권리금

계약서에 「모든 권리금을 인정함」이라고 썼으면 건물주에게 권리금을 달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

원칙적으로 어렵습니다, 「모든 권리금을 인정함」 문구만으로는 임대차가 끝날 때 건물주가 권리금을 직접 주기로 약정했다고 보지 않습니다. 대법원 94다28598 판결은 비슷한 문구를 권리금 회수를 방해할 때 책임진다는 취지로 좁게 해석했습니다. 지금은 계약 만료 6개월 전부터 신규임차인을 주선할 수 있는지부터 확인하십시오.

계약서 문구로 직접 권리금을 받지 못한다고 해서 권리금을 포기해야 하는 것은 아닙니다. 새 임차인을 주선해 그에게서 받는 길은 법이 보호합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년 상가를 빌리면서 임대차계약서 특약란에 「모든 권리금을 인정함」이라고 적었고, 전 임차인에게 권리금 5,000만원을 냈습니다. 2026년 1월 계약 만료를 앞두고 건물주가 직접 쓰겠다며 나가 달라고 하자, A씨는 특약을 근거로 건물주에게 권리금 5,000만원을 달라고 요구했습니다. 건물주는 권리금을 준다고 약속한 적이 없다고 맞서고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

「권리금을 인정함」 문구로 건물주에게 권리금을 받을 수 있나요?

특별한 사정이 없으면 받기 어렵습니다. 권리금은 통상 새 임차인에게서 받는 것이고 임대인에게 지급을 구하는 돈이 아니기 때문입니다. 대법원 1994. 9. 9. 선고 94다28598 판결은 「권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구시는 권리금을 변제한다」는 문구를 두고, 임대기간이 끝났다고 당연히 권리금을 주겠다는 약정으로 볼 수 없다고 했습니다.

이런 문구는 임차인이 다음 임차인에게서 권리금을 받는 것을 임대인이 받아들이고, 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 갱신을 거절해 권리금 회수를 막으면 그때 직접 책임진다는 뜻으로 해석됩니다. 건물주가 직접 쓰겠다며 신규임차인을 받지 않는다면 이 해석에 따라 책임을 물을 여지가 있습니다.

지금 법은 권리금을 어떻게 보호하나요?

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 권리금 회수기회를 법으로 보호합니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나, 현저히 높은 차임을 요구하거나, 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절해 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다.

원안 상담 당시에는 이 규정이 없어 계약서 문구 해석에 기댈 수밖에 없었습니다. 지금은 문구가 없어도 이 규정으로 보호받고, 환산보증금이 기준을 넘는 임대차에도 적용됩니다. 다만 대규모점포의 일부이거나 국유·공유재산인 상가는 적용에서 빠집니다.

건물주가 방해하면 얼마를 받을 수 있나요?

방해로 생긴 손해를 배상받습니다. 배상액은 신규임차인이 임차인에게 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 종료 당시 권리금은 보통 감정으로 정합니다.

손해배상을 받으려면 원칙적으로 임차인이 신규임차인을 실제로 주선해야 합니다. 다만 건물주가 처음부터 누구와도 계약하지 않겠다고 분명히 밝혔다면 주선이 없어도 방해로 볼 수 있습니다. 건물주 발언은 문자나 녹음으로 남겨 두어야 합니다.

권리금 회수 방해 대응 순서

• 계약서 문구 확인 - 권리금 관련 특약의 정확한 문장을 확인합니다. 「요구 시 변제한다」처럼 지급 조건이 있는지가 해석을 가릅니다.
• 주선 기간 계산 - 만료일 6개월 전부터 종료일까지를 계산합니다. 이 기간의 방해 행위만 보호됩니다.
• 신규임차인 주선 - 권리금 계약서를 쓴 신규임차인을 건물주에게 소개합니다. 소개 사실을 문자로 남깁니다.
• 거절 사유 기록 - 건물주가 거절한 이유와 날짜를 기록합니다. 정당한 사유인지 판단 자료가 됩니다.
• 손해배상 청구 - 종료일부터 3년 안에 소송을 냅니다. 권리금 감정을 함께 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 특약에 「계약 종료 시 권리금을 반환한다」처럼 지급을 직접 약속한 문구가 있거나 전통시장 점포라면 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 권리금 회수 방해 손해배상과 명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 권리금은 원래 누구에게 받는 돈인가요?
  신규임차인에게서 받는 돈입니다. 권리금은 영업시설·거래처·영업상 이점 등의 양도나 이용 대가로 보증금과 차임 외에 지급하는 금전이고, 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 사람이 임차인에게 권리금을 주기로 하는 계약입니다.
• 권리금 인정 문구가 있으면 반환 약정인가요?
  당연히 반환 약정으로 보지는 않습니다. 대법원 94다28598 판결은 비슷한 문구를 임대인이 권리금 회수를 방해하는 경우 직접 지급하겠다는 취지로 보고, 기간 만료만으로 권리금을 청구할 수는 없다고 했습니다.
• 건물주가 직접 쓴다며 거절하면 방해인가요?
  정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과 계약을 거절하면 방해가 됩니다. 법이 정한 정당한 사유에는 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않는 경우 등이 있으므로, 건물주의 실제 사용 계획을 따져 봐야 합니다.
• 배상액은 어떻게 정하나요?
  신규임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 종료 당시 권리금은 보통 법원 감정으로 정하고, 그 범위에서 실제 손해를 배상받습니다. 감정 비용도 미리 따져 둡니다.
• 손해배상 청구 시효는 얼마인가요?
  임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 합니다. 이 기간이 지나면 시효로 소멸하므로, 방해 행위가 있었다면 종료일을 확정하고 그 안에 소송을 내야 합니다. 내용증명만 보내서는 시효가 멈추지 않습니다.
• 백화점 안 매장도 보호받나요?
  보호받지 못할 수 있습니다. 상가건물이 대규모점포나 준대규모점포의 일부이면 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되지 않습니다. 다만 전통시장은 이 제외에서 빠지므로 보호 대상입니다. 국유·공유재산 상가도 적용 제외입니다.

비슷한 상황

• 밀린 상가 월세를 갚았는데도 계약갱신을 거절할 수 있나요?
• 상가 계약이 끝난 뒤 건물주가 바뀌면 보증금은 누구에게 받나요?
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?

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