권리금

권리금을 안 돌려줘서 식당 영업을 계속하면 유치권으로 인정되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 권리금 반환 약정이 있어도 그 채권으로 식당 건물에 유치권을 행사할 수는 없어 계속 영업하면 무단 점유로 다퉈질 수 있습니다. 대법원 93다62119 판결은 권리금반환청구권이 건물에 관하여 생긴 채권이 아니라고 보았습니다. 지금은 보증금을 이미 돌려받았는지, 권리금 반환 약정서가 있는지부터 확인하십시오.

권리금을 받으려고 가게를 붙잡고 있을 필요는 없습니다. 권리금 반환 약정이 있다면 가게를 비운 뒤에도 소송으로 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2022년 8월 상가를 빌려 국밥집을 열면서 건물주와 「기간이 끝나고 건물을 넘겨주면 권리금 5,000만원을 돌려준다」는 약정을 계약서에 적었습니다. 2026년 8월 기간이 끝났지만 건물주는 보증금만 돌려주고 권리금은 주지 않았습니다. N씨는 권리금을 받을 때까지 유치권을 행사하겠다며 영업을 계속하고 있고, 건물주는 무단 점거라며 소송을 예고했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

권리금반환청구권으로 유치권을 행사할 수 있나요?

할 수 없습니다. 유치권은 다른 사람의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 물건을 붙잡아 둘 수 있는 권리입니다. 건물 자체에 들인 공사비나 수리비처럼 건물과 직접 관련된 채권이어야 합니다.

권리금 반환 약정은 건물이 아니라 당사자 사이의 약속에서 생긴 채권입니다. 대법원 1994. 10. 14. 선고 93다62119 판결도 건물 명도 시 권리금을 반환하기로 약정했더라도 그 채권으로 건물에 유치권을 행사할 수 없다고 보았습니다.

유치권 없이 계속 영업하면 어떤 불이익이 있나요?

보증금을 돌려받은 뒤라면 점유할 근거가 없어 건물주의 명도소송에서 지게 되고, 그동안 가게를 쓴 이익은 차임 상당액으로 돌려줘야 할 수 있습니다. 법률상 원인 없이 다른 사람의 재산으로 이익을 얻으면 부당이득을 반환해야 하기 때문입니다.

명도소송 비용과 지연 기간의 차임 상당액이 쌓이면 받을 권리금에서 빠지는 셈이 됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」도 보증금을 돌려받을 때까지만 임대차가 존속하는 것으로 볼 뿐, 권리금은 이유로 삼지 않습니다.

권리금 반환 약정은 어떻게 청구하나요?

약정 문구가 「기간이 끝나고 건물을 넘겨주면 반환한다」처럼 분명하다면 가게를 넘겨준 뒤 약정금 청구 소송을 낼 수 있습니다. 건물주가 재산을 처분할 우려가 있으면 소송 전에 건물주의 부동산이나 예금에 가압류를 해 두는 방법이 있습니다.

가게를 넘겨준 날짜와 상태를 사진과 확인서로 남겨 두어야 약정의 조건을 이행했다는 점을 증명할 수 있습니다. 반환 약정이 「임대인이 점포를 요구할 때」처럼 조건부라면 청구 가능 시점이 달라지므로 문구를 먼저 확인합니다.

건물주가 약정 자체를 부인하면 계약서 원본과 약정을 맺을 때 오간 문자, 권리금을 앞 임차인에게 건넨 이체 내역이 증거가 됩니다. 약정서가 없고 말로만 약속했다면 녹음이나 제3자 진술이 필요하므로, 소송 전에 확보할 수 있는 자료를 먼저 정리해야 합니다.

권리금 유치권 분쟁 대응 순서

• 보증금 반환 여부 확인 - 보증금을 받았는지부터 봅니다. 받지 못했다면 그 전까지는 점유를 이어 갈 근거가 있습니다.
• 약정 문구 확인 - 권리금 반환 조건이 기간 만료인지 건물주의 요구인지 봅니다. 청구 시점이 달라집니다.
• 점포 인도 기록 - 가게를 넘겨주는 날 사진, 출입키 반환 확인서를 남깁니다. 약정 조건 이행의 증거입니다.
• 가압류 검토 - 건물주가 건물을 팔 움직임이 있으면 소송 전에 가압류를 신청합니다. 판결 뒤 집행할 재산을 확보합니다.
• 약정금 소송 제기 - 권리금 반환 약정서를 근거로 소를 냅니다. 지연손해금도 함께 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물에 직접 들인 공사비나 시설비가 따로 있거나 원상회복 특약이 있으면 계약서와 공사 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 권리금을 못 받으면 유치권을 행사할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 유치권은 물건에 관하여 생긴 채권으로만 행사할 수 있는데, 대법원 1994. 10. 14. 선고 93다62119 판결은 권리금 반환 약정에 따른 채권이 건물에 관하여 생긴 채권이 아니라고 보아 유치권을 부정했습니다.
• 유치권은 어떤 채권이면 인정되나요?
  다른 사람의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권을 가지고 있고 변제기가 된 경우입니다. 건물에 들인 공사대금처럼 건물과 직접 관련된 채권이 대표적이며, 점유가 불법행위로 시작됐다면 인정되지 않습니다.
• 보증금을 못 받았으면 계속 영업해도 되나요?
  보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 보므로 점유를 이어 갈 근거가 있습니다. 다만 실제로 영업하며 쓴 기간의 차임 상당액은 보증금에서 정산될 수 있으니 입금 기록을 남겨 둡니다.
• 보증금을 받은 뒤에도 버티면 어떻게 되나요?
  점유 근거가 없어 명도소송에서 지고, 그 기간에 가게를 쓴 이익을 부당이득으로 돌려줘야 할 수 있습니다. 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻은 사람은 이를 반환해야 하기 때문입니다.
• 권리금 반환 약정은 어떻게 받아 내나요?
  가게를 넘겨준 뒤 약정서를 근거로 약정금 청구 소송을 냅니다. 건물주가 재산을 처분할 우려가 있으면 소송 전에 건물주의 부동산이나 예금에 가압류를 해 두어 판결 뒤 집행할 재산을 확보합니다.
• 시설비도 유치권을 주장할 수 없나요?
  건물 가치를 높인 유익비라면 건물에 관하여 생긴 채권이어서 유치권 대상이 될 수 있습니다. 다만 영업용 인테리어는 유익비로 인정되지 않는 경우가 많고, 원상회복 특약이 있으면 상환청구권을 포기한 것으로 볼 수 있습니다.

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