경매 낙찰

경매 물건에 임차권등기가 있으면 낙찰받은 제가 보증금을 물어주나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

저당권·압류·가압류보다 먼저 등기된 임차권이면 매수인이 떠안고, 그보다 늦게 등기된 임차권은 매각으로 소멸합니다. 민사집행법은 이런 채권에 대항할 수 없는 등기된 임차권은 소멸하고, 그 밖의 임차권은 매수인이 인수한다고 정합니다. 지금은 임차권등기일과 대항력 취득일이 등기부 순위와 다른지부터 확인하십시오.

등기부 순서만 보고 「임차권등기가 뒤에 있으니 소멸한다」고 판단해서는 안 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 11월 경매로 나온 다세대주택에 입찰하려다 등기부에서 2023년 근저당권 뒤에 2025년 임차권등기가 있는 것을 보았습니다. 그런데 임차권등기 기재란의 전입일자는 2022년 5월로, 근저당권 설정보다 앞서 있었습니다. 임차인의 보증금은 2억원이었고 배당 예상액이 1억2천만원이라, A씨는 나머지 8천만원을 떠안을 수 있다고 보고 입찰가를 다시 계산했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기된 임차권은 언제 매수인에게 넘어오나요?

저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 있는 임차권, 즉 이들보다 앞선 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」은 이들에 대항할 수 없는 등기된 임차권만 매각으로 소멸한다고 정합니다.

실무에서는 저당권·압류·가압류·담보가등기·경매개시결정등기 가운데 가장 먼저 등기된 것을 말소기준권리라고 부릅니다. 저당권은 순위와 관계없이 모두 매각으로 소멸하고, 이보다 앞선 임차권만 남습니다.

임차권등기명령으로 한 등기도 등기일 기준으로 보나요?

아니요, 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 임차인이 그 전에 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지시키므로, 등기일이 아니라 원래 대항력을 취득한 날을 기준으로 선후를 따집니다. 주택이면 인도와 전입신고, 상가면 인도와 사업자등록 신청이 기준입니다.

상가 임차인도 같은 구조로 보호됩니다. 임차권등기가 저당권보다 늦게 되어 있어도 임차인이 저당권 설정 전에 가게를 넘겨받고 사업자등록을 신청했다면 매수인에게 대항할 수 있습니다.

선순위 임차인이 배당을 받으면 매수인 부담은 없어지나요?

주택의 대항력 있는 임차인이 배당에서 보증금 전액을 받으면 임차권은 경락으로 소멸하지만, 전액을 받지 못하면 남은 보증금에 대해서는 임차권이 소멸하지 않습니다. 그래서 선순위 임차인이 배당요구를 했더라도 배당 예상액이 보증금에 못 미치면 그 차액을 매수인이 떠안게 됩니다.

매각물건명세서에는 등기된 부동산 권리 가운데 매각으로 효력을 잃지 않는 것이 적힙니다. 명세서에 「매수인이 인수함」 같은 기재가 있는지와 임차인의 배당요구 여부를 함께 확인해야 합니다.

인수 여부가 불분명한 물건은 낙찰 뒤 인도 단계에서 다툼이 커집니다. 대항력 있는 임차인은 남은 보증금을 받을 때까지 집을 비우지 않아도 되므로, 매수인은 대금을 내고도 한동안 입주하지 못할 수 있습니다. 입찰 전에 임차인과 직접 이야기할 수 없다면 현황조사보고서의 임차인 진술과 전입세대 열람 내역을 기준으로 가장 불리한 경우를 가정해 계산하는 편이 안전합니다.

경매 임차권등기 인수 대응 순서

• 말소기준권리 찾기 - 등기부에서 가장 먼저 등기된 저당권·압류·가압류를 찾습니다. 이 날짜가 선후 판단의 기준입니다.
• 대항력 취득일 확인 - 임차권등기 기재란의 전입일이나 사업자등록 신청일, 점유개시일을 봅니다. 등기일보다 앞설 수 있습니다.
• 배당요구 여부 확인 - 매각물건명세서에서 임차인의 배당요구와 확정일자를 봅니다. 배당 예상액을 계산할 기초입니다.
• 인수 금액 계산 - 선순위 임차인의 보증금에서 배당 예상액을 뺍니다. 남는 금액이 매수인 부담입니다.
• 입찰가 결정 - 인수 금액을 빼고 입찰가를 정합니다. 계산이 불확실하면 입찰을 미루는 것도 방법입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 여러 명이거나 대항력 취득일이 말소기준권리와 같은 날이면 등기부와 전입세대 열람 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 부동산의 명도와 배당이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 말소기준권리는 법에 나오는 말인가요?
  법조문에 쓰인 용어는 아닙니다. 민사집행법은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 용익권은 매각으로 소멸한다고 정하는데, 실무에서 이 판단의 기준이 되는 가장 앞선 권리를 말소기준권리라고 부릅니다.
• 후순위 임차권은 보증금을 못 받나요?
  매각으로 임차권 자체는 소멸하지만, 확정일자에 따른 우선변제권이 있으면 순위에 따라 배당을 받을 수 있습니다. 임차권등기가 된 임차인은 배당요구를 하지 않아도 배당받을 채권자로 다루는 것이 실무입니다. 배당 순위는 배당표로 확인합니다.
• 임차권등기가 있으면 이사해도 되나요?
  임차권등기명령에 따른 등기를 마친 뒤라면 이사하거나 주민등록을 옮겨도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다. 등기가 등기부에 실제로 기입된 것을 확인한 뒤 이사해야 합니다.
• 선순위 임차인이 배당요구를 안 했다면요?
  대항력 있는 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않으면 보증금 전액을 매수인이 떠안습니다. 배당요구 여부는 매각물건명세서와 배당요구 종기 이후 기록에서 확인합니다. 인수 금액만큼 입찰가를 낮춰야 합니다.
• 상가 임차권등기도 같은 기준인가요?
  같은 구조입니다. 상가건물 임대차보호법도 임차권등기 전에 취득한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지된다고 정합니다. 상가는 전입신고 대신 인도와 사업자등록 신청이 대항력의 요건이라는 점만 다릅니다.
• 배당을 일부만 받으면 나머지는 누가 주나요?
  주택의 대항력 있는 임차인이 배당에서 보증금을 모두 받지 못했다면 그 임차권은 소멸하지 않으므로 매수인이 나머지 보증금을 돌려줘야 합니다. 임차인은 나머지를 받을 때까지 집을 비우지 않을 수 있습니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 임차권등기를 신청했으니 먼저 이사해도 되나요?

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