권리금

건물주가 미리 새 임차인은 안 받는다고 했으면 주선 안 해도 권리금 배상되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 건물주가 정당한 사유 없이 새 임차인과 계약하지 않겠다는 뜻을 확정적으로 밝혔다면 실제로 새 임차인을 주선하지 않았어도 권리금 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원은 이런 경우까지 주선을 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 것이라고 보았습니다. 지금은 건물주의 거절이 확정적이었다는 것을 보여 줄 문자나 녹음이 있는지 확인하십시오.

건물주가 이미 거절했다면 형식을 맞추려고 새 임차인을 억지로 구해 소개할 필요는 없습니다. 대신 그 거절이 확정적이었다는 기록이 필요합니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2022년부터 보증금 5천만원, 월세 280만원에 상가를 빌려 분식점을 운영했습니다. 2026년 2월 계약 만료를 넉 달 앞두고 새 임차인을 구하겠다고 하자, 건물주는 문자로 아들이 직접 가게를 할 것이니 누구도 받지 않겠다고 답했습니다. G씨는 새 임차인을 따로 구하지 않은 채 점포를 비워 주었고, 이 경우에도 권리금 배상을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

원래는 새 임차인을 주선해야 하나요?

원칙적으로는 그렇습니다. 임차인이 권리금 회수 방해로 손해배상을 받으려면 권리금 계약에 따라 새 임차인이 되려는 사람을 주선했어야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 건물주가 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 정당한 사유 없이 거절하는 행위를 방해행위로 정하고 있기 때문입니다.

어떤 경우에 주선 없이도 배상을 받나요?

건물주가 정당한 사유 없이 누구를 데려와도 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우입니다. 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 사건에서 임차인이 새 임차인과 계약해 달라고 요청하자, 건물주는 상가를 돌려받아 직접 사용할 계획이라고 답했습니다. 임차인은 새 임차인 찾기를 멈추고 점포를 비워 주었고, 대법원은 이 경우 실제 주선이 없었어도 배상을 청구할 수 있다고 판단했습니다.

거절이 확정적이었는지는 어떻게 판단하나요?

계약 종료 무렵 신규임차인 주선과 관련해 건물주와 임차인이 보인 말과 태도, 그 밖의 구체적인 사정을 모아 판단합니다. 「생각해 보겠다」는 정도의 답이나 조건을 협의하자는 말은 확정적인 거절로 보기 어렵습니다. 「직접 쓸 것이니 누구도 받지 않겠다」처럼 분명한 문자나 녹음이 있어야 다툴 수 있습니다.

건물주의 거절에 정당한 사유가 있으면 어떻게 되나요?

거절에 정당한 사유가 있으면 확정적으로 거절했어도 배상책임이 없습니다. 법은 새 임차인이 보증금이나 월세를 낼 자력이 없는 경우, 임대차를 유지하기 어려운 사유가 있는 경우, 건물주가 상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우 등을 정당한 사유로 봅니다. 건물주가 직접 영업하겠다는 이유는 이 목록에 없습니다.

권리금 사전 거절 대응 순서

• 거절 의사 기록 - 건물주가 새 임차인을 받지 않겠다고 한 말을 문자나 녹음으로 남깁니다. 확정적 거절인지 판단하는 핵심 자료입니다.
• 서면 재확인 - 내용증명으로 새 임차인과 계약할 의사가 있는지 묻습니다. 답이 없거나 같은 거절이 오면 기록이 굳어집니다.
• 거절 사유 검토 - 건물주가 댄 이유가 법이 정한 정당한 사유인지 봅니다. 직접 영업은 정당한 사유가 아닙니다.
• 권리금 가치 자료 - 매출 자료, 시설 투자 내역, 주변 권리금 시세를 모읍니다. 종료 당시 권리금 감정의 기초가 됩니다.
• 손해배상 청구 - 종료일부터 3년 안에 소송을 내고 권리금 감정을 신청합니다. 새 임차인이 없으면 감정가가 배상액 기준이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물주가 거절한 뒤 조건을 바꿔 다시 협의를 제안했다면 그 경위를 보고 확정적 거절인지 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환·권리금 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물주가 말로만 거절했으면 어떻게 하나요?
  말로 한 거절도 확정적이었다면 주장할 수 있지만 입증이 어렵습니다. 같은 내용을 내용증명이나 문자로 다시 물어 답을 받아 두십시오. 답을 하지 않거나 같은 거절을 반복하면 그 자체가 확정적 거절의 정황이 됩니다.
• 새 임차인이 없으면 배상액은 어떻게 정하나요?
  새 임차인이 주기로 한 권리금이 없으므로 임대차 종료 당시 권리금이 기준이 됩니다. 소송에서는 감정평가로 종료 당시 권리금을 정하고, 그 범위 안에서 손해를 판단합니다. 매출과 시설 자료를 미리 모아 두면 감정에 도움이 됩니다.
• 건물주가 직접 장사하겠다는 것은 정당한 사유인가요?
  아닙니다. 법이 정한 정당한 사유는 새 임차인의 자력 부족, 임대차 유지 곤란, 1년 6개월 이상 비영리 사용, 건물주가 고른 새 임차인이 권리금을 지급한 경우입니다. 직접 영업은 이 목록에 없습니다.
• 거절당한 뒤에도 가게를 계속해야 하나요?
  계속할 필요는 없습니다. 대법원 사건에서도 임차인은 거절을 받은 뒤 새 임차인 찾기를 멈추고 만료일에 점포를 비워 주었지만 배상을 청구할 수 있다고 보았습니다. 다만 비워 준 날짜와 인도 경위를 기록해 두어야 합니다.
• 거절이 만료 6개월 전보다 앞서 있었다면요?
  보호기간 전에 한 말이라도 종료 무렵까지 같은 태도가 이어졌다면 확정적 거절로 볼 여지가 있습니다. 보호기간이 시작된 뒤 서면으로 다시 계약 의사를 묻고 답을 받아 두면 더 분명해집니다.
• 월세를 밀린 적이 있어도 청구할 수 있나요?
  3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 청구할 수 없습니다. 권리금 회수기회 보호는 갱신거절 사유가 있는 경우에는 적용되지 않기 때문입니다. 연체 이력이 있다면 금액과 기간부터 확인해야 합니다.

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