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25년 경작한 옆 임야, 시효 완성 전에 상속인이 보존등기했어도 시효취득이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 미등기 임야에 원래 소유자의 상속인이 시효 완성 전에 보존등기를 했다면 점유자는 그 상속인에게 취득시효 완성을 주장해 이전등기를 청구할 수 있습니다. 상속인 명의 보존등기는 시효취득에 영향을 주는 소유자 변경이 아니고, 시효 완성 전의 명의 변경은 시효를 중단시키지도 않기 때문입니다. 지금은 점유를 시작한 해와 보존등기일을 비교해 20년 완성일을 계산하십시오.

측량으로 남의 땅이라는 사실이 뒤늦게 드러났다고 해서 그동안의 점유가 무의미해지는 것은 아닙니다. 경계를 착오했다면 소유의 의사로 한 점유로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2000년부터 자기 소유 임야 9,917㎡에 붙은 옆 임야 165㎡를 자기 땅인 줄 알고 경작해 왔습니다. 2025년 옆 임야 소유자와 다툼이 생겨 측량해 보니 그 부분은 B씨 소유였습니다. 그 임야는 B씨의 부친이 사정받았으나 보존등기를 하지 않은 채 사망했고, A씨가 경작한 지 15년째인 2015년 B씨가 상속인으로서 보존등기를 한 것이었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시효 완성 전에 등기 명의가 바뀌면 시효가 중단되나요?

중단되지 않습니다. 대법원 2009. 9. 10. 선고 2006다609 판결은 취득시효 기간이 끝나기 전에 등기부상 소유 명의가 바뀌어도 종래 점유 상태의 계속이 깨진 것이 아니어서 시효 중단 사유가 되지 않는다고 보았습니다. 이 경우 시효 완성 당시의 소유 명의자가 이전등기 의무를 집니다.

반대로 시효가 완성된 뒤 등기하기 전에 제3자에게 소유권이 넘어가면 그 제3자에게는 대항할 수 없습니다. 그래서 명의 변경이 시효 완성 전이었는지 후였는지가 결론을 가릅니다. 20년 점유는 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제245조 제1항이 정한 기간입니다.

미등기 토지에 상속인이 보존등기하면 어떻게 되나요?

상속인에게 시효취득을 주장할 수 있습니다. 대법원 2007. 6. 14. 선고 2006다84423 판결은 미등기 토지의 소유자가 시효 완성 뒤 자기 명의로 보존등기를 마쳤거나, 소유자의 상속인 명의로 보존등기를 마친 경우 모두 소유권 변경이 아니어서 그 등기명의인에게 시효 완성을 주장할 수 있다고 보았습니다. 사정받은 사람의 상속인은 원래부터 소유자의 지위를 이어받은 사람이기 때문입니다.

구별할 경우도 있습니다. 소유자가 아닌 사람이 구 부동산 소유권이전등기 등에 관한 특별조치법으로 남의 토지를 자기 명의로 보존등기하고 그 등기가 시효 완성 뒤에 이루어졌다면, 그 사람은 새로운 이해관계인이어서 점유자가 대항할 수 없습니다. 상속인인지, 매수인을 자칭한 제3자인지 등기 원인 서류를 확인해야 합니다.

경계를 착오해 쓴 땅도 소유의 의사가 인정되나요?

인정됩니다. 점유자는 소유의 의사로 선의·평온·공연하게 점유한 것으로 추정됩니다. 대법원 2007. 6. 14. 선고 2006다84423 판결도 토지를 취득하면서 착오로 인접 토지 일부를 자기 토지로 믿고 점유했다면 소유의 의사가 있는 점유라고 보았습니다.

다만 침범 면적이 통상의 착오를 넘을 만큼 크거나, 처음부터 남의 땅인 줄 알고 들어갔다면 추정이 깨질 수 있습니다. 9,917㎡ 임야에 붙은 165㎡처럼 작은 면적이라면 착오로 볼 여지가 큽니다.

인접 임야 취득시효 대응 순서

• 점유 개시 증명 - 경작을 시작한 해를 항공사진, 영농 기록, 이웃 진술로 확인합니다. 20년 완성일의 출발점입니다.
• 등기 경위 확인 - 상속인 보존등기의 날짜와 등기 원인, 사정받은 사람과의 관계를 확인합니다. 상속인이면 시효 주장이 가능합니다.
• 완성 시점 비교 - 보존등기일이 20년 완성 전인지 후인지 봅니다. 완성 전이면 그대로 상속인에게 주장합니다.
• 분할 측량 - 점유 부분 165㎡를 측량해 분할 대상 면적을 특정합니다. 판결 뒤 분필과 이전등기에 필요합니다.
• 이전등기 청구·가처분 - 상속인에게 이전등기를 청구하고 처분금지가처분을 합니다. 소송 중 제3자 이전을 막습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보존등기를 한 사람이 상속인이 아니거나 특별조치법상 보증서가 허위로 의심된다면 등기 원인 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기와 경계 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 시효 완성 뒤에 상속인이 보존등기했다면요?
  그 경우에도 상속인에게 주장할 수 있습니다. 대법원 2007. 6. 14. 선고 2006다84423 판결은 미등기 토지에 소유자의 상속인 명의로 보존등기를 마친 것은 시효취득에 영향을 미치는 소유자 변경이 아니라고 보았습니다. 보존등기가 시효 완성 전이든 후든 상속인에게 시효 완성을 주장할 수 있습니다.
• 남이 특별조치법으로 보존등기했다면 어떻게 되나요?
  시효 완성 뒤의 등기라면 그 사람에게 대항하기 어렵습니다. 대법원 1997. 12. 26. 선고 97다42663 판결은 타인 소유 토지를 특별조치법으로 보존등기한 사람은 그 등기로 비로소 소유자가 되므로 시효 완성 뒤라면 새로운 이해관계자라고 보았습니다. 다만 허위 보증서에 의한 등기라면 무효를 다툴 수 있습니다.
• 측량 전까지 몰랐으면 선의로 보나요?
  그렇습니다. 민법 제197조 제1항은 점유자를 소유의 의사로 선의·평온·공연하게 점유한 것으로 추정합니다. 상대방이 처음부터 남의 땅인 줄 알았다는 사정을 증명하지 않는 한 추정이 유지되고, 경계 착오는 소유의 의사를 부정하는 사정이 되지 않습니다.
• 분묘를 두고 관리한 땅도 같나요?
  같습니다. 대법원 2007. 6. 14. 선고 2006다84423 판결은 착오로 인접 토지 일부를 자기 토지로 믿고 점유했다면 그 점유 방법이 분묘를 설치·관리하는 것이더라도 소유의 의사를 부정할 것은 아니라고 보았습니다. 점유 형태보다 착오 여부가 중요합니다.
• 점유 부분만 따로 이전등기할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 1필지의 일부라도 점유 부분을 측량으로 특정하면 그 부분에 대한 이전등기를 청구할 수 있고, 판결 뒤 분필 절차를 거쳐 등기합니다. 소장에는 측량도면으로 경계점과 면적을 특정해 적어야 합니다.
• 시효 완성 뒤 땅이 팔리면 어떻게 되나요?
  산 사람에게는 대항할 수 없습니다. 대법원 1998. 7. 10. 선고 97다45402 판결은 시효 완성 뒤 등기하지 않는 사이 제3자에게 소유권이전등기가 되면 점유자는 그 제3자에게 대항할 수 없다고 보았습니다. 그래서 소송 전에 처분금지가처분을 해 두어야 합니다.

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