주택 임대차

경매 중 이사하면 소액임차인 최우선변제를 못 받나요? 언제까지 살아야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 소액임차인은 인도와 주민등록을 민사집행법상 배당요구 종기까지 유지해야 하고, 그 전에 이사하면 최우선변제를 받지 못합니다. 대법원 2007다17475 판결이 요건 유지의 종기를 배당요구 종기로 보았습니다. 지금은 경매법원이 공고한 배당요구 종기 날짜부터 확인하십시오.

배당요구 종기가 지나면 매각이 끝날 때까지 기다리며 버틸 필요는 없습니다. 종기 뒤에는 이사해도 최우선변제 요건에는 영향이 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨와 B씨는 2024년 같은 단독주택의 방 하나씩을 각각 보증금 5,000만원에 빌려 살았습니다. 2025년 말 경매가 시작되었고 법원은 2026년 2월 말을 배당요구 종기로 정했습니다. A씨는 2월 초 새집을 구해 전출했고, B씨는 매각허가결정이 난 뒤인 6월에 이사했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소액임차인은 언제까지 살면서 주민등록을 유지해야 하나요?

소액임차인은 경매신청 등기 전에 인도와 주민등록을 갖추고, 그 상태를 민사집행법상 배당요구 종기까지 계속 유지해야 최우선변제를 받습니다. 종기 전에 이사하거나 주민등록을 옮기면 보증금 중 일정액을 먼저 받을 권리를 잃습니다.

원안 사례가 기댄 옛 판례는 이 종기를 경락기일로 보았습니다. 그러나 2002년 시행된 민사집행법은 배당요구 종기를 법원이 첫 매각기일 이전으로 정하도록 바꾸었고, 대법원도 이후 요건 유지의 종기를 배당요구 종기로 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 법령도 같습니다.

그래서 원안 사례처럼 한 임차인은 첫 매각기일 전에 전출하고 다른 임차인은 매각허가결정 뒤까지 살았다면, 먼저 나간 임차인은 그 전출일이 배당요구 종기보다 앞선 경우 최우선변제를 받지 못합니다. 끝까지 산 임차인은 요건을 유지한 것이 되어 최우선변제 대상이 됩니다.

배당요구 종기는 어떻게 알 수 있나요?

배당요구 종기는 경매개시결정으로 압류의 효력이 생긴 뒤 1주 이내에 법원이 정해 공고하고, 법원에 알려진 임차인에게는 따로 고지합니다. 법원 경매정보 사이트의 사건 기본정보에서도 확인할 수 있습니다.

종기는 법원이 특별히 필요하다고 보면 연기할 수 있습니다. 연기되면 새 종기까지 요건을 유지해야 하므로, 경매 통지서를 받은 뒤에도 사건 정보를 수시로 확인합니다. 종기 공고 화면은 캡처해 날짜가 보이게 저장해 두면 나중에 요건 유지 기간을 다툴 때 쓸 수 있습니다.

배당요구 종기 전에 꼭 이사해야 한다면 어떻게 하나요?

임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못해 이사해야 한다면, 임차권등기명령을 신청해 등기가 된 것을 확인한 뒤 이사하면 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 등기 전에 이사하면 요건을 잃습니다.

다만 경매개시결정 등기 뒤에 신청한 임차권등기는 그 자체로 배당요구의 효력이 인정되지 않을 수 있으므로, 등기를 마쳤더라도 종기 전에 배당요구를 따로 내는 편이 안전합니다.

소액임차인 최우선변제 대응 순서

• 소액 기준 확인 - 보증금이 시행령의 지역별 기준 이하인지 확인합니다. 기준은 담보권 설정 시점에 따라 달라질 수 있습니다.
• 종기 확인 - 법원 공고와 통지서로 배당요구 종기를 확인합니다. 연기 여부도 수시로 봅니다.
• 배당요구 신청 - 종기 전에 권리신고 겸 배당요구 신청서를 냅니다. 계약서 사본과 초본을 붙입니다.
• 거주 유지 - 종기까지 그 집에 살면서 주민등록을 유지합니다. 가족 한 사람만 남아도 됩니다.
• 배당기일 대응 - 배당표를 보고 금액이 틀리면 배당기일에 이의합니다. 배당기일부터 1주 안에 소를 제기한 사실을 증명합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 종기가 연기되었거나 임차권등기를 경매 개시 뒤에 한 경우에 해당하면 사건 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 최우선변제 금액은 얼마인가요?
  2026. 9. 28. 기준 시행령은 서울특별시에서 보증금 1억6천500만원 이하 임차인에게 5천500만원까지 인정합니다. 다만 경매되는 주택에 먼저 설정된 담보권이 있으면 그 설정 당시 기준을 적용하므로 등기부의 첫 담보권 설정일부터 확인합니다.
• 배당요구 종기 다음 날 이사해도 되나요?
  최우선변제 요건만 보면 됩니다. 판례는 요건을 배당요구 종기까지 유지하면 된다고 봅니다. 다만 대항력으로 매수인에게 맞서려는 경우라면 계속 살아야 하고, 배당금을 받으려면 매수인에게 집을 인도해야 합니다.
• 확정일자 우선변제도 같은 종기인가요?
  확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제도 배당요구를 해야 받고, 인도와 주민등록은 배당요구 종기까지 유지해야 한다는 것이 판례의 흐름입니다. 종기 전에 이사하면 우선변제 순위를 잃을 수 있으므로 같은 기준으로 준비합니다.
• 배당요구를 하지 않고 살기만 하면요?
  소액임차인도 배당요구를 해야 배당받습니다. 거주와 주민등록을 유지했더라도 종기까지 배당요구를 하지 않으면 배당에서 빠집니다. 첫 경매개시결정 등기 전에 등기된 권리가 아니라면 배당요구가 필요합니다.
• 경매신청 등기 뒤에 전입했다면요?
  최우선변제를 받을 수 없습니다. 법은 소액임차인이 주택에 대한 경매신청 등기 전에 인도와 주민등록을 갖추도록 정합니다. 배당을 노린 임차인을 막기 위한 규정이므로 전입일과 경매개시결정 등기일을 먼저 비교합니다.
• 배당표에서 제 몫이 빠졌어요
  배당기일에 출석해 배당표에 이의를 하고, 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기한 사실을 법원에 증명해야 합니다. 기간을 넘기면 배당이 그대로 실시됩니다. 이후에는 부당이득반환 청구를 따로 검토합니다.

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