금 인정 특약 대응 순서

• 특약 문구 확인 - 권리금 액수와 반환 시점이 적혀 있는지 봅니다. 단순히 「인정함」뿐이면 반환 약정으로 보기 어렵습니다.
• 종료일 계산 - 계약 종료일과 그 6개월 전 날짜를 계산합니다. 회수 보호 기간이 여기서 정해집니다.
• 신규임차인 주선 - 다음 임차인을 찾아 권리금 계약을 맺습니다. 권리금을 받는 길은 여기서 시작됩니다.
• 건물주에게 통지 - 신규임차인과 임대차계약을 맺어 달라고 내용증명으로 요청합니다. 거절 여부와 이유가 기록으로 남습니다.
• 손해배상 청구 - 이유 없이 거절당했다면 종료일부터 3년 안에 소를 냅니다. 권리금 감정으로 손해액을 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물주가 권리금을 직접 받았거나 반환 액수를 적은 특약이 있으면 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 권리금 회수 방해 손해배상과 명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• ‘권리금 인정’은 반환 약속인가요?
  아닙니다. 대법원은 액수 없이 ‘모든 권리금을 인정함’이라고만 적은 문구를 임대차 종료 때 권리금을 돌려주겠다는 약정으로 보지 않았습니다. 권리금은 통상 새로 들어오는 임차인에게서 받는 돈이기 때문입니다.
• 권리금은 원래 누구에게서 받나요?
  권리금은 신규임차인이 되려는 사람이 기존 임차인에게 주기로 하는 권리금 계약에 따라 받습니다. 건물주는 이 계약의 당사자가 아니어서, 특별한 약정이 없으면 건물주에게 청구할 수 없습니다.
• 건물주가 신규임차인을 거절하면요?
  임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 정당한 사유 없이 거절하면 권리금 회수 방해가 됩니다. 계약서에 인정 문구가 없어도 법률로 보호되므로, 주선한 기록과 건물주의 거절 내용을 남겨 둡니다.
• 방해로 받는 배상액은 얼마인가요?
  신규임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 실제 액수는 권리금 감정과 임차인의 손해를 따져 정하므로, 앞 임차인에게 준 권리금이 그대로 인정되는 것은 아닙니다.
• 손해배상은 언제까지 청구하나요?
  임대차가 끝난 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 가게를 비운 뒤 시간이 지나 자료가 흩어지기 전에 신규임차인 주선 기록과 건물주의 거절 내용증명, 종료일을 증명할 자료를 정리해 두어야 합니다.
• 반환 액수를 적은 특약이면 다른가요?
  달라질 수 있습니다. 계약서는 문언과 약정의 동기·경위, 목적을 함께 보고 해석합니다. ‘종료 시 ○○원을 반환한다’처럼 액수와 시점을 적었거나 건물주가 권리금을 직접 받았다면 반환 약정으로 볼 여지가 있습니다.

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