경매 낙찰

경매 압류 뒤 공사를 끝낸 업체가 유치권을 내세우며 건물을 막으면 배상받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 경매개시결정 등기로 압류 효력이 생긴 뒤에 공사를 끝내 유치권이 성립했다면 공사업체는 낙찰자에게 유치권으로 대항할 수 없고, 건물을 계속 막으면 인도와 손해배상을 함께 청구할 수 있습니다. 업체의 대표이사가 직원을 시켜 점유를 유지했다면 회사는 대표이사의 불법행위에 대해 배상책임을 지고 대표이사 개인도 연대책임을 집니다. 지금은 등기부에서 경매개시결정 기입등기 날짜와 공사 완공일을 먼저 비교해 두십시오.

유치권 신고서가 경매 기록에 들어가 있다고 해서 매수인이 공사대금을 떠안아야 하는 것은 아닙니다. 유치권이 언제 성립했는지가 먼저입니다.

이런 상담이 많습니다

C건설은 2024년 2월 건물주에게서 증축공사를 받아 착공했는데, 그 건물에는 이미 2024년 1월 강제경매개시결정 기입등기가 되어 있었습니다. C건설은 2024년 8월 공사를 마쳤지만 공사대금 3억원을 받지 못했고, 경매에서 유치권을 신고했습니다. 2025년 5월 D회사가 건물을 낙찰받았으나 C건설 대표이사의 지시로 직원들이 건물에 상주하며 출입을 막았습니다. D회사는 건물 인도와 그동안 쓰지 못한 데 따른 손해배상을 함께 청구하려 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

압류 뒤에 생긴 유치권으로 낙찰자에게 대항할 수 있나요?

대항할 수 없습니다. 유치권은 공사대금채권이 변제기에 이르러야 성립하는데, 경매개시결정 기입등기로 압류 효력이 생긴 뒤에 공사를 끝내 채권을 취득했다면 그 유치권으로 매수인에게 맞설 수 없습니다. 공사 착수 전에 건물 점유를 넘겨받았더라도 마찬가지입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」은 압류가 채무자에게 결정이 송달된 때 또는 경매개시결정 기입등기가 된 때에 효력이 생긴다고 정합니다. 매수인이 유치권자에게 피담보채권을 변제할 책임을 지는 것은 매수인에게 대항할 수 있는 유치권에 한정됩니다. 그래서 등기부의 기입등기 날짜와 공사 완공일·대금 변제기의 선후가 결론을 가릅니다.

건물 인도는 회사와 대표이사 중 누구에게 청구하나요?

인도청구는 점유자인 회사에 합니다. 대표이사가 직원을 시켜 건물을 관리하게 했더라도 법률상 점유자는 회사이고, 대표이사 개인은 독자적인 점유자가 아니어서 인도청구의 상대방이 되지 않습니다. 소송에서는 공사업체 법인을 피고로 건물 인도를 청구합니다.

인도소송 중 업체가 점유를 다른 사람에게 넘기면 판결을 받아도 집행이 막힐 수 있습니다. 이런 우려가 있으면 소 제기 전에 점유이전금지가처분을 먼저 신청해 두는 것이 실무입니다.

불법점유 손해배상은 대표이사 개인에게도 물을 수 있나요?

물을 수 있습니다. 대표이사가 업무집행으로 고의·과실에 의한 위법행위를 해 타인에게 손해를 가하면 회사가 배상책임을 지고, 대표이사도 회사와 연대하여 책임을 집니다. 대법원 2011다50165 판결은 대표이사가 정당한 권한 없이 직원에게 건물을 지배·관리하게 한 경우 인도청구의 상대방은 아니어도 불법점유로 인한 손해배상책임은 회사와 별도로 진다고 보았습니다.

손해액은 보통 건물을 쓰지 못한 기간의 차임 상당액으로 계산합니다. 회사의 배상책임은 대표기관의 업무집행에 관한 규정에서, 대표이사 개인의 책임은 일반 불법행위 규정에서 나옵니다. 회사 재산이 부족할 때 대표이사 개인 재산에서 회수할 길이 열린다는 점에서 실익이 큽니다.

경매 유치권 불법점유 대응 순서

• 날짜 대조 - 등기부의 경매개시결정 기입등기일과 공사 계약일·완공일·대금 변제기를 나란히 적습니다. 압류 뒤에 채권이 생겼다면 유치권으로 대항하지 못합니다.
• 점유 방해 기록 - 출입 통제 현장을 사진·영상으로 남기고 상주 인원과 지시자를 확인합니다. 대표이사 개인 책임을 묻는 근거가 됩니다.
• 인도 요구 통지 - 공사업체 법인에 인도를 요구하는 내용증명을 보냅니다. 이때부터 점유의 위법성과 손해 기간이 분명해집니다.
• 점유이전금지가처분 - 인도소송 전에 점유가 다른 사람에게 넘어가지 않도록 가처분을 신청합니다. 판결 후 집행이 막히는 일을 막습니다.
• 인도·손해배상 청구 - 회사에는 인도와 손해배상을, 대표이사에게는 연대 손해배상을 청구합니다. 손해액은 차임 상당액 감정으로 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 압류 전에 이미 공사를 끝내 대금 변제기가 지났거나 선순위 근저당권이 얽혀 있으면 등기부와 공사계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 부동산의 유치권 다툼과 건물 인도·손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공사 전에 건물 점유를 받았으면 유치권이 인정되나요?
  점유만으로는 부족합니다. 대법원 2013. 6. 27. 선고 2011다50165 판결은 수급인이 압류 전에 점유를 넘겨받았더라도 압류 효력이 생긴 뒤에 공사를 완공해 공사대금채권을 취득했다면 그때 비로소 유치권이 성립하므로 매수인에게 대항할 수 없다고 보았습니다. 대금채권의 변제기가 언제인지가 기준입니다.
• 압류 효력은 언제 생기나요?
  민사집행법 제83조 제4항에 따라 압류는 경매개시결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매개시결정 기입등기가 된 때 가운데 먼저 된 때에 효력이 생깁니다. 등기부 갑구에 적힌 강제경매개시결정 접수일을 확인하면 기입등기 시점을 알 수 있습니다. 이 날짜와 공사대금 변제기를 비교합니다.
• 매수인은 유치권자의 공사대금을 갚아야 하나요?
  대항할 수 있는 유치권이라면 갚아야 합니다. 민사집행법 제91조 제5항은 매수인이 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 정합니다. 다만 압류 뒤에 성립한 유치권처럼 매수인에게 대항할 수 없는 경우에는 이 책임이 없고, 인도를 청구할 수 있습니다.
• 대표이사 개인에게 건물을 비우라고 할 수 있나요?
  인도청구는 어렵습니다. 대법원 2011다50165 판결은 대표이사가 직원을 시켜 부동산을 관리하게 한 경우 점유자는 회사이고 대표이사 개인은 독자적 점유자가 아니어서 인도청구의 상대방이 될 수 없다고 보았습니다. 대신 불법점유로 인한 손해배상은 대표이사 개인에게도 청구할 수 있습니다.
• 불법점유 손해배상액은 어떻게 계산하나요?
  보통 건물을 사용하지 못한 기간의 차임 상당액이 기준입니다. 민법 제750조에 따른 불법행위 손해로, 출입을 막기 시작한 날부터 인도받은 날까지의 기간을 곱해 계산합니다. 차임 상당액은 소송에서 감정으로 정하는 경우가 많으므로, 주변 임대 시세 자료를 함께 준비하면 좋습니다.
• 회사가 대표이사 행위로 배상하는 근거는 무엇인가요?
  상법 제389조 제3항이 제210조를 대표이사에 준용하기 때문입니다. 제210조는 회사를 대표하는 사원이 업무집행으로 타인에게 손해를 가한 때 회사가 그 사원과 연대하여 배상할 책임이 있다고 정합니다. 대표이사의 지시로 직원이 출입을 막았다면 업무집행에 해당합니다.

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