권리금

상가 권리금을 받으려면 새 임차인을 언제부터 데려와야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

상가 권리금을 보호받으려면 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 새 임차인을 주선해야 합니다. 주선 자체에 법정 기한은 없지만, 이 기간 안에 소개한 새 임차인에 대해서만 건물주의 방해 금지와 손해배상 규정이 적용됩니다. 지금은 계약서상 만료일과 묵시적 갱신 여부로 보호기간이 언제 시작되는지부터 확인하십시오.

보호기간이 시작되기 전에 권리금 계약을 서둘러 맺을 필요는 없습니다. 먼저 새 임차인을 찾아 두고, 건물주에게 소개하는 시점을 보호기간 안으로 맞추면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2024년 11월 보증금 3천만원, 월세 160만원에 2년 계약으로 상가를 빌려 네일숍을 운영하고 있습니다. 계약 만료일은 2026년 11월 말입니다. 가게를 정리하려는 F씨는 권리금 2천만원에 들어오겠다는 사람을 2026년 초에 이미 찾았는데, 언제 건물주에게 소개해야 권리금을 보호받는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보호기간이 3개월에서 6개월로 바뀌었나요?

바뀌었습니다. 2015년 권리금 조항이 처음 생겼을 때는 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 종료 시까지였지만, 2018. 10. 16. 개정으로 6개월 전부터로 늘었습니다. 이 개정 규정은 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용되므로, 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 기준으로 지금 영업 중인 상가는 모두 6개월 기준입니다.

계약이 묵시적으로 갱신됐으면 기준일은 언제인가요?

갱신된 임대차의 새 만료일이 기준입니다. 건물주가 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 1년간 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이때는 그 1년이 끝나는 날의 6개월 전부터 보호기간이 시작됩니다. 묵시적 갱신 중에는 임차인이 언제든 해지를 통고할 수 있고, 통고 후 3개월이 지나면 해지 효력이 생기므로 그 종료일을 기준으로 계산합니다.

건물주가 먼저 거절하면 주선 시기를 지키지 않아도 되나요?

건물주가 정당한 사유 없이 누구를 데려와도 계약하지 않겠다고 확정적으로 밝혔다면, 실제로 주선하지 않았어도 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원은 이런 경우까지 주선을 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 것이라고 보았습니다. 다만 확정적인 거절인지는 계약 종료 무렵 양쪽의 말과 태도로 판단하므로 거절 내용을 기록으로 남겨야 합니다.

새 임차인을 소개할 때 함께 해야 할 일은?

새 임차인의 자력과 의무 이행 능력에 관해 아는 정보를 건물주에게 알려야 합니다. 건물주는 새 임차인이 보증금이나 월세를 낼 자력이 없으면 계약을 거절할 정당한 사유가 있으므로, 사업 계획과 자금 사정을 미리 정리해 전달하는 편이 좋습니다. 정보를 준 날짜와 방법도 함께 남겨 두면 건물주가 자력 부족을 이유로 거절할 때 반박 자료가 됩니다.

권리금 주선 시기 대응 순서

• 만료일 확인 - 계약서의 만료일과 묵시적 갱신 여부를 확인합니다. 보호기간의 시작일이 여기서 정해집니다.
• 새 임차인 물색 - 보호기간 전부터 후보를 찾아 둡니다. 권리금 조건은 이때 미리 협의해도 됩니다.
• 권리금 계약 체결 - 보호기간 안에 계약서를 씁니다. 배상액 상한을 정하는 기준이 됩니다.
• 건물주에게 소개 - 새 임차인 정보와 함께 계약 요청을 서면으로 보냅니다. 보호기간 안에 요청한 날짜가 남습니다.
• 거절 시 청구 - 정당한 사유 없이 거절하면 종료일부터 3년 안에 손해배상을 청구합니다. 종료 당시 권리금 감정을 함께 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약 중도 해지나 합의 종료처럼 종료일이 앞당겨졌다면 해지 경위와 통지 날짜를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환·권리금 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 만료 6개월 전보다 먼저 소개하면 보호를 못 받나요?
  보호기간 전에 소개하고 거절당했다면 그 거절에는 권리금 방해 금지 규정이 적용되지 않을 수 있습니다. 보호기간 안에 다시 소개하고 계약을 요청하면 그때부터 보호를 받으므로, 기간이 시작되면 서면으로 다시 요청해 두는 편이 안전합니다.
• 계약이 끝난 뒤에 소개해도 되나요?
  보호받지 못합니다. 보호기간은 임대차 종료 시에 끝나므로, 종료 후 소개한 새 임차인과의 계약을 건물주가 거절해도 손해배상을 청구하기 어렵습니다. 종료 전에 소개와 계약 요청을 마쳐야 합니다.
• 2018년 전에 맺은 계약도 6개월 기준인가요?
  그렇습니다. 보호기간을 6개월로 늘린 개정 규정은 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용됩니다. 지금 영업 중인 상가라면 처음 계약한 시점과 관계없이 만료 6개월 전부터 종료 시까지가 보호기간입니다.
• 건물주가 소개도 전에 안 받겠다고 하면요?
  정당한 사유 없이 확정적으로 거절 의사를 밝혔다면 실제로 새 임차인을 주선하지 않았어도 손해배상을 청구할 수 있습니다. 거절이 확정적이었는지는 종료 무렵의 말과 태도로 판단하므로 문자나 녹음으로 남겨 둡니다.
• 권리금 계약서가 없으면 보호가 안 되나요?
  조문은 권리금 계약에 따라 주선한 새 임차인을 전제로 하므로 계약서를 써 두는 것이 원칙입니다. 계약서는 배상액 상한을 정하는 기준도 되므로, 조건을 합의했다면 서면으로 남기고 건물주 승낙을 조건으로 정해 둘 수 있습니다.
• 손해배상은 언제까지 청구하나요?
  임대차가 종료한 날부터 3년 안에 청구해야 합니다. 이 기간이 지나면 시효로 소멸합니다. 건물주와 협의가 길어져도 기간은 멈추지 않으므로 종료일 기준으로 남은 기간을 계산해 두고, 필요하면 협의 중에도 소송을 준비합니다.

비슷한 상황

• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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